Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор найма жилого помещения с правом выкупа». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Договор аренды с последующим выкупом – это специальный тип договора, который предоставляет арендатору право приобрести квартиру по истечении установленного срока аренды. Такой договор является довольно популярным вариантом сделки, особенно в условиях схемы ипотечного кредита.
Договор аренды с дальнейшим выкупом квартиры: особенности
По договору аренды (найма) можно выкупить практически любую недвижимость: квартиру, дом, дачу или же просто земельный участок. Но такая схема сейчас встречается редко. В основном из-за того, что собственнику невыгодно получать деньги годами и при этом уже фактически не владеть недвижимостью.
Самые простые и удобные формы покупки жилья — ипотечное кредитование и «живые деньги». Обычно договор аренды с последующим правом выкупа заключается в том случае, когда квартира не очень рентабельна и не заинтересовала других покупателей при продаже.
Например, жильё находится в отдалённом месте и в нём никогда не делали ремонт. В таком случае собственник вынужден пойти на предложение аренды с правом выкупа, а покупатели без крупной суммы смогут рассчитывать на собственное жильё. Для некоторых покупателей тут есть преимущество перед ипотекой: при договоре аренды квартиры с выкупом не требуются большой пакет документов и хорошая кредитная история. Нет и процентов по кредиту.
Договор аренды с последующим выкупом недвижимости и его риски
К сожалению, в российском законодательстве отсутствует нормативная база, чётко регулирующая такие отношения. Основной риск для покупателя заключается в том, что у него нет никаких прав на жильё. Оформление состоится лишь через несколько лет, а пока между сторонами будут отношения договора аренды, а не купли-продажи. И после выплаты необходимой суммы может оказаться, что жильё у прошлого собственника — под залогом, на квартиру оформлена дарственная или же владелец жилья решил продать её другому человеку.
Ещё хуже, если на квартиру наложен арест или её пытается реализовать банк из-за долгов владельца. В любой из этих ситуаций передача прав собственности становится невозможна, а арендатор уже потратил на выкуп значительную сумму. Об аресте или залоге следует узнать заранее, перед заключением договора, запросив выписку ЕГРН из Росреестра. Но заложить квартиру владелец может и уже в процессе аренды, поэтому такие риски необходимо подробно описать в соглашении.
Также договор аренды квартиры с правом выкупа может быть составлен таким образом, что недобросовестный владелец в состоянии выселить арендатора без оформления собственности. Чтобы исключить такие ситуации, договор аренды с правом выкупа лучше составлять в нотариальной конторе и тщательно описывать права и обязанности сторон, а также штрафы за нарушения. Например, обязательно укажите, что в случае передачи собственности третьим лицам договор аренды с выкупом остаётся в силе. В любом случае суд сможет быстро восстановить справедливость на основании грамотно составленного соглашения в рамках законодательства РФ.
Аренда с правом выкупа квартиры: как составить договор?
Аренда с правом выкупа квартиры – это одна из форм аренды жилья, при которой арендатор имеет возможность приобрести снимаемую квартиру по истечению срока аренды. Эта сделка может столкнуться с определенными особенностями, и чтобы избежать проблем, важно правильно оформить договор.
В договоре аренды с правом выкупа квартиры необходимо указать следующие важные условия:
- Стоимость аренды и условия оплаты;
- Срок аренды и условия продления;
- Сумма выкупа и срок его осуществления;
- Права и обязанности сторон;
- Условия оценки жилья при выкупе и ответственность за его сохранность;
- Порядок урегулирования споров и прочие детали сделки.
При составлении договора аренды с правом выкупа квартиры важно учесть следующие особенности:
- Как арендатор, вы должны осознавать, чем будут отличаться условия договора аренды с правом выкупа от обычного договора аренды.
- При выкупе квартиры вы можете столкнуться с проблемами оценки ее стоимости, поэтому в договоре нужно установить четкие правила оценки и регулирования споров на этот счет.
- Аренда с правом выкупа может быть более выгодна для вас, чем покупка жилья с помощью ипотечного кредита, но при этом также существуют риски, с которыми нужно быть готовым столкнуться.
- Особенности данного вида договора касаются и срока аренды – он часто устанавливается более длительным, чтобы арендатору было возможно накопить достаточную сумму для выкупа квартиры.
- Важно заранее проконсультироваться с юристом или специалистом по недвижимости, чтобы правильно оформить договор и избежать возможных проблем.
В целом, аренда с правом выкупа квартиры может быть выгодной формой сделки для арендатора, которому интересно приобрести жилье в будущем. Однако, необходимо тщательно оценить все риски и условия, прежде чем подписывать договор такого рода.
| Особенности аренды с правом выкупа квартиры: | Преимущества | Риски |
|---|---|---|
| Долгосрочный срок аренды | Возможность накопить деньги на выкуп | Ограничение на использование жилья |
| Право выкупа квартиры | Постепенное погашение стоимости жилья | Невыполнение срока выкупа |
| Особые условия оценки жилья | Возможность оценить реальную стоимость жилья | Разногласия по оценке стоимости |
Подводя итог, можно сказать, что особенности аренды с правом выкупа квартиры имеют свою суть и проблемы, а также свои преимущества и риски. Для того чтобы успешно составить договор аренды с правом выкупа квартиры, необходимо тщательно продумать все условия и обратиться к специалистам, которые помогут вам избежать возможных проблем.
Регистрация в органах юстиции
Регистрация в Росреестре в результате длительной аренды будет иметь обременение. Необходимо регистрировать обременение в Росреестре, если с момента заключения сделки и до внесения выкупной суммы пройдет больше года. Если в соответствии с условиями договора выкупная сумма будет передана арендодателю менее чем через год, то нет необходимости регистрации обременения в органах юстиции.
Для регистрации обременения нужно:
- оплатить госпошлину в размере 2000 рублей в любом отделении банка;
- собрать пакет необходимых документов (договор о сделке в количестве 3 штук, паспорта обеих сторон, ЕГРН-выписку, квитанцию об уплате госпошлины);
- написать заявление и лично передать документы в Росреестр или воспользоваться помощью МФЦ. Возможно также направление документов в Росреестр почтой, но в этом случае необходимо к пакету приложить спиок направляемых документов;
- по прошествии 10 рабочих дней получить в органах юстиции выписку на объект недвижимости с обременением и один экземпляр договора.
Получить свидетельство из ЕГРП с подтверждением абсолютных собственнических прав можно только тогда, когда обязательства по договору сторонами выполнены в полном объеме. Для его получения необходимо оплатить госпошлину в размере 2000 рублей в любом отделении банка и предоставить в органы юстиции квитанцию, подтверждающую оплату. Понадобятся следующие документы:
- договор о сделке;
- согласия супругов сторон на проведение сделки, заверенные нотариусом;
- подтверждение со стороны бывшего владельца квартиры того, что он получил выкупную стоимость;
- акт приема-передачи объекта недвижимости;
- ЕГРН-выписка на недвижимость.
Плюсы, минусы и риски такой формы приобретения жилья
Сделка по аренде с последующим приобретением жилья выгодна, так как:
- в отличие от ипотечного кредитования, у человека нет необходимости внесения первого взноса за квартиру при заключении сделки;
- у арендатора есть право передумать выкупать жилье. Несмотря на подписанный договор, его нельзя заставить вносить выкупную сумму;
- сделка носит гибкий характер и допускает заключение дополнительных соглашений между сторонами, если возникает необходимость изменения условий;
- если договор заключен на 10-15 лет, то, с учетом темпов инфляции, переплаты за приобретение жилья практически не будет.
Данный вид сделки по приобретению и продаже недвижимости между физическими лицами используется редко по следующим причинам:
- недостаточная информированность граждан о наличии такого варианта;
- те, кто сдает квартиры, считают невыгодной продажу – ведь это лишит их дополнительного источника дохода;
- для того, чтоб сделка была выгодна обеим сторонам, требуются тщательные экономические расчеты. Иногда ипотечные кредиты или приобретение недвижимости в рассрочку более выгодны.
Для многих людей такой вид сделки кажется очень сомнительным. На протяжении всего времени сдачи квартиры в аренду, ее собственником является арендодатель. Это означает, что он может как угодно распоряжаться квартирой. Наличие проживающего не препятствует этому. В случае если в период найма квартира будет заложена банку или арестована, то по завершении действия договора между сторонами новый владелец получит не только недвижимость, но и дополнительные проблемы, связанные с тем, что она обременена.
Кроме того, если квартиросъемщик будет недостаточно внимателен и подпишет договор, в котором ничего не говорится о переходе к нему имущественных прав после внесения выкупной суммы, то он не сможет получить квартиру. Отстоять свои права и интересы в суде будет очень трудно, так как договор скреплен подписями сторон.
Информация!
Плюсы и минусы аренды квартиры с последующим выкупом
Аренда с рассрочкой выкупа квартиры имеет и преимущества, и недостатки. Рассмотрим ситуацию с точки зрения арендатора и арендодателя. Сначала узнаем, что получает наниматель. Преимущества:
- нет необходимости собирать деньги на первоначальный взнос;
- не оценивается кредитная история, не требуется высокий кредитный рейтинг;
- в ряде ситуаций не начисляются проценты за пользование заемными деньгами. Можно взять квартиру в аренду с выкупом по цене ниже рыночной.
Минусы для арендатора:
- регистрация права собственности откладывается на длительный срок. Наниматель отдает значительные суммы, но может так и не стать владельцем недвижимости;
- у арендодателя могут измениться планы, он может найти более выгодного клиента и заявить о расторжении договора. Все, что получит арендатор – это деньги, уплаченные в счет выкупной суммы;
- отсутствие обременений на момент подписания договора не означает, что их не будет в процессе исполнения обязательств. Если соглашение не зарегистрировано надлежащим образом (например, срок действия не превышает 1 год), собственник может передать квартиру банку в качестве обеспечения по кредиту;
- если в договоре аренды нет упоминания о последующем выкупе, даже суд не обяжет собственника подписать акт приема-передачи квартиры. Деньги будут зачтены в счет арендных платежей.
Плюсы для арендодателя:
- можно продать неликвидную квартиру, непривлекательную с точки зрения и риелторов, и банков, и покупателей;
- в течение длительного времени поступают и выкупные деньги, и арендная плата;
- если наниматель перестает платить, то в соответствии со ст. 619 ГК РФ можно расторгнуть договор и выселить нерадивого квартиранта.
Минусы для собственника:
- договор аренды заключается на длительный срок. За это время недвижимость может значительно подорожать. Если в соглашении не предусмотрен пересчет с учетом инфляции, в итоге можно получить сумму, значительно меньше рыночной стоимости;
- если арендатор задерживает платежи, портит имущество, снижая его рыночную цену, расторгнуть договор можно только через суд. Процедура может растянуться на долгие месяцы.
Плюсы и минусы сделки
Как и у любой другой гражданско-правовой сделки, у аренды с выкупом есть 2 стороны – наниматель и наймодатель. Для каждой стороны присущи свои достоинства и недостатки.
Преимущества сделки для наймодателя (собственника недвижимости или арендодателя):
- сумма сделки несколько завышена;
- переход и переоформление права происходит только после того, как оппонент выплатит всю оговоренную сумму.
К недостаткам для этой стороны относится:
- риск упущенной выгоды всегда велик, потому что за длительный период сотрудничества инфляция может быть непредсказуемой. Значительный подъём арендной платы не всегда уместен;
- арендатор может использовать предмет сделки не по назначению, что может привести к ухудшению его состояния.
Положительные стороны для нанимателя / арендатора:
- он может пользоваться помещением по назначению до полной его покупки;
- есть возможность не привлекать кредитные средства для полного выкупа недвижимости;
- у него есть право отказаться от сделки в любой момент. Но вложенные средства ему не будут возвращены.
Отрицательные моменты для этой стороны:
- пока не будут произведены все платежи, собственник помещения не меняется. У владельца есть право распоряжаться по своему усмотрению. Например, он может сделать его предметом залога, что потом усложнит дальнейшее переоформление права;
- у собственника также есть право прекратить договорные отношения без возврата уплаченных ранее средств;
- если владелец умрёт раньше, чем произойдёт выкуп, объект сделки станет наследуемым имуществом. Договариваться о продолжении сотрудничества придётся с преемниками.
Прежде чем заключать сделку, нужно реально оценит все плюсы и минусы.
Договор аренды жилого помещения — Образцы и бланки договоров
Договор аренды жилого помещения является одним из основных документов, регулирующих отношения между арендодателем и арендатором. Он определяет условия и порядок пользования жилым помещением, права и обязанности обеих сторон.
Договор аренды жилого помещения с правом выкупа отличается от обычного договора аренды тем, что предусматривает возможность арендатору выкупить данный объект недвижимости. Такой договор может быть заключен на определенный срок, после которого арендатор получает право выкупить жилье.
Оформление договора аренды жилого помещения с правом выкупа требует учета ряда особенностей. В него необходимо включить все условия, связанные с выкупом жилья, включая стоимость выкупа, сроки и порядок его осуществления. Также в договоре должны быть указаны права и обязанности сторон при выкупе жилья.
Для регистрации договора аренды жилого помещения с правом выкупа обычно требуется обратиться в органы регистрации недвижимости. Регистрация договора является обязательной процедурой и позволяет защитить интересы обеих сторон в случае возникновения споров или конфликтов.
При оформлении договора аренды жилого помещения с правом выкупа следует учесть, что стоимость выкупа может быть учтена при получении ипотечного кредита. Это позволит арендатору использовать деньги, уплаченные в качестве арендной платы, в качестве первоначального взноса на покупку жилья.
Таким образом, договор аренды жилого помещения с правом выкупа отличается от обычного договора аренды тем, что предоставляет арендатору возможность выкупить жилье по истечении определенного срока. Оформление такого договора требует учета ряда особенностей, включая условия выкупа, регистрацию и учет стоимости выкупа при получении ипотечного кредита.
Стоимость оформления документов
При оформлении договора найма жилого помещения с правом выкупа стоимость выкупа отличается от стоимости аренды. Выкупом недвижимости называется процесс покупки жилого помещения по договору найма с последующим оформлением кредита. Чтобы выкупить жилое помещение, необходимо учесть стоимость выкупа в договоре аренды.
Что такое стоимость выкупа и чем она отличается от стоимости аренды? Стоимость выкупа включает в себя сумму, которую арендатор должен будет заплатить за выкуп жилого помещения по окончании срока договора найма. Эта сумма может быть указана в договоре или рассчитываться исходя из рыночной стоимости недвижимости.
При регистрации договора найма с правом выкупа необходимо учесть такие документы, как договор аренды, договор кредита и документы на недвижимость. Стоимость оформления этих документов может различаться в зависимости от региона и выбранной организации, которая будет их регистрировать. Поэтому перед оформлением договора важно узнать, какие документы нужно предоставить и сколько это будет стоить.
Нужно ли регистрировать договор аренды?
Регистрация договора аренды недвижимости является обязательной процедурой по оформлению договора. В случае аренды жилого помещения с правом выкупа, регистрация договора особенно важна.
Такой договор отличается от обычного договора аренды, поскольку в нем присутствует условие о возможности выкупить жилое помещение по истечению срока аренды. При регистрации договора аренды с правом выкупа необходимо учесть стоимость выкупа и указать ее в договоре.
Регистрация договора аренды с правом выкупа позволяет защитить права обеих сторон договора. Зарегистрированный договор признается действительным и имеет юридическую силу.
Если договор аренды с правом выкупа не зарегистрирован, то он считается недействительным и не обладает юридической силой. Это может привести к непредвиденным последствиям для обоих сторон договора.
Также, если арендатор планирует взять ипотечный кредит для выкупа жилого помещения, то регистрация договора аренды может быть обязательным требованием банка.
В целом, регистрация договора аренды с правом выкупа является важной процедурой, которую необходимо учесть при оформлении такого типа договора аренды жилого помещения.
ДОГОВОР найма жилого помещения с правом выкупа
Что такое договор аренды? Договор аренды – это письменное соглашение между арендодателем и арендатором, которое устанавливает условия аренды жилого помещения. Он является основным документом, регулирующим отношения между сторонами.
Чем отличается договор найма жилого помещения с правом выкупа от обычного договора аренды? В договоре найма жилого помещения с правом выкупа стоимость аренды может быть выше, так как часть платы может учитываться при последующем выкупе. Также, в этом договоре устанавливается право арендатора выкупить жилое помещение по предварительно обусловленной цене в течение срока договора.
Как регистрировать договор найма жилого помещения с правом выкупа? Для регистрации договора найма жилого помещения с правом выкупа необходимо обратиться в органы регистрации, предоставив комплект необходимых документов. Обычно это паспорт арендодателя и арендатора, договор найма, а также справка о согласии на совместное проживание (если необходимо).
Договор аренды жилого помещения
Договор аренды жилого помещения с правом выкупа отличается от обычного договора аренды тем, что в нем предусмотрена возможность арендатора выкупить жилое помещение. Если арендатор планирует в будущем стать полноценным владельцем жилья, то такой договор может быть выгодным финансовым решением.
В договоре такого типа должны быть подробно описаны условия покупки недвижимости. Обычно это указывается в отдельной части договора, где прописывается сумма выкупа и срок, в течение которого арендатор имеет право выкупить помещение.
Составление договора аренды жилого помещения с правом выкупа требует определенной внимательности и знаний в области права. Если у вас нет опыта в оформлении таких документов, рекомендуется обратиться к специалисту или использовать готовые образцы и бланки договоров.
- Главные принципы договора аренды жилого помещения с правом выкупа:
- Договор аренды жилого помещения с правом выкупа является документом, который регистрируется при нужно жилья, как и обычный договор найма.
- Договор составляется в письменной форме и требует двух копий — одну для каждой из сторон.
- Договор должен содержать подробное описание помещения — площадь, количество комнат, адрес и т. д.
- В договоре должны быть указаны права и обязанности арендодателя и арендатора, а также условия оплаты арендной платы и сроки.
- Общие условия договора аренды жилого помещения с правом выкупа могут отличаться от обычного договора аренды.
Куда обратиться для оформления?
Для оформления договора найма жилого помещения с правом выкупа можно обратиться к специалистам в сфере недвижимости. В частности:
- Агентствам недвижимости: обратившись в агентство недвижимости, вы получите профессиональную консультацию и помощь в оформлении договора.
- Юристам: услуги юриста помогут вам грамотно составить договор и защитить свои интересы.
- Нотариусам: договор найма с правом выкупа может потребовать нотариального удостоверения, поэтому стоит обратиться к нотариусу для его оформления.
- Банкам: если вы планируете приобрести недвижимость с помощью кредита или рассрочки, вам следует обратиться в банк для получения финансовых условий и оформления необходимых документов.