Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать приватизированную квартиру с долями и несовершеннолетними». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В соответствии с законодательством России сделки с имуществом несовершеннолетнего совершаются с обязательного предварительного согласия органов опеки и попечительства. Решение по одобрению готовящейся сделки принимается с учетом всех обстоятельств и в интересах прав ребенка. Согласно ст. 37 Гражданского кодекса РФ «Распоряжение имущества подопечного» и правовым актам, связанным с органами опеки и попечительства несовершеннолетнего, ребенок должен получить не менее того, что он имел в виде доли. Если отчуждается только доля, принадлежащая родителю, такого согласия не требуется.
Пoшaгoвaя инcтpyкция: кaк пpoдaть квapтиpy c нecoвepшeннoлeтним coбcтвeнникoм дoли
Пpoцecc пpoдaжи квapтиpы, peбeнoк в кoтopoй являeтcя coбcтвeнникoм oднoй из дoлeй, нe cильнo oтличaeтcя oт oпиcaннoгo вышe. Для пpoвeдeния cдeлки:
- Coбepитe пaкeт дoкyмeнтoв нa oтчyждaeмoe имyщecтвo.
- Oфopмитe pacчeтный cчeт или coбepитe дoкyмeнты нa пpиoбpeтaeмoe жильe.
- Нaпишитe зaявлeниe в oпeкy, пoлyчитe paзpeшeниe.
- Пoдпишитe дoгoвop кyпли-пpoдaжи caми, ecли peбeнoк млaдшe 14 лeт, или пycть eгo пoдпишeт нecoвepшeннoлeтний.
- Кyпитe нoвoe жильe и выдeлитe в нeм дoлю peбeнкy или пepeчиcлитe нa cчeт cyммy, эквивaлeнтнyю eгo дoлe.
- Пpeдocтaвьтe дoкyмeнты в opгaны oпeки и пoпeчитeльcтвa.
Что нужно для проведении сделки с долей ребенка
Для проведения сделки необходим разрешительный документ от третьей стороны — органа опеки и попечительства. Форма согласия не установлена законодательством, поэтому наиболее целесообразным вариантом при продаже доли несовершеннолетнего в квартире является обращение в территориальный орган опеки с запросом о предоставлении соответствующего разрешения, поясняет юрист компании «Юков и партнеры» Александра Воскресенская. По ее словам, опека в таких случаях проводит проверку, направленную на установление того, не ухудшится ли жилищное и социальное положение ребенка при совершении сделки, не будут ли ущемлены его права.
Полученное разрешение представляется в соответствующее подразделение Росреестра вместе с пакетом стандартных документов (заявление, правоустанавливающие документы, договор, госпошлина). Покупателю необходимо проверить, принадлежит ли доля в покупаемой квартире несовершеннолетнему ребенку, заказав выписку из ЕГРН.
Какие документы принести в орган опеки
Для подачи заявления и предварительного анализа ситуации инспектору понадобятся:
- Паспорта граждан, которые подают заявление.
- От несовершеннолетнего старше 14 лет – заявление о согласии и паспорт.
- Свидетельства на рождение детей.
- Подтверждение регистрации брака или развода.
- Бумаги на продаваемое жилье.
- Бумаги на покупаемое жилье.
На продаваемое жилье предоставляют уже существующие бумаги. Существует следующий перечень:
- подтверждение права собственности – выписка из ЕГРН или свидетельство;
- доказательства технического состояния – планы, паспорта;
- основание приобретения жилья (контракт о приватизации, купли-продажи, дарение и пр.);
- справка о стоимости (Росреестр или БТИ);
- подтверждение отсутствия долга по коммунальным услугам.
Документы о приобретаемой жилплощади можно попросить у будущих продавцов:
- предварительный договор купли-продажи;
- выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности;
- технические разрешения и справки.
Со всех документов необходимо сделать копии, на прием взять и подлинники.
Регистрация сделки и перечень документов
Чтобы окончательно продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка, необходимо зарегистрировать сделку в Росреестре. Без регистрации у покупателя не возникнет права распоряжения, а сам контракт нельзя считать исполненным до конца.
Для регистрации понадобятся:
- Договор купли-продажи, удостоверенный у нотариуса.
- Передаточный акт, если сам договор не выполняет функции передаточного акта.
- Согласие супруги продавца на продажу – нотариальное.
- Разрешение органа опеки и попечительства на сделку.
- Документы на квартиру: выписка из ЕГРН (или свидетельство о праве собственности), технический и кадастровый план.
- Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
- Справка о прописанных.
- Квитанция об оплате госпошлины 2 000 рублей за регистрацию.
Для регистрации сделки сторонам нужно лично подойти на прием к специалисту Росреестра или МФЦ. Записаться на прием лучше заранее по телефону или через интернет, чтобы не терять время в очереди. Регистрация займет от 5 до 14 рабочих дней.
Более удобный способ – в электронном виде через нотариуса, который удостоверял договор. Регистрация занимает 3 рабочих дня. Услуги нотариуса платные – до 3 000 рублей. Пошлина за регистрацию оплачивается дополнительно.
Список использованных источников
Постановление Правительства РФ от 17.07.1995 N 713 (ред. от 06.06.2023) «Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня лиц, ответственных за прием и передачу в органы регистрационного учета документов для регистрации и снятия с регистрационного учета граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации» // СПС КонсультантПлюс.
«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 24.07.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.08.2023) // СПС КонсультантПлюс.
Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 04.08.2023) «О государственной регистрации недвижимости» // СПС КонсультантПлюс.
IV. Снимаем ребенка и родителей с регистрационного учета по месту жительства
При продаже квартиры снять с регистрационного учета несовершеннолетнего и его родителей можно в разное время – это вопрос договоренности с покупателем. Наиболее распространенный способ – это выписка проживающих в течение оговоренного срока после регистрации в Росреестре договора купли-продажи. Обычно речь идет о 14 днях. Данное условие прописывается в соглашении. В случае его невыполнения у покупателя появляется повод расторгнуть сделку.
Второй вариант – это снятие проживающих с регистрационного учета до совершения сделки. Для этого разрешение органов опеки не требуется. Один из родителей должен обратиться в паспортный стол по месту жительства для написания заявления о снятия с регистрации себя и ребенка (до 14 лет). Дети 14-17 лет пишут заявление самостоятельно. Необходимо заполнить лист убытия, в котором указывается адрес приобретаемой квартиры. Сроки снятия с регистрации составляют по Москве 7 дней. В качестве подтверждающего документа о снятии с учета стоит заказать выписку из домовой книги для покупателей.
Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми – это реальность или сказка? Ответ на этот вопрос беспокоит многих современных граждан.
Дело все в том, что собственники жилья могут делать с ним все, что угодно. Например, подарить или поделить. Продать квартиру или дом тоже представляется возможным. И дети, прописанные на жилплощади, никак не влияют на это право.
Если же собственником помещения (или его доли) является ребенок, то куплю-продажу тоже удастся провести. Но в этом случае придется изрядно постараться. Подобные сделки требуют огромного внимания.
Однако вы вполне сможете осуществить задуманную сделку даже при наличии несовершеннолетнего. Особенно, если заранее подготовиться. Огромную роль в этом процессе играет подготовка документов. Но об этом позже.
Несколько слов о том, когда ООП не позволит провести куплю-продажу квартиры с несовершеннолетним ребенком-собственником. Существует ряд обстоятельств, при которых соответствующая служба не разрешает изучаемые сделки.
К таковым относят:
- сделка проводится с ущемлением прав и интересов несовершеннолетнего;
- новое жилье, предложенное ребенку, обладает худшими условиями;
- один из родителей отказывается от заключения сделки;
- ребенок является наследником жилья, но он все еще не вступил в наследство;
- приобретаемое жилье на стадии строительства и завершено менее чем на 50%;
- новая квартира не оснащена удобствами, необходимыми для нормального проживания (полностью или частично);
- жилое имущество, покупаемое за счет денег, вырученных от продажи квартиры, находится в аварийном состоянии.
Это наиболее распространенные ситуации, при которых родителям не дадут продать квартиру, принадлежащую по документам ребенку. Но ООП имеют право отказать и по иным причинам. Ведь каждая семья индивидуальна.
К примеру, родителям могут отказать в продаже жилья, если новое предполагаемое место жительства ребенка обладает сильной загазованностью, а в ячейке общества есть дети-астматики.
Разрешение органов опеки
Можно отдельно отметить случаи, когда органы опеки и попечительства вправе отказать и не выдать разрешение на продажу квартиры, доля которой принадлежит несовершеннолетнему ребенку.
- Жильё приобретается в рассрочку, при этом происходит продажа всей жилой собственности. При этом ущемляются права ребенка, который больше не будет собственником недвижимости;
- Сделка представляет собой не продажу квартиры, а её дарение;
- Новое жильё не достроено;
- Новая квартира по площади меньше продаваемой;
- В новой квартире или доме нет каких-либо систем коммуникаций, например, воды или электричества.
Доля в приватизированной квартире
При оформлении приватизации часто применяли упрощённую форму, включая в список собственников всех членов семьи, подавших заявление. Однако наступает время, когда необходимо определиться с частями, приходящимися на каждого владельца.
Делается это в соответствии положениями Главы 16 ГК РФ. Эта процедура зависит от взаимоотношений в семье и наличия несовершеннолетних детей.
Для обозначения долей собственникам необходимо подать заявления в Росреестр. Делается это для того, чтобы разделение квартиры по частям было оформлено официально.
Вместе с заявлением подаётся нотариально оформленное соглашение о выдаче доли жилплощади каждому собственнику. Если такое соглашение заключить не удаётся, решение спорных вопросов производится в суде.
Кроме того, в Росреестр подаются:
- копии паспортов всех собственников недвижимости;
- разрешение органа опеки, если среди собственников есть несовершеннолетние дети;
- технический паспорт на недвижимость;
- квитанцию об уплате госпошлины.
В соответствии с положениями ст. 18 ЖК РФ, в течение месяца Росреестр должен принять своё решение. Если с документами всё в порядке, то каждый владелец приватизированной жилплощади получает свидетельство собственности на свою долю.
Продажа без согласия её совладельцев?
Сделать это законным способом практически невозможно. Даже если такую сделку оформит нотариус, её не примут в Росеестре, поскольку не будет полного набора документов, а именно – отказов всех владельцев жилплощади приобрести эту долю.
Однако существуют и другие способы передачи собственности на недвижимость. Например, завуалированной продажей может стать дарение своей доли.
В этом случае закон не требует обязательного согласия владельцев жилья. Ведь подарить свою долю человек может не только третьему лицу, но и совладельцу жилплощади.
Ещё одним способом передачи доли третьему лицу является её отчуждение в качестве залога.
Владелец доли может передать её банку в обмен на выдачу крупного кредита. В случае, если человек не выплатит вовремя кредит, эта часть квартиры переходит банку, что равнозначно продаже третьему лицу. Противостоять такому процессу совладельцы жилья не в состоянии.
Как продать квартиру, если есть доля несовершеннолетнего?
Важным моментом при продаже квартиры, где есть доля несовершеннолетнего, является то, что продажа может быть осуществлена только при наличии предварительного разрешения органа опеки и попечительства.
Опека дает разрешение на совершение сделки, но прежде проверяет, что сделка соответствует интересам несовершеннолетнего, что она является законной и т.п.
Для совершения сделки по продаже квартиры, доля в которой принадлежит несовершеннолетнему, придерживайтесь следующего порядка действий:
- Посетите орган опеки и получите предварительное разрешение на сделку;
- После получения предварительного разрешения опеки заключите договор купли-продажи квартиры, который должен быть удостоверен нотариусом;
ВНИМАНИЕ: с 01.02.2019 подать заявление о регистрации прав обязан нотариус, если Вы не возражаете против этого, в ином случае переходите к следующему действию.
- Подготовьте документы для проведения регистрации перехода права собственности на квартиру;
- Вместе с покупателем подайте документы на госрегистрацию.
Другие варианты продажи дома с долей ребенка
Иногда необходимо продать дом, но при этом предлагается заменить доли детей на денежную компенсацию. Возможен ли такой вариант? Законом такие действия не запрещены, но только с одобрения опекунского совета.
Пример. Дом, в котором проживала семья с двумя детьми, хотела приобрести иностранная фирма под свой офис. Совместная доля несовершеннолетних в недвижимости составляла 50 %. Родители обратились в ООП за разрешением, при этом вместо доли в другом жилье покупатели предложили родителям выплатить компенсацию за части детей в тройном размере от стоимости. При условии, что эти деньги были положены на личные счета детей в банке и заморожены до их совершеннолетия, опекунский совет разрешил продажу дома.
Перечень необходимых документов для осуществления продажи дома:
- личные документы всех долевых собственников дома, включая несовершеннолетних;
- доверенность, если кто-то из участников продажи не может присутствовать при заключении сделки, нотариальное заверение – обязательно;
- правоустанавливающий документ на продаваемое имущество;
- разрешение ООП на продажу дома, в котором имеются доли детей;
- технический паспорт и план дома.
Как подготовить документы к продаже?
С 02.06.2016 г. принят ФЗ №172, согласно которому сделки по продаже долей в недвижимости, принадлежащих несовершеннолетним подлежат обязательному удостоверению в нотариате. Именно поэтому полный перечень документов, который потребуется собрать родителям для продажи квартиры, становится шире.
Для получения нотариального разрешения (лицензии) необходимо явиться в нотариальную контору обоим родителям, либо их представителям по заранее оформленной доверенности. Кстати, так часто и поступают, поручая выполнять сделку квалифицированному юристу. Если же это невозможно из-за:
- отсутствия второго родителя по причине развода;
- его несогласия с продажей;
- безвестного отсутствия отца или матери,
тогда второму родителю необходимо обратиться в суд для получения соответствующего решения. Нотариусу при отсутствии на месте второго родителя можно предъявить:
- нотариально заверенное письменное согласие отсутствующего родителя, а если он находится за границей, то подойдет письменное разрешение, заверенное российским консульством в стране пребывания;
- решение суда о лишении родительских прав отсутствующего родителя;
- решение суда о признании второго родителя безвестно отсутствующим (пропавшим без вести);
- свидетельство о смерти, если второй родитель умер.
Местные муниципальные образования могут корректировать перечень документов, поэтому стоит свериться со списком на месте. Обычно для получения разрешения в ООиП требуется собрать:
- Паспорта обоих родителей (опекунов, законных представителей);
- Свидетельство о рождении ребенка (паспорт, если ему уже 14 лет);
- Предварительный договор покупки новой квартиры, подтверждающий выделение несовершеннолетнему доли в ней;
- Заявление;
- Свидетельство о браке (если есть, то и о расторжении брака);
- Техпаспорт старой квартиры;
- Выписка из ЕГРП на старую квартиру;
- Нотариальная лицензия на продажу;
- Выписки с лицевых счетов на старую, и на новую квартиру;
- Выписки из домовой книги старой и новой квартир;
- Квитанция об оплате госпошлины.
На выдачу разрешения у ООиП есть ровно 2 недели с момента получения от родителей заявления и прилагающегося к нему пакета документов. В оформляемом разрешении обязательно указывается полный адрес старой квартиры, а также дается согласие на приобретение новой квартиры и указывается ее адрес.
Снятие с регистрационного учета по старому адресу проводится в следующем порядке: сначала выписывают родителей (опекунов), а потом только детей. Является ли несовершеннолетний собственником доли или же только зарегистрирован в старой квартире, без специального согласия ООиП нельзя снимать его с регистрационного учета. В противном случае сделка не пройдет регистрацию в Регистрационной палате.
После совершения этих обязательных действий можно приступать непосредственно к проведению сделки:
- Договор купли-продажи составляется и заверяется у нотариуса, который также готовит акт о приемке-передаче недвижимости. Следует крайне внимательно изучить эти документы, чтобы избежать ошибок и неточностей.
- В Регистрационную палату подаются два заявления: на регистрацию продажи старой квартиры и покупку новой. В ответ выдаются две выписки из ЕГРП на оба объекта недвижимости.
- Подаются документы в УФМС по новому адресу для постановки на регистрационный учет несовершеннолетнего и его родителей (опекунов).
- Копии обоих договоров необходимо предоставить в ООиП, чтобы известить о получении несовершеннолетним равноценное замещение его прежней собственности.
Можно ли продать квартиру, если ребенок имеет долю
Конечно, но при соблюдении определенных правил. Гражданский кодекс РФ диктует условия, выполнение которых неоспоримо. Закон выступает в интересах чада, заботится о сохранении недвижимости СК РФ Статья 60.
- Направитесь в органы опеки и попечительства для получения консультации. Исходя из рекомендаций занимайтесь продажей старого «угла» и поиском нового. Чтобы не попасть в ситуацию, когда, например, квартиру продали, взамен дитю приобрели комнату. Органы опеки не разрешат такую сделку, потому что проживание в комнате предполагает совместное проживание с опекуном, а значит метраж не соответствует норме. Сделка будет расторгнута.
- На каких условиях вы получите согласие опеки влияет ряд обстоятельств. Возможно достаточно будет нотариального обязательства о наделении долями. Все ситуации индивидуальны и требуют консультации специалиста. Перед обращением подготовьте пакет документов.
- Продажа недвижимости без покупки новой. Чтобы получить одобрение, ребенку должна обособиться доля в другом жилье. Например, в жилье ближайших родственников — бабушки.
- Продажа недвижимости с вложением средств в новую. В купленной квартире ребенку необходимо выделить долю большую или равную прежней.