Документы ДДУ что это такое

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Документы ДДУ что это такое». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Согласно статье 9 214-ФЗ, расхождения между проектной и реальной площадью квартиры не должны превышать 5%. «Если процент больше, то дольщик имеет право в судебном порядке расторгнуть ДДУ, — говорит Мария Литинецкая. — Если речь идёт о менее существенных расхождениях, то проводится перерасчёт стоимости квартиры: за лишние метры придётся доплатить, а за „недостающие“ застройщик вернёт деньги. Как правило, необходимость перерасчёта цены прописывается в ДДУ».

В соответствии с требованиями 214-ФЗ:

Привлечение денежных средств граждан для строительства до государственной регистрации договора долевого участия является административным правонарушением, предусмотренным ч. 1 ст. 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ОФЕРТЫ

1. Акцепт Оферты Заказчиком в соответствии с п. 1.3. настоящей Оферты, влечет заключение Договора оказания юридических услуг на условиях Оферты (статья 438 Гражданского Кодекса РФ).
2. Договор вступает в силу с момента Акцепта Оферты Заказчиком и действует:
   1. до момента исполнения Сторонами обязательств по Договору, а именно оплаты Заказчиком стоимости Услуг и оказания Исполнителем юридических услуг, акцептированных Заказчиком.
   2. до момента расторжения Договора.
3. Исполнитель оставляет за собой право внести изменения в условия Оферты и/или отозвать Оферту в любой момент по своему усмотрению. В случае внесения Исполнителем изменений в Оферту, такие изменения вступают в силу с момента опубликования, если иной срок вступления изменений в силу не определен дополнительно при их опубликовании.

На что обратить внимание в договоре ДДУ

Договор долевого участия — сложный и объемный документ, который необходимо обязательно изучить до момента подписания. Вот какие сведения должен включать этот документ:

• Кадастровый номер земельного участка, на котором будет строиться жилой дом. Это гарантия того, что участок зарегистрирован и известны его четкие границы.

• Адрес дома. В ДДУ должен быть указан строительный адрес дома (почтовый появляется только после сдачи дома в эксплуатацию). То есть человек должен точно понимать где будет расположено его жилье. Еще в договоре должно быть указано количество этажей и общая площадь дома, а также предполагаемый номер квартиры. Это необходимо для избежания путаницы, чтобы человек после постройки дома мог осмотреть и принять именно свою квартиру.

• Наименование и характеристики объекта долевого строительства, например, квартиры. Должны быть указаны количество комнат, общая площадь помещения и высота потолков, наличие балкона или лоджии.

• Отделка и ее особенности, включая материалы. Особенно это существенно если квартира сдается уже с ремонтом от застройщика.

• Стоимость. Договор должен содержать и полную стоимость квартиры, и цену за один квадратный метр.

• Срок сдачи в эксплуатацию. Это крайне важная информация для покупателя, которая помогает ему планировать свое будущее проживание в период ожидания окончания строительства.

• Графический план объекта долевого строительства, в котором будет отображено расположение комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас, а также местоположение объекта на этаже.

А вот гарантийные сроки на жилье и сроки устранения строительных недостатков в договоре могут быть и не указаны — застройщики не имеют права сокращать их относительно того, что указано в федеральном законе № 214-ФЗ, а это 5 лет на объект и 3 года – на внутренние инженерные сети объекта и оборудование.

Преимущества и недостатки ДДУ

Какие преимущества предоставляет ДДУ:

• Экономия. Квартиры в строящихся домах практически всегда дешевле уже готового и введенного в эксплуатацию жилья.

• Защита денег. Деньги, перечисленные на эскроу-счет, застрахованы Агентством по страхованию вкладов. В соответствии с действующим законом № 177 «О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации», деньги застрахованы в пределах 10 миллионов рублей. Это дает дополнительную гарантию что форс-мажор, например, банкротство застройщика, не приведет к потере средств покупателя-дольщика.

• Возможность вернуть все деньги, если застройщик не выполняет обязательства. В случае нарушений условий договора, покупатель имеет право на возврат уплаченных денежных средств.

• Выплата неустойки. Если сроки строительства затягиваются, то в соответствии с законом № 214-ФЗ девелопер обязан выплатить дольщикам неустойку.

• Государственная регистрация договора в Росреестре. Это исключает возможность двойных сделок и обеспечивает защиту прав покупателя.

• Гарантия. После того, как жилой дом сдан в эксплуатацию, в соответствии с законом № 214-ФЗ (статья 7), действует гарантия сроком 5 лет на устранение строительных недостатков самого объекта. И 3 года — на устранение недостатков инженерных систем и оборудования.

• Невозможность изменить проектную декларацию в процессе строительства. Начиная с 2022 года девелоперам запрещено это делать после заключения ДДУ с первым дольщиком объекта. Это значит, что этажность дома не изменится, как и другие значимые параметры.

Нужно ли согласие банка на расторжение ДДУ, если квартира в ипотеке

После того, как застройщик уведомлён о расторжении, нужно сообщить об этом в банк, где оформлена ипотека, и указать предполагаемые сроки возврата денег и расчёт суммы.

Некоторые банки вносят в договор пункты об обязательном согласии кредитной организации на расторжение. Но юристы считают такое требование незаконным, ссылаясь на Апелляционное определение Мосгорсуда от 06.08.2012 по делу № 11-16466.

Но важно помнить, что факт расторжения договора не означает снятия обязательства перед банком по ипотеке и закрытию долга. Мало того, ипотечная строящаяся квартира часто становится предметом залога, и банк может настоять на досрочном погашении кредита и даже на выплате процентов.

Вот почему стоит уведомить банк о расторжении ДДУ и предложить другое обеспечение по ипотечному кредиту.

Договор долевого участия (далее ДДУ) – вид соглашения, заключаемого между дольщиком и застройщиком. ДДУ регламентирован ФЗ 214 Гражданского кодекса РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», а также рядом других нормативно-правовых документов.

Отличие покупки квартиры по ДДУ в ипотеку состоит в том, что обеспечением кредита является договор долевого участия, а не готовое жилье. Как только объект будет достроен и сдан в эксплуатацию, квартира переходит в распоряжение банка до окончательной выплаты заемных средств. Чтобы обезопасить себя от рисков, финансовая организация проверяет всех участников долевого соглашения.

Сначала на предмет платежеспособности проверяется заемщик. Как только банк одобряет потенциального дольщика, проверке подвергается застройщик, возводимый им объект и все необходимые документы.

Для одобрения ипотеки по ДДУ заемщик должен:

• иметь гражданство РФ;
• быть старше 21 года;
• быть зарегистрированным в городе, где находится банк-кредитор;
• иметь безукоризненную кредитную историю;
• работать в одной организации более полугода с оформлением по Трудовому кодексу РФ.

Банки могут иметь незначительные отличия в процедуре выдачи ипотечного займа, но в большинстве случаев условия примерно одинаковые. Основные критерии оформления ипотеки таковы:

• размер первоначального взноса равен 10–20% от общей суммы займа;
• процентная ставка по кредиту чаще всего составляет 11,5–17% годовых;
• период выплаты ипотеки варьируется в пределах 20–30 лет;
• сумма займа не может быть больше 85% от стоимости квартиры.

Возможные риски при покупке квартиры по ДДУ

При покупке квартиры по ДДУ в ипотеку ниже рыночной стоимости риски неизбежны. Касаться они могут качества выполненных работ, регистрации права собственности, переноса даты сдачи объекта, финансовой стороны и многого другого.

• Увеличение срока строительства

Пожалуй, наиболее часто встречающаяся проблема строительства любого объекта недвижимости. В лучшем случае стройка растянется на несколько месяцев, в худшем – закроется вовсе. Чаще всего причинами нарушения сроков являются:

• Отсутствие у застройщика достаточных финансовых ресурсов

Нет денег – нет материалов и средств для оплаты труда работников. Многие надеются использовать деньги от продажи квартир, но их оказывается недостаточно.

• Направление финансовых вложений инвесторов на завершение другой стройки
• Невыполнение обязательств со стороны подрядчиков: несвоевременная поставка или отсутствие необходимых стройматериалов

Чтобы избежать подобных ситуаций, на этапе заключения договора следует обговорить, в каком квартале будет завершено строительство и дом будет введен в эксплуатацию. Тогда в случае увеличения срока постройки или ее прекращения дольщик имеет право потребовать заплатить неустойку или расторгнуть договор. При отсрочке введения дома в эксплуатацию застройщик в любом случае обязан выплатить неустойку.

• Замена информации, указанной в проектной декларации

На что обратить внимание перед подписанием ДДУ?

Договор долевого участия — типовой договор, и его шаблоны обычно есть на сайте застройщика. Но прежде чем его подписывать, нужно:

1. Внимательно сверить информацию о дольщике и объекте на предмет ошибок и опечаток.
2. Проверить цену договора и порядок оплаты. Стоит закрепить в договоре, как будут производиться расчеты, если фактическая площадь квартиры оказалась больше или меньше проектной.
3. Посмотреть, чтобы были указаны конкретные сроки передачи объекта (их могут указывать как период после ввода в эксплуатацию — это незаконно).
4. Уточнить информацию по отделке, если она включена в стоимость жилья. Как правило, для квартир с ремонтом составляется приложение к ДДУ с описанием материалов и перечня работ.

На какие условия обращать внимание?

Для минимизации рисков участника долевого строительства как одной из сторон ДДУ, расшифровка его условий очень важна.

Цена договора — существенное и очень важное условие. До подписания ДДУ необходимо еще раз проанализировать все условия, касающиеся стоимости недвижимости и порядка расчетов, в частности:

1. указана полная стоимость объекта;
2. описан порядок ее выплаты (единовременный платеж, рассрочка);
3. если оплата будет произведена одним платежом, то в документе указывается срок внесения денежных средств после государственной регистрации договора в Росреестре;
4. прописан способ оплаты. В настоящее время используются счета эскроу, т.е. деньги участника замораживаются на специальном банковском счете. Если застройщик указывает в реквизитах платежа свой счет — это прямое нарушение закона, за которым последует уголовная или административная ответственность.

Будущему собственнику, прежде чем подписывать ДДУ, надо обратить внимание и на то, с какого момента покупатель несет обязанность по оплате коммунальных платежей. В соответствии с действующим законодательством, такие платежи производятся только с момента подписания передаточного акта, а включение в договор условий, предусматривающих оплату дольщиком коммунальных платежей ранее передачи объекта, влечет за собой ничтожность этих условий.

Поскольку в законе не предусмотрено единой формы документа, у застройщиков есть великолепная возможность изобретать свои пункты, которые в большинстве своем оказываются невыгодными для дольщиков, а в некоторых случаях напрямую ущемляют права граждан, заключивших невыгодное для себя соглашение. Подобные условия имеются практически в каждом ДДУ, но вот обнаружить их в тексте потребителю, имеющему лишь поверхностные юридические знания, очень сложно. Нередко граждане понимают, что подписывали невыгодное для себя соглашение только тогда, когда уже ничего изменить нельзя. Поэтому необходим тщательный и подробный анализ договора, проведенный специалистом.

• Более низкая стоимость жилья. Купить квартиру в строящемся доме дешевле, чем в готовом. На этапе котлована цена может быть ниже на 20-30%.

• Безопасность сделки (описано выше).

• Гарантия неустойки за задержку сдачи объекта. Если дом будет сдан не вовремя, договор ДДУ дает право на компенсацию за неисполнение обязательств.

• Гарантийный срок на квартиру составляет до 5 лет.

Как купить квартиру в ипотеку по ДДУ

При покупке строящейся квартиры в ипотеку понадобится два договора: о долевом строительстве и кредитовании. Причем в ДДУ обязательно указывается, что квартира покупается с помощью заемных средств.

Порядок действий:

1. Подписать договор кредитования (ипотеки).
2. Внести первоначальный взнос (ПВ) на специальный открытый счет. Затем ПВ и предоставленная банком остальная сумма будут перечислены застройщику.
3. Получить подписанное платежное поручение.
4. Подписать договор долевого строительства.
5. Зарегистрировать ДДУ в Росреестре (должен быть штамп о наличии ипотеки).
6. После регистрации договора деньги будут списаны с ипотечного счета.

Когда оформляется ДДУ

Договоры долевого участия оформляются до возведения здания или в готовом доме, но до ввода объекта в эксплуатацию. При этом застройщик обязуется предоставить квартиру с оговоренными и прописанными параметрами. Кроме заключения договора ДДУ непосредственно с застройщиком, возможно оформление переуступки. Эта процедура немного сложнее, чем оформление ДДУ – дольщик переуступает свое право собственности на квартиру, оформленное в договоре, третьему лицу. При этом, стоимость переуступки может быть как аналогичной изначальной, так и выше, если стоимость жилья выросла. Кроме того, новый дольщик не сможет ничего изменить в текущем ДДУ – ему переходит договор в неизменном виде.

Существуют другие виды договоров на покупку недвижимости: ДКП и ЖСК.

ДКП – договор купли продажи. Он применим, когда объект сдан в эксплуатацию. После вступления договора в силу, вы становитесь владельцем недвижимости сразу, без ожидания и прочего. Все максимально просто – вы выбираете объект, осматриваете и покупаете.

ЖСК – жилищно-строительные кооперативы. Сложная и не всегда прозрачная схема покупки квартиры, точно не регламентируемая законом. В теории, жильцы должны быть готовы без услуг посредника (как в случае ДДУ – банка) самостоятельно скооперироваться денежными средствами для строительства дома. При этом пайщики должны каким-то образом сами договориться обо всех условиях и правилах с компанией застройщиком – сколько будет стоить пай, какие будут сроки сдачи, как будут решаться вопросы неустоек и исправления дефектов постройки и прочее. Как показывает практика, ЖСК – благодатная почва для мошенников. Кроме того, отсутствие жесткого регулятора чревато срывами сроков застройщиком и неприятными разбирательствами по разным вопросам: право собственности, ценовые вопросы и прочее. В настоящее время в России разрешено только достраивать дома по ЖСК, новые кооперативы для строительства запрещены.

Приемка квартиры – ответственное мероприятие, которое может, как помочь вам сэкономить много нервов и денег, так и наоборот. Во время приемки квартиры застройщик демонстрирует покупателю то, что собственно и было построено. Если последнего все устраивает, то он подписывает акт приема-передачи и квартира переходит в его право собственности. Но! Во время стройки что-то могло пойти не по плану и квартира может оказаться с дефектами, которые сразу не видны – это могут быть трещины и полости в стенах, неправильные углы, щели, сквозняки, плохая теплоизоляция и многое другое. Правильный акт приема-передачи с составлением ведомости нарушений обяжет застройщика исправить все недочеты за свой счет и к определенному гарантийному сроку. Подробнее о приемке новостройки читайте здесь.

Расторжение договора ДДУ

Статья 9 предусматривает возможность дольщика расторгнуть сделку с девелопером и забрать свои деньги, внесенные за квартиру, но лишь в нескольких ситуациях:

Если застройщик затягивает сроки передачи объекта в собственность соинвестору, возможно расторжение договора ДДУ по 214 ФЗ и возврат денежных средств. Причем предусмотрена и неустойка за каждый день просрочки в размере 1/150 ставки рефинансирования Центробанка РФ.

Если многоквартирный дом возведен с нарушениями градостроительных и технических нормативов и не устраняет их.

Если застройщик построил объект со значительными изменениями в параметрах, дольщик может требовать расторжения договора по 214 ФЗ.

Плюсы и минусы долевого строительства по 214 ФЗ

Если вы решили приобрести жилье на условиях долевого строительства по ФЗ 214 плюсы и минусы его знать необходимо. Это самая законная схема, она значится почти в половине заключенных договоров, но полной безопасности дольщику она не дает. 100-прцентно дольщик защищен только от двойной продажи квартиры, другие ситуации предполагают плюсы и минусы долевого строительства:

Денежные средства, возвращаемые дольщику застройщиком в случае банкротства, зачастую недостаточны для того, чтобы приобрести тождественное жилье. В связи с этим большинство соинвесторов предпочитают терпеливо дожидаться окончания строительства и оформления документов даже в случаях серьезных задержек по срокам.

При изменении девелопером проектной декларации, в ФЗ 214 плюсы и минусы также проступают. Соинвестор может предъявить требования исключительно в случае значительных изменений, но как определить масштаб трансформации? Кроме этого, изменения предполагают совершенно другой объект, который можно продать повторно. Он теряет свои уникальные характеристики, описанные в договоре, и дольщик уже не имеет права претендовать на него.

Только по истечению трех лет с момента сдачи дома и передачи его части дольщику можно получить налоговый вычет.

Стоит помнить об этих уязвимых моментах, но все же стоит отметить, что с момента вступления в силу ФЗ №214 нарушений и обманов стало значительно меньше.

• Преимущества, которые дает закон дольщикам
• Попробуем обобщить, что хорошего в 214 ФЗ:
• Открытость и доступность информации. Любой дольщик или гражданин, желающий им стать, может затребовать у девелопера пакет документов на строящийся объект недвижимости. Застройщик обязан их предоставить.
• Гарантия надежности сделки. Дольщик может быть уверен, что в результате сделки получит именно то, за что заплатил.
• Законность сделки. Статьи закона купируют риски дольщиков, защищают их права и имущество.
• Качество строительства. Согласно закону, объект должен соответствовать градостроительным и техническим нормативам. Если это не так, застройщик устраняет неполадки за свой счет.
• Установленные сроки строительства. Застройщик несет финансовую ответственность за срыв сроков сдачи объекта. В этом случае девелопер платит дольщику неустойку.
• Пакет разрешительных документов. Девелопер не может приступить к строительству и брать денежные средства у соинвесторов, если не имеет на руках полный пакет разрешительной документации.

Похожие записи:

• Индексация регресса в 2024 году в Украине
• Какие регионы участвуют в программе переселения соотечественников в 2024 году
• Социальная стипендия в Украине в 2024 году