Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Развод при покупке квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Наиболее важной для продавца является стадия расчетов. Если покупатель не оплатит или не в полном размере оплатит стоимость квартиры, то негативные последствия будут только у продавца. Причем неоплата может нести разные риски, от устранимых, но очень нежелательных, до непоправимых, говорит Олег Сухов.
Квартира, переоборудованная из комнаты
Вы нашли квартиру значительно дешевле, чем в окрестных домах, — вот это удача! Купили. Спешите переехать в новый дом и радуетесь жизни, пока на пороге не появляется представитель жилищной инспекции. Он говорит, что ваша студия была переоборудована из комнаты в квартире, все сделанные перепланировки — проводка воды, вытяжка и гидроизоляция, создание отдельного санузла — незаконны, и даёт три месяца на то, чтобы вернуть всё в первоначальное состояние. В итоге вместо собственной студии вы получите комнату в типичной квартире с общими кухней, входом и санузлом. Это даже хуже, чем комната в коммуналке, потому что комната в коммуналке оформляется соответствующим образом в ЕГРН и её можно продать. Продать же свою «квартиру» у вас не получится: как и в первой афере, вы купили не помещение, а только долю в квартире, и, чтобы продать свою долю, вам придётся получить согласие собственников других долей.
Как себя обезопасить:
- Неожиданно дешёвая квартира среди предложений в районе, где недвижимость обычно стоит намного дороже, должна стать первым звоночком. Проверяйте стоимость схожих квартир — она должна быть более или менее на одном уровне.
- Квартира с общим входом-прихожей на несколько квартир тоже должна вызвать подозрения (не путать со спроектированным при строительстве здания тамбуром или коридором). Даже если в ней есть отдельный санузел и кухня, скорее всего, она была переделана из обычной комнаты. Посмотрите планировки таких же квартир на других этажах в этом же доме в истории объявлений на Яндекс.Недвижимости.
- Требуйте у продавца оригинал технического паспорта на квартиру. В нём будет первоначальный план квартиры. Сравните его с тем, что есть на самом деле.
- Внимательно читайте договор купли-продажи. В нём чётко прописано, что именно вы покупаете — квартиру или долю. Если написано, что вы приобретаете долю, не покупайте.
Никoгдa нe cтecняйтecь тщaтeльнo ocмaтpивaть квapтиpy пepeд пoкyпкoй: пpoдaвeц мoжeт yмoлчaть o cкpытыx дeфeктax, a oни в peзyльтaтe влeтят вaм в кoпeeчкy.
Caмoe oпacнoe в тaкoй cитyaции – пoдпиcaнный aкт пpиeмa-пepeдaчи c yкaзaниeм, чтo пpeтeнзий к cocтoянию имyщecтвa y вac нeт.
Нepeдкo cтopoны вooбщe нe пoдпиcывaют aкт, a тaкyю фopмyлиpoвкy вcтaвляют в тeкcт caмoгo дoгoвopa, yкaзывaя, чтo дoгoвop кyпли-пpoдaжи caм выcтyпaeт дoкyмeнтoм, пoдтвepждaющим пepeдaчy имyщecтвa, и дpyгиx бyмaг нe тpeбyeтcя. B этoм cлyчae вaм бyдeт нeпpocтo дoкaзaть в cyдe, чтo вы нe знaли o дeфeктax, и пoтpeбoвaть c пpoдaвцa кoмпeнcaцию пoнeceнныx нa peмoнт pacxoдoв.
Нe тaк yж peдкo пoпaдaютcя вapиaнты, кoгдa в cтoимocть включaют oбcтaнoвкy квapтиpы – кyxню, вcтpoeнныe шкaфы, мягкyю мeбeль, cплит-cиcтeмy, cтиpaльнyю или пocyдoмoeчнyю мaшинкy, xoлoдильник. Ecли пoкyпaтeль coбиpaeтcя пepeeзжaть в нoвyю квapтиpy cpaзy пocлe пoкyпки, этo oчeнь yдoбнo – oднaкo вмecтe c этим oн пoдвepгaeт ceбя pиcкy. Нeчecтный пpoдaвeц впoлнe cпocoбeн включить эти пpeдмeты в cтoимocть, нo «зaбыть» впиcaть иx в дoгoвop и aкт пpиeмa-пepeдaчи. Нe пoддaвaйтecь нa yгoвopы в дyxe «нy мы жe вceгдa дoгoвopимcя, зaчeм этa лишняя пиcaнинa» — этo мoжeт пpивecти к нeпpиятным пocлeдcтвиям.
To, чтo имyщecтвo cтoялo нa мecтe пepeд пoдпиcaниeм cдeлки, нe oзнaчaeт, чтo oнo ocтaнeтcя нa мecтe пocлe тoгo, кaк вы пocтaвитe пoдпиcи. Bы впoлнe мoжeтe пpийти в пycтyю квapтиpy – и xopoшo, ecли oбoи и выключaтeли ocтaнyтcя нa мecтe. Ecли в дoгoвope никaк нe oбoзнaчeнo, чтo oбcтaнoвкa и бытoвaя тexникa былa включeнa в cтoимocть квapтиpы, a знaчит oплaчeнa вaми, пpидeтcя cмиpитьcя c пepeплaтoй – y вac нeт ocнoвaний пoтpeбoвaть oт пpoдaвцa, чтoбы oн вepнyл вce нa мecтo.
Чтoбы избeжaть пoдoбныx нeпpиятнocтeй, нyжнo включить в дoгoвop кyпли-пpoдaжи и aкт пpиeмa-пepeдaчи пyнкт, гдe oпиcaны вeщи, ocтaющиecя в квapтиpe и вoшeдшиe в цeнy дoгoвopa — c yкaзaниeм мapки, цвeтa и пpoчиx oпoзнaвaтeльныx пpизнaкoв.
«Присваивание» объявления
Многие продавцы квартир предпочитают действовать самостоятельно и не обращаются к посредникам, а размещают объявления сами на одной из площадок в интернете. Доступ к такого рода информации, естественно, открыт всем. Нечистые на руку риелторы копируют все данные и размещают объявление-двойник, которое пытаются активно продвигать. В итоге потенциальный покупатель может наткнуться именно на него. Думая, что будет общаться с хозяином, покупатель оказывается в обороте у посредника, и последний будет изо всех сил стараться не упустить клиента в надежде, что после продажи все же получит свои комиссионные. Если представить дело так, что владелец квартиры сам дал риелтору полномочия по поиску клиента, не получается, риелтор будет пытаться навязать другие предложения, ссылаясь на то, что изначальная квартира по объявлению уже продана. Это не только лишает покупателя возможности посмотреть то жилье, которое его устраивает, но и влечет за собой дополнительные траты. Не стоит и говорить о том, что подобное поведение – это неприкрытый обман.
Еще один обман из той же категории – рассказы о том, что риелтор якобы является родственником или знакомым хозяина, которого попросили помочь с продажей. И хотя изначально будут обещать, что комиссии никакой не возьмут, в конечном итоге покупателя (если его устроит квартира) ждет очень неприятный сюрприз. Многие постесняются решительно отказать наглому риелтору, ведь определенная «работа» как бы проделана, время потрачено, а усилия – какие-никакие – посредник в эту сделку вложил.
Как бороться с таким обманом? Сразу узнать, что объявление именно от собственника, а не от того, кто прикидывается им, достаточно сложно. Как понять, что риэлтор мошенник? Если он сразу представляется родственником, другом или соседом, попросите дать телефон владельца и ведите все переговоры лично с ним. В случае решительного отказа дать контакты, тоже отказывайтесь от сделки: вполне вероятно, что вас хотят обмануть.
Если ваше общение дошло до просмотра квартиры, поставьте условие: владелец должен при этом присутствовать. Проверить, не подставное ли это лицо, можно по документам, подтверждающим право собственности на квартиру. Все договоренности должны быть только с владельцем, чтобы потом не возникли «неожиданные» комиссии от «родственников», посредников, «соседей». Владелец со своей стороны заинтересован в том, чтобы общаться напрямую с покупателем, поэтому ваша главная задача – выйти на него и убедиться, что это действительно тот человек, который принимает итоговое решение и имеет право продавать приглянувшуюся вам квартиру.
Подставные покупатели
Все мы устроены так, что объект становится для нас более желанным, если мы видим, что на него есть другие претенденты. Нечистые на руку риелторы иногда приводят «подставных покупателей» – людей, которые играют роль желающих приобрести приглянувшуюся вам квартиру. Используя это как аргумент («Объект пользуется спросом, а они готовы заплатить даже больше!»), риелтор будет не только склонять вас к покупке, но и пытаться повысить цену сделки или свою комиссию.
Как бороться с таким обманом? Даже если вы видите, что кто-то еще хочет купить квартиру, не поддавайтесь эмоциям и не позволяйте этому факту влиять на ваше решение. Взвесьте все за и против, не принимая во внимание реальный или мнимый спрос. Если вы видите, что ваши «конкуренты» готовы пойти на диалог, есть смысл осторожно побеседовать с ними и попытаться узнать, насколько серьезны их намерения. Заодно оцените, реальны ли эти покупатели.
Остерегайтесь ложных предложений о недвижимости в интернете
При поиске жилья в интернете потенциальный покупатель может столкнуться с мошенничеством. Мошенники выкладывают объявления о продаже квартир или долей в недвижимости, которых на самом деле нет. Они могут использовать истории о наследстве или быстром продаже жилья за низкую цену, чтобы привлечь внимание людей.
Один из распространенных способов мошенничества — выманивание денег от граждан. Мошенник предлагает купить квартиру, заявляя, что вы получаете эту квартиру дешевле, чем на рынке. После того, как покупатель дает задаток, мошенник исчезает, оставляя потерпевшего без денег и жилья.
Еще одна распространенная схема мошенничества — ложное обещание. Мошенник может обещать вам, что вы получаете полную выписку из документов на квартиру, но на самом деле выдадут только ее копию. Чтобы проверить подлинность выписки, вам нужно обратиться к нотариусу, который может подтвердить, был ли документ выдан с его помощью и правильно ли он был подписан владельцем квартиры.
Если вы решили покупать жилье в интернете, будьте осторожны и проверяйте информацию. Никогда не платите задаток без заключения договора и проведения сделки с помощью нотариуса. Если продавца представляет другой человек, он должен иметь необходимые документы, подтверждающие его право на продажу данной квартиры.
Если вы столкнулись с мошенничеством, обратитесь в полицию и попытайтесь вернуть свои деньги. Мошенники могут использовать несколько способов для получения ваших личных данных, таких как номера паспортов или адреса почты, чтобы сбежать. Будьте готовы к тому, что вернуть свои деньги может быть сложно, если этот мошенник уже был предупрежден бывшими потерпевшими.
При покупке недвижимости, важно быть внимательным и осторожным, чтобы не стать жертвой мошенников. Один из способов защитить себя – использование таблицы, в которой вы сможете отметить все этапы сделки и проверки документов.
| Этап | Действия | Кто выполняет | Что получает покупатель | Что получает продавец |
|---|---|---|---|---|
| Проверка объявления | Просмотреть объявление на сайте | Потенциальный покупатель | Информацию о квартире и продавце | — |
| Проверка продавца | Проверить подлинность документов продавца и право собственности на квартиру | Потенциальный покупатель | Безопасность сделки | — |
| Задаток | Оплатить задаток продавцу | Покупатель | Подтверждение своей заинтересованности в квартире | Деньги покупателя |
| Получение выписки из ЕГРН | Получить выписку из ЕГРН на квартиру | Покупатель | Подтверждение прав продавца на квартиру | — |
| Подготовка договора купли-продажи | Подготовить договор купли-продажи | Нотариус или продавец | Документ, подтверждающий сделку | Деньги покупателя |
| Подписание договора купли-продажи | Подписать договор купли-продажи | Покупатель и продавец | Право собственности на жилье | Деньги продавца |
| Оплата денег и оформление документов | Оплатить оставшуюся сумму за квартиру и оформить документы в нотариальной конторе | Покупатель и продавец | Право собственности на жилье и документы на него | Деньги продавца |
| Возврат денег при отказе | Обратиться к продавцу, чтобы вернуть задаток и другие деньги, если сделка не состоялась | Покупатель | Деньги | — |
Используя данную таблицу, вы сможете контролировать весь процесс покупки и быть уверенными в том, что все действия осуществлены правильно и без мошенничества.
Одной из самых распространенных схем мошенничества при покупке жилья является подделка документов продавца.
Мошенники могут использовать поддельные документы, такие как выписка из реестра собственников, паспорта и договора, чтобы заставить потенциального покупателя внести задаток или даже купить жилье.
Если вы обратитесь к нотариусу, который выдаст вам подлинные документы, то вы можете быть уверены в правильности сделки.
Вы должны проверить документы и обратить внимание на то, какие документы вам выдадут при покупке, а также на то, кто является владельцем имущества. Вы также можете обратиться к другим людям, которые были связаны с данной недвижимостью, чтобы узнать историю ее продаж, наследство и бывших граждан.
Проверьте правильность договора и выходите на следующий уровень менеджмента, чтобы убедиться в его правильности. Убедитесь, что вы получаете все, что было сказано в объявлении. Если что-то не так, верните деньги получателю, разобравшись во всех предметах.
Не забудьте о том, что обещали вам получить в качестве денег. Объясните продавцу, что вы отказываетесь от сделки, если документы оказались поддельными.
Обратитесь к нотариусу при покупке квартиры и заполните нотариальную долю, в которой пометитесь как владелец. Убедитесь, что вы получите свой задаток вовремя, если продавец не вернет его. В случае наследства не забудьте запросить выписку из наследства, а также проверить подлинность документов продавца.
И не забывайте, что самый лучший способ избежать мошенничества при покупке квартиры — это изучать данную тему и быть более внимательным и осторожным во время покупки недвижимости.
Писать подробно про популярный развод на «Авито» или «Юле» смысла нет, про него знают практически все. Здесь все очень просто: покупатель интересуется квартирой, продавец рассказывает про нее и говорит, что скоро ее должны купить, но он может придержать ее, если ему перечислят задаток. Доверчивый человек переводит деньги, даже не посмотрев квартиру. Как правило, сумму требуют небольшую – в пределах 1 000-2 000 руб., – поэтому в правоохранительные органы мало кто обращается. Разумеется, квартира не принадлежит «продавцу»: скорее всего, в объявлении он использует чужие фото.
Есть и другие, куда более изощренные способы развода, когда люди лишаются не нескольких тысяч, а миллионов рублей. Рассмотрим 10 самых сложных и популярных махинаций с квартирами, которые распознать не так-то просто.
Неожиданное появление наследников
Согласно нормам законодательства, наследники умершего могут вступить в свои права в течение 6 месяцев с даты смерти наследодателя. Иногда правопреемников несколько. Некоторые могут по каким-то причинам пропустить срок, установленный законом. Но встречаются среди наследников и мошенники, которые используют данные обстоятельства в целях проведения аферы.
Например, два человека имеют право претендовать на наследство. Один из них не уведомлен о смерти наследодателя. Второй вступает в права наследования и оформляет квартиру в свою собственность, после чего объявляет о продаже помещения по привлекательной цене. Покупатель находится быстро. Стороны заключают договор купли-продажи недвижимости.
Спустя некоторое время, второй наследник узнает о смерти родственника и восстанавливает сроки вступления в права, после чего сделка, заключенная с недвижимостью, признается недействительной.
Покупателю потребуется убедить суд в том, что он не знал о существовании второго наследника, и доказать свою непричастность к мошенничеству. В самом благоприятном случае продавца могут обязать выплатить пострадавшему лицу половину вырученных о продажи квартиры денег. Но суд может принять также решение о выделении второму наследнику доли в квартире. Это приведет к утрате покупателем права единоличной собственности.
Внимание! Чтобы избежать мошенничества, рекомендуется запросить сведения из ЕГРН и проверить цепочку собственников. Чем больше владельцев существовало в прошлом, тем выше вероятность у покупателей быть обманутыми. Риски минимальны, если последний собственник вступил в права более 3 лет назад до момента заключения сделки. Лучший способ избежать развода квартирных аферистов — указать в договоре, что всю ответственность при появлении новых наследников будет нести продавец.
Незаконное строительство
Чтобы быстро продать недвижимость, многие собственники перестраивают частные дома в таунхаусы. Но такая постройка, возведенная на участке, предназначенном для ИЖС, может быть признана незаконной. В таком случае она подлежит сносу.
По документам подобная квартира считается долей в жилом помещении. Продать ее без согласия соседей невозможно. Найти их удается не всегда.
Внимание! Не рекомендуется покупать квартиру, которая зарегистрирована как доля помещения. Данная информация указывается в договоре купли-продажи. Не лишним будет ознакомиться с планом помещения, который можно увидеть в техническом паспорте. Не следует также приобретать недвижимость по договору дарения. Такая сделка не предусматривает передачи денег. Соглашение может быть расторгнуто в течение года.
Аналогичные риски существуют и при покупке студии. Нужно проверить, не является ли она переоборудованной комнатой и частью многокомнатной квартиры. В таком случае перепланировка с обустройством отдельного санузла может быть признана незаконной. Органы власти потребуют вернуть помещение в его первоначальное состояние в течение 3 месяцев. Продать долю жилой площади нельзя без согласия остальных собственников.
Уклонение от налогов и расторжение сделки
Продавец освобождается от налога на прибыль только в случае, если владеет квартирой больше 5 лет или если жилье стоит меньше миллиона. Чтобы не платить государству, ушлые собственники просят покупателей вписать в договор сумму меньше реальной, а на оставшееся обычно обещают дать расписку. Если не хотите в будущем потерять свои деньги, остерегайтесь участвовать в подобных аферах.
Если в будущем собственник найдет основания для расторжения договора, суд будет исходить из прописанных в нем условий, а расписку в качестве подтверждения уплаченных денег может не принять. Получается, что если суд удовлетворит иск мошенников, покупателю вернется ровно указанная в договоре сумма. Заплатив 4 млн, вы получите чуть меньше одного.
Чтобы избежать таких рисков, настаивайте, чтобы в договоре была указана полная стоимость. Иначе можете остаться и без жилья, и без денег.
Долги по коммунальным платежам и капитальному ремонту
Этот вариант рассчитан на невнимательных или доверчивых покупателей. Продавец накапливает долги по коммунальным услугам и капитальному ремонту и продает квартиру вместе с ними. В результате покупатель оказывается перед выбором – то ли оплатить чужие долги, то ли судиться с продавцом. При этом продавец может уехать, и тогда перспектива судебного разбирательства будет совсем туманной – чтобы суд вынес решение, нужно уведомить ответчика о судебном заседании, а как его уведомить, если адрес неизвестен, непонятно. В то время как п. 3 ст. 158 Жилищного кодекса возлагает на нового собственника оплату всех расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе тех, что не были уплачены предыдущим собственником.
О популярном разводе Авито или Юли подробно писать нет смысла, знают почти все. Здесь все очень просто: покупатель интересуется квартирой, продавец об этом говорит и говорит, что скоро должен ее купить, но может оставить себе, если получит задаток.
Доверчивый человек переводит деньги, даже не глядя на квартиру. Как правило, требуется небольшая сумма – в пределах 1000–2000 рублей, – поэтому в правоохранительные органы мало кто обращается. Конечно, квартира не принадлежит «продавцу» – скорее всего, он использует в объявлении чужие фото.
Есть и другие, гораздо более изощренные методы развода, когда люди лишаются не нескольких тысяч, а миллионов рублей. Давайте рассмотрим 10 самых сложных и популярных афер с квартирами, которые нелегко обнаружить.
Весной этого года стало известно, что мошенники смогли провести фальшивую сделку по покупке квартиры, использовав цифровую подпись ее настоящего владельца. Оказалось, что хваленая суперзащищенная подпись может легко оказаться в руках кого угодно. В центрах оформления электронной подписи мошенники используют поддельные паспорта или просроченные документы и — готово! Теперь они могут подписывать договоры, брать кредиты и прочее. В Госдуму был летом внесен законопроект, запрещающий подписывать документы, связанные с недвижимостью электронной подписью. Чтобы не потерять контроль над своей недвижимостью, в Росреестре рекомендуют подать заявление о запрете любых действий с вашей недвижимостью в интернете, что можно сделать в МФЦ.
Существующие схемы мошенничества с недвижимостью
На практике чаще всего встречаются следующие способы мошенничества с имуществом при его купле/продаже и аренде:
- представление поддельной доверенности на участие в сделке (в схеме участвует нечестный нотариус, который помогает оформить подложный документ от имени собственника недвижимости на оформление сделки, а после получения денег доверенное лицо пропадает, и хозяин квартиры/дома о предстоящей продаже ничего не знает);
- отчуждение объекта, который находится в залоге банка (особенно актуально для новостроек);
- внесение залога;
- возникновение неожиданных наследников;
- наличие нарушений со стороны нотариуса (неправильное заключение договора, оформление сделки задним числом, заведомо известное сотрудничество с черными риэлторами) и т. д.