Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что делать если дом не ставят на кадастровый учет». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Статья 16 214-ФЗ, регулирующая отношения застройщика и дольщика в процессе долевого строительства, включает в себя положение, обязывающее застройщика ставить дом на кадастровый учёт в соответствии с нормами 218-ФЗ.
Как поставить новостройку на кадастровый учёт
В соответствии с ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», поставить отдельную квартиру на кадастровый учёт без регистрации всего дома невозможно.
В соответствии со ст. 15 «О гос. регистрации недвижимости», в случае если застройщик не регистрирует дом в Росреестре и сознательно уклоняется от государственной регистрации прав собственности, по требованию второй стороны регистрация происходит по решению суда в принудительном порядке. После вступления решения суда в законную силу регистрация проводится по требованию судебного пристава-исполнителя.
После постановки дома на учёт каждому жилому помещению автоматически присваивается свой номер. Собственник каждой квартиры должен собрать пакет документов (договор долевого строительства, акт приёмки-передачи квартиры), заплатить предусмотренную законом госпошлину и подать заявление через МФЦ или непосредственно в отделение Росреестра. Не позднее чем через 18 календарных дней можно рассчитывать на получение свидетельства о праве собственности на жилое помещение.
Как сможет помочь юрист с новостройкой, не поставленной на кадастровый учёт застройщиком
Проверить, включен ли дом в кадастровый реестр, можно, заказав выписку из Единого госреестра недвижимого имущества по адресу расположения многоквартирного жилого дома.
Если дом не поставлен на кадастровый учёт, то действующее законодательство не предусматривает санкций для застройщиков. Помочь решить вопрос в этом случае сможет квалифицированный юрист по вопросам строительства. Он соберёт необходимые документы, составит претензию к застройщику и подготовит исковое заявление в суд. При необходимости он сможет представлять ваши интересы в судебных инстанциях. После вынесения решения суда в вашу пользу он проконтролирует его исполнение путём обращения с соответствующим заявлением в службу судебных приставов.
Какая информация может отражаться в кадастровом паспорте
Кадастровый паспорт, или его обновленная версия — выписка из ЕГРН, считаются в нашей стране единым информационным документом для всего недвижимого имущества. Законодательство РФ предполагает, что каждое жилье и нежилые помещения должны иметь свой кадастровый номер, который содержится в уникальной для каждого помещения бумаге. В ней представлено четыре типа информации. Технические характеристики собирают в общую информационную базу.
- Первый блок состоит из одиннадцати подпунктов. В них отражена исчерпывающая информация о жилье:
- почтовый адрес квартиры;
- к какому типу недвижимости относится (квартира — это жилое помещение);
- вид недвижимости (комната или целая квартира);
- площадь жилья;
- этаж, если недвижимость находится в многоэтажном доме;
- сколько всего этажей в доме;
- кадастровый номер, он уникален для каждого жилья;
- определенная кадастровая стоимость апартаментов;
- дата проведения технического осмотра помещения;
- графический чертеж.
Возможные поводы для остановки кадастрового учёта
Рассмотрение заявки могут остановить в таких ситуациях:
- Если обнаружено, что размер участка земли больше, чем максимально допускаемый. В законодательстве установлены предельные размеры земельных участков разных категорий (ЛПХ, ИЖС, садоводческих и т.д.)
- Если отсутствует возможность удобного доступа к участку с соседних, включая вариант с установлением сервитута. К землям общего пользования относятся участки, открытые для общего доступа, где можно не только свободно находиться, но и пользоваться размещенными на них природными объектами. Чтобы решить эту проблему, в некоторых случаях производится установка частного сервитута. Если оказываются затронуты интересы немалого количества граждан, устанавливается публичный сервитут.
- В случаях, когда одна или несколько из границ участка задевает территорию муниципальных образований, населенных пунктов. Или расположение помещения, для которой выполняется учётная процедура, совпадает частично или целиком с местом, где размещено другое.
- Если участок образован из нескольких других земель, относящихся к различным категориям.
🏡 Причины, по которым дома может не быть на публичной кадастровой карте
Сведения о местоположении дома на участке (координаты) должны быть внесены в базу ЕГРН и отображаться через публичную кадастровую карту. Но бывает, что участок на публичной карте отображается как положено, со всеми координатами границ, а вот стоящий на нем дом – нет.
Возникает парадоксальная ситуация: в реальности дом имеется, но его местоположение на земельном участке установить нельзя. При этом, как правило, документы со стороны владельца и на участок, и на дом в полном порядке, недвижимость оформлена в собственность.
Почему такое может быть:
- объект недвижимости был зарегистрирован очень давно или тогда, когда привязка к публичной кадастровой карте не требовалась (документы просто оформлялись и передавались в Кадастровую палату, но сведения о местоположении дома, его координатах не фиксировалась);
- объект недвижимости был зарегистрирован на основании декларации – например, по «дачной амнистии», и сведения о координатах дома никуда не вносились, поскольку декларация этого не предусматривает.
Многоквартирный дом не стоит на кадастровом учете что делать
В начале 2020 года были введены множественные изменения, как в саму процедуру регистрации недвижимости в кадастре, так и в базовую документацию, которую получал собственник, при постановке дома на кадастровый учёт. О том, как сегодня проходит процедура постановки дома на кадастровый учёт, обязан ли застройщик это делать, мы расскажем в нашей статье.
Интересы дольщиков защищены, вот только новый застройщик получает крайне малый доход от оставшихся нераспроданных квартир. Таким образом, заинтересованность компании минимальна и нести дополнительные затраты она не желает. Поэтому дом и оказывается не поставленным на кадастровый учет. В результате владельцы квартир не могут зарегистрировать свои права собственности. Что делать, если дом не стоит на учете в Кадастровой палате Казалось бы, в такой ситуации остается ставить квартиру на учет самостоятельно. Но Кадастровая палата откажет в этом, поскольку сам дом не стоит на учете. Тогда у собственников квартир есть единственный выход – получить официальный отказ и оспорить его через суд.
Недостаточность документов для постановки на кадастровый учет
Одной из основных причин отказа в постановке на кадастровый учет может быть недостаточность предоставленных документов. Кадастровый учет является важным этапом регистрации недвижимости, поэтому требования к предоставляемым документам достаточно строгие. Отсутствие нужных документов или их неполное предоставление может повлечь за собой отказ в постановке на кадастровый учет.
Недостаточность документов может быть вызвана различными факторами. В некоторых случаях это может быть связано с невнимательностью или неправильным пониманием требований со стороны заявителя. Например, заявитель может не предоставить копию свидетельства о праве собственности, не подписать договор на оказание кадастровых услуг или не предоставить документы, подтверждающие фактическую постройку на участке земли.
При отсутствии необходимых документов или неправильном их заполнении, Росреестр имеет право отказать в постановке на кадастровый учет. Это может привести к недополучению правовой защиты владельца недвижимого имущества, а также создать преграды для проведения сделок с этим объектом. В случае отказа в постановке на кадастровый учет, заявитель обязан устранить недостатки и предоставить все необходимые документы согласно требованиям Росреестра.
Отсутствие технической возможности постановки на учет
Отсутствие технической возможности постановки на учет может стать одной из главных причин, по которой Росреестр может отказать в постановке объекта на кадастровый учет. Технические ограничения могут возникнуть в случаях, когда объект не соответствует требованиям системы учета, либо не предоставлены необходимые документы или данные для его регистрации. К примеру, для земельных участков необходимы установленные границы, которые могут быть недоступны или отсутствовать. В таких ситуациях Росреестр не может провести точное определение параметров и характеристик объекта, что делает постановку на учет невозможной.
Кроме того, отсутствие технической возможности постановки на учет может быть связано с некачественным или несовершенным предоставлением информации о объекте. Неполные, некорректные или недостоверные данные усложняют работу Росреестра и могут привести к отказу в регистрации. Например, необходимо предоставить документы, подтверждающие право собственности на объект, его параметры и технические характеристики. Если такая информация не предоставлена или содержит ошибки, то Росреестр не имеет возможности провести аккуратную и точную постановку на учет.
В результате отказа в постановке объекта на кадастровый учет могут возникнуть различные последствия для его владельца. Во-первых, отсутствие учета может стать препятствием для совершения сделок с объектом, таких как продажа или передача в аренду. Также невозможность регистрации может привести к ограничению правового статуса объекта, его использования и возможностей для дальнейшего развития или защиты интересов владельца. Кроме того, отказ в постановке на учет может вызвать дополнительные затраты в виде оплаты повторной регистрации или устранения выявленных проблем и недочетов. Все это делает необходимость правильной и своевременной постановки на кадастровый учет крайне важной для собственников недвижимости.
Отсутствие согласия собственника на постановку на кадастровый учет
Одной из основных причин отказа в постановке на кадастровый учет является отсутствие согласия собственника на данную процедуру. Это может произойти по различным причинам. Во-первых, собственник может быть плохо информирован о необходимости постановки объекта на кадастровый учет или не понимать значимости данной процедуры. В таком случае, ему следует провести разъяснительную работу и повысить его осведомленность о преимуществах и последствиях постановки на кадастровый учет.
Кроме того, возможно, у собственника есть определенные причины или интересы, мешающие ему согласиться на постановку объекта на кадастровый учет. Например, если этот объект имеет неясный статус или находится в споре, собственник может опасаться, что постановка на учет усложнит разрешение данных вопросов. В такой ситуации важно провести дополнительные консультации с собственником и объяснить, что постановка на кадастровый учет является законодательным требованием и будет способствовать решению данных проблем.
Основным последствием отказа в постановке на кадастровый учет без согласия собственника является невозможность получить кадастровый номер на данный объект. Кадастровый номер является уникальным идентификатором объекта недвижимости, который используется во всех документах и сделках, связанных с данным объектом. Без него собственник не сможет провести никакие юридически значимые операции с недвижимостью, такие как продажу, аренду, залог и др. Кроме того, отсутствие кадастрового номера может усложнить процесс строительства или реконструкции объекта, так как для получения разрешений и документов в данном случае может потребоваться больше времени и усилий.
Обязан ли застройщик ставить квартиры на кадастровый учет
Стоит заметить, что законом предусмотрено то, что застройщик должен зарегистрировать общедомовую собственность. Обязанности по регистрации отдельных квартир могут быть предусмотрены договором долевого строительства, или договором купли-продажи. Если такой пункт в вашем соглашении отсутствует, то регистрировать квартиру в кадастре придётся самостоятельно.
Если в вашем договоре присутствует такой пункт, как представление застройщиком кадастровых документов и проведение регистрации, то не стоит принимать квартиру без таких документов. Когда речь идёт о долевом строительстве, будущие собственники стараются следить за судьбой постройки и стремятся, как можно скорее, вступить в права на владение недвижимостью. Здесь и совершается порой основная ошибка. Дело в том, что подписав акт приёма недвижимости сразу после ввода постройки в эксплуатацию, дольщик автоматически становится собственником, и если отдельная квартира не прошли регистрацию в кадастре, то все хлопоты ложатся на плечи новых хозяев.
Обязан ли застройщик ставить квартиры на кадастровый учет
Согласно законодательству РФ, застройщик по окончанию строительных работ обязан представить все необходимые документы, а именно технический план самого дома и прилегающей территории общедомового пользования в Росреестр. После анализа документации, органы местного самоуправления выдают разрешение на ввод дома в эксплуатацию, что делает возможным дальнейшую регистрацию постройки в кадастре.
Стоит заметить, что законом предусмотрено то, что застройщик должен зарегистрировать общедомовую собственность. Обязанности по регистрации отдельных квартир могут быть предусмотрены договором долевого строительства, или договором купли-продажи. Если такой пункт в вашем соглашении отсутствует, то регистрировать квартиру в кадастре придётся самостоятельно.
💁 Отсутствие привязки между домом и землей. Последствия
Ситуацию, когда дом не отображается на публичной кадастровой карте, можно назвать отсутствием привязки между землей и домом. То есть оба объекта (участок и дом) существуют и зарегистрированы, но связи между ними как бы нет. К примеру, если взять выписку на дом, то там не будет сведений о земельном участке – и наоборот.
На чем может отразиться отсутствие привязки дома к участку:
- невозможно присвоить дому почтовый адрес;
- проблемы при продаже, когда потенциальный покупатель по публичной кадастровой карте увидит участок, но не увидит дома – и откажется от сделки, если есть менее проблемный вариант;
- не получится использовать такой объект недвижимости в качестве залога при оформлении крупного банковского кредита – например, ипотеки для покупки городского жилья;
- если земельный участок в аренде, и вы хотите выкупить его у местной администрации, или наоборот – хотите взять его в аренду, то потребуется привязка дома к участку;
- возможны проблемы со страховой компанией при наступлении страхового случая – страховщик может попытаться доказать, что дома якобы не было на участке, он был где-то в другом месте и т. п.
И помните самое главное: если участок отмежеван, а дом привязан к участку, то у дома в выписке ЕГРН появляются сведения о земельном участке, а у земельного участка в выписке ЕГРН появляются сведения о доме. Соответственно, заказав даже одну из выписок, вы сможете увидеть информацию об участке/доме. Это – признак того, что все зарегистрировано так, как нужно.
Застройщик не ставит дом на кадастровый учет
Иногда можно встретить мнение, что если договор долевого участия подписан до 1 января 2020 года и в договоре указано, что застройщик обязуется своими силами поставить дом на кадастровый учет и изготовить кадастровые паспорта на квартиры, тогда можно попробовать в судебном порядке принудить его к исполнению договора. Закон в этом случае не должен иметь обратной силы. Но я сомневаюсь в перспективах такого иска. И даже если суд примет вашу сторону, не факт, что его решение будет исполнено.
С 1 января 2020 года постановка новостройки на кадастровый учет — это вообще не обязанность застройщика. Ставить на учет новостройку целиком, вместе со всеми квартирами, должен орган государственной или муниципальной исполнительной власти, ответственный за выдачу разрешения на строительство и разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Застройщик вправе сделать это сам, только если те, кто должен был это сделать, ничего не сделали. Но застройщик не обязан.
Обязан ли застройщик ставить квартиры на кадастровый учет
Если в вашем договоре присутствует такой пункт, как представление застройщиком кадастровых документов и проведение регистрации, то не стоит принимать квартиру без таких документов. Когда речь идёт о долевом строительстве, будущие собственники стараются следить за судьбой постройки и стремятся, как можно скорее, вступить в права на владение недвижимостью. Здесь и совершается порой основная ошибка. Дело в том, что подписав акт приёма недвижимости сразу после ввода постройки в эксплуатацию, дольщик автоматически становится собственником, и если отдельная квартира не прошли регистрацию в кадастре, то все хлопоты ложатся на плечи новых хозяев.
Сегодня многие граждане, приобретая квартиру в новостройке, идут на ряд рисков и соглашаются с рядом стесняющих факторов, связанных с такой недвижимостью. Здесь и необходимый в данном случае ремонт, и ожидание подключения дома к центральным коммуникациям, и многое-многое другое. Многие покупают квартиры с целью дальнейшей перепродажи, но и тут могут возникнуть осложнения. Существует риск того, что застройщик окажется неблагонадёжным и не подготовит документы к сроку окончания строительства, которые позволят поставить дом на учёт в кадастровый реестр.
Что делать если застройщик не ставит дом на кадастровый учет
Правительства РФ от 24.11.05 № 698 «О форме разрешения на строительство и форме разрешения на ввод объекта в эксплуатацию») отсутствует информация о зданиях, предусмотренная статьей 7 закона № 221-ФЗ, которая позволяет определить недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи. А такие сведения, как указано в части 3 статьи 1 закона № 221-ФЗ, обязательно требуются для проведения государственного кадастрового учета (письмо Минэкономразвития России от 01.11.13 № Д23и-5279). Этот пробел должен устранить приказ Госстроя от 08.04.13 № 115/ГС «Об утверждении формы разрешения на строительство и формы на ввод объекта в эксплуатацию»: новая форма содержит сведения, необходимые для постановки на кадастровый учет здания без участия правообладателя. Приказ еще не зарегистрирован Минюстом.