Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Нужно ли платить налог с продажи квартиры по переуступке прав ДДУ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для расчёта НДФЛ учитываются доходы, полученные за отчётный период. В 2023 году в налоговую службу подаются сведения о доходах за 2022. При этом в налогооблагаемую базу входит сумма за минусом положенных вычетов — в случае с продажей квартиры, это разница между суммой покупки и суммой продажи (прибыль от продажи уступки).
Повышенная ставка в 15% распространяется только на сумму доходов, превышающую пять миллионов рублей. Получается, на каждые 100 000 сверх лимита придётся дополнительно заплатить 2000 рублей. Даже если вы продали квартиру за 10 миллионов, а купили за 8 с годовой зарплатой в 2 миллиона, ваш НДФЛ всё равно составит 13%.
Поэтому, как бы вас ни пугали слухами о повышенном налоге в 15% за продажу квартиры по переуступке прав требования — не ведитесь. Надеемся, наша статья помогла вам разобраться в этом непростом вопросе.
Кaк нe плaтить нaлoг нa пpoдaжy нeдвижимocти
Cyщecтвyeт пoнятиe «cpoк влaдeния нeдвижимocтью для ocвoбoждeния oт НДФЛ». Ecли квapтиpa пpинaдлeжaлa вaм нa пpaвe coбcтвeннocти дoльшe минимaльнoгo cpoкa, вы ocвoбoждaeтecь oт yплaты нaлoгa нa дoxoды физичecкиx лиц пpи ee пpoдaжe. Ecть двa минимaльныx cpoкa влaдeния – 3 гoдa и 5 лeт. Пpoдaжa квapтиpы мeнee 3 лeт в coбcтвeннocти и мeнee 5 лeт в coбcтвeннocти oблaгaeтcя нaлoгoм.
Cpoк влaдeния 3 гoдa ocвoбoждaeт oт yплaты нaлoгa, ecли вы:
- кyпили квapтиpy дo 1 янвapя 2016 гoдa;
- пoлyчили квapтиpy в пoдapoк или в
- нacлeдcтвo oт члeнa ceмьи или близкoгo poдcтвeнникa;
- пoлyчили квapтиpy пo дoгoвopy
- пoжизнeннoгo coдepжaния c иждивeниeм;
- пpивaтизиpoвaли квapтиpy.
Bo вcex ocтaльныx cлyчaяx нe бyдeтe плaтить нaлoг, тoлькo ecли влaдeли квapтиpoй нe мeнee пяти лeт.
К пpимepy, вы кyпили квapтиpy в ceнтябpe 2015 гoдa, a в дeкaбpe 2018 гoдa пpoдaли. B этoй cитyaции имeeтe пpaвo нe плaтить нaлoг, пocкoлькy пpиoбpeтeниe квapтиpы cocтoялocь дo 1 янвapя 2016 гoдa, и вы влaдeли eю бoльшe 3 лeт. B этoм cлyчae дaжe нe нaдo пoдaвaть дeклapaцию пo фopмe 3-НДФЛ и yвeдoмлять ИНФC o cocтoявшeйcя cдeлкe.
A вoт ecли вы кyпили квapтиpy в фeвpaлe 2016 гoдa, пpидeтcя плaтить нaлoг c пpoдaжи или ждaть фeвpaля 2021 гoдa – кoгдa зaкoнчитcя минимaльный пятилeтний cpoк влaдeния, и вы пoлyчитe ocвoбoждeниe oт yплaты нaлoгa.
Кто должен платить налог с продажи квартиры
Как не платить налог с продажи квартиры? Получить полное освобождение от обязанности облагать сделку с недвижимостью сборами можно лишь в том случае, если человек является собственником более 5 лет. Этот срок установлен в НК РФ и применяется для квартир и домов, приобретенных после 01.01.2022. Для тех же квартир, которые были куплены до указанной даты, срок владения должен быть более 3-х лет.
Т.е., если вы продаете квартиру, приобретенную до 1 января 2022 года, и срок владения данным объектом недвижимости составляет более 3-х лет, но менее 5-ти, то налог вы платить не будете. Если же вы продаете квартиру со сроком владения менее 3-х лет, то заплатить налог с продажи вам придется.
Рекомендуем ознакомиться: Кассовая Дисциплина Для Ип В 2022 Году
Платят ли налог с продажи квартиры? Это зависит от обстоятельств, сопровождающих куплю-продажу. В 2022 году вступили в силу изменения в Налоговом кодексе РФ касательно сделок с недвижимостью.
Новый закон регламентирует сроки, порядок и льготы при исчислении взносов с доходов от продажи домов и квартир.
Чтобы получить освобождение от уплаты налога, нужно соответствовать 5 пунктам
- В семье есть двое несовершеннолетних детей. Либо дети являются студентами-очниками вузов, которым еще не исполнилось 24 года.
- Семья приобрела квартиру или дом взамен проданного жилья в том же году, в каком и продала старое жилье. Другой вариант – сделка купли-продажи прошла не позже 30 апреля следующего года.
- Новое жилье должно быть больше по площади, чем старое. Либо его кадастровая цена должна быть выше.
- Кадастровая цена продаваемой квартиры не должна превышать 50 млн рублей.
- Налогоплательщик, его супруга или супруг, а также дети не имеют больше половины доли в праве собственности на жилье от общей площади, которая превышает площадь в купленной квартире.
Цена при переуступке прав квартиру в новостройке
Цена при уступке прав на квартиру в строящемся доме вполне может быть такой же, как и при покупке по договору долевого участия.
На практике ценообразование немного сложнее. Чаще всего квартиры по уступке прав продают оптовые инвесторы, выкупившие от десяти квартир в строящемся доме, с расчетом заработать на перепродаже. Также среди продавцов могут быть подрядчики, с которыми застройщик рассчитался, передав (от себя) права требования на квартиры. Продавцы обеих категорий обычно готовы реализовать квартиру по договору уступки с дисконтом.
Застройщикам приходится искать баланс между объемами квартир в продаже на каждом этапе строительства: если продать все лоты в стадии котлована, есть риск недополучить выручку. А идея продавать максимум квартир, когда дом в высокой стадии готовности или введен в эксплуатацию, нежизнеспособна минимум по двум причинам. Потенциальному инвестору важно разбираться в этих тонкостях.
Во-первых, несколько лет назад изменился механизм финансирования строительства многоквартирных домов. Если раньше застройщик сразу получал деньги дольщиков, продавая им права на строящиеся квартиры и направляя их в стройку, то сейчас выручка от продаж лежит на специальном эскроу-счете покупателя в банке.
Застройщик не получит деньги, пока дом не будет введен в эксплуатацию. А деньги на то, чтобы строить, дает банк. Средства банка кредитные, и выдаются они на особых условиях. Часто среди них и определенный темп продаж: чем лучше идут продажи, тем меньше проценты по кредиту, которые платит застройщик.
Во-вторых, строительных площадок в чистом поле практически нет. У застройщика всегда рядом конкуренты. Если они только начали стройку и открыли продажи, когда он уже закончил и, допустим, пытается продать побольше своих квартир по максимальной цене, он проиграет ценовую конкуренцию. Недвижимость — дорогая покупка, и для многих дольщиков финальная цена купли-продажи приоритетнее, чем преимущества жилого комплекса.
Застройщику приходится создавать гибкую модель продаж. Конечно, в его интересах продать все жилье, и инвесторы, покупающие от 10 квартир, — хорошие покупатели. Но если они захотят перепродать этот объем раньше, чем стройка завершится, то девелопер окажется в проигрышной позиции по цене: «перепродажники» могут дать скидку, потому что их цена не считается частью жесткой экономики проекта. А у застройщика является, и он в случае обострения конкуренции «подвинуться» не сможет.
Почему важно разбираться во внутренней кухне строительства и продаж? Потому что в итоге компании соглашаются продавать оптовые партии квартир инвесторам, но, чтобы немного снизить риски, они вносят в договор долевого участия условие о том, что на сделку по переуступке прав нужно получать его (застройщика) разрешение.
Там же оговаривается и сумма комиссии, которую строительная компания взимает за переуступку. Ее размер может быть указан как в денежном выражении (несколько десятков тысяч рублей), так и в процентном (может доходить до 4% от суммы сделки).
Важно знать, что условия о запрете уступки прав по ДДУ при полной оплате цены договора и оплате получения согласия застройщика на уступку признаются судами ничтожными, но иногда застройщики, несмотря на это, включают их в ДДУ.
С учетом имеющихся ограничений, чтобы выгодно продать квартиру по переуступке, инвестору остается только следить за темпом продаж: когда спрос на квартиры в жилом комплексе высокий, застройщик повышает цены.
Тогда, даже с учетом комиссий за уступку, может получиться заработать прибыль. Для этого требуются знание рынка, района, где расположен дом, ценообразования, наблюдательность, чтобы по косвенным признакам верно определять возможные шаги застройщика.
Именно поэтому специалисты не рекомендуют без подготовки «инвестировать» в недвижимость последние деньги.
Как оформить договор уступки прав требования
Сделка по продаже квартиры по переуступке заключается поэтапно. Необходимо:
Подготовить выписку из ЕГРН о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве. Покупатель вправе спросить ее, чтобы убедиться, что у продавца есть права на будущую квартиру, которые он «переуступает». В выписке будут указаны сведения о регистрации ДДУ и обременений.
Подготовить документы, подтверждающие, что ДДУ оплачен полностью.
Оформить договор. Форму может предоставить застройщик. Но следует убедиться, что в ней есть необходимые сведения: переход прав требования по ДДУ в полном объеме; сведения о строящемся доме; сумма, подлежащая уплате; сведения о порядке уведомления застройщика об уступке.
Перезаключать ДДУ не нужно, права по нему перейдут к новому покупателю по договору цессии.
После того как договор цессии подписан, нужно зарегистрировать договор в Росреестре. Для этого нужны паспорт, доверенность, если кто-то из сторон действует через представителя, квитанция об оплате госпошлины, исходный ДДУ, договор цессии и согласия — супруга (если применимо), застройщика, органов опеки.
Регистрировать договор уступки будет территориальное управление Росреестра, туда можно обратиться напрямую или через МФЦ. В первом случае она будет зарегистрирована в течение 7 рабочих дней, во втором — 9 рабочих дней.
Завершение расчетов — очень важная часть сделки по переуступке прав требования. Специалисты рынка недвижимости рекомендуют проводить их только после того, как договор уступки зарегистрирует Росреестр, при этом неважно, кто выступает цедентом — физическое или юридическое лицо.
Это стоит делать потому, что до регистрации договора в ЕГРН возможна многократная передача прав требований по одному и тому же ДДУ. Если цедент ставит условие расчетов до регистрации как обязательное, а покупателю/цессионарию нужна именно эта квартира, стоит выбрать безопасный способ расчетов. Например, через арендованную банковскую ячейку.
В чем суть переуступки?
Возведение многоэтажного дома занимает несколько лет, и цена за «квадрат» постепенно растет по мере приближения строительства объекта к сроку сдачи. Квартира на этапе котлована обходится дешевле, чем на последующих стадиях — именно в этот момент инвесторы предпочитают покупать квартиру с целью последующей ее продажи. Когда квартира перепродается до момента ввода дома в эксплуатацию — заключается особая сделка – переуступка прав требования (договор цессии).
Главное, что должен понимать покупатель — это то, что он приобретает не саму квартиру, а право требования на неё. То есть ему переходят не только права на получение квартиры, но и риски, которые он несет при вложении средств в строящийся объект, а также обязательства по исполнению договора долевого участия.
Налог с продажи квартиры для пенсионеров в 2022 году — новый закон
Теперь в налоговой инспекции будет учитываться не только стоимость квартиры, указанная в договоре купли-продажи. Налоговики произведут свой расчет – умножат кадастровую стоимость объекта на коэффициент 0,7, и если размер полученной суммы будет выше, чем указано в налоговой декларации, расчет стоимости будет произведен по полученному результату, а не по указанному гражданином.
А мне кажется, в этом вопросе нужен индивидуальный подход, хотя он , конечно, трудноисполним. Ведь у нас пенсионер пенсионеру рознь. Да, многие из них живут крайне бедно, и, возможно, действительно продают недвижимость от безысходности. Но достаточно и таких, для которых это чуть ли не бизнес, и купля-продажа квартир у них чуть ли не на поток поставлена. И такие есть, знаю на собственном опыте…
Налог на переуступку прав по ДДУ
По мере приближения окончания строительства, стоимость жилья становится выше. В договоре по переуступке прав цена квартиры будет отличаться от своей первоначальной стоимости. Налицо получение дохода, следовательно, доход по сделке переуступки прав подлежит налогообложению. Необходимо подавать декларацию о доходах в налоговую службу.
Переуступка прав означает смену кредитора. Это не возбраняется законом, если только в ДДУ не прописан запрет на изменение. Договором уступки прав пользовались некоторые инвесторы, чтобы не платить НДФЛ. Согласно поправкам к законодательству, перекупщик жилья должен заплатить налог с продажи квартиры, если он покупает по цене ДДУ, а продаёт с более высокой стоимостью.
РАЗМЕР, СРОКИ И ПОРЯДОК ОПЛАТЫ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
- Стоимость услуг Исполнителя определяется Онлайн-заказе юридических услуг в соответствии с Прайс-листом. Исполнитель вправе самостоятельно вносить изменения в Прайс-лист. Стоимость оплаченных Заказчиком услуг на основании созданного Онлайн-заказа юридических услуг изменению не подлежит. Стоимость услуг Исполнителя не включает НДС в связи с применением Исполнителем упрощенной системы налогообложения.
- Юридическая услуга предоставляется в полном объеме при условии 100% (стопроцентной) предоплаты Заказчиком.
- Оплата юридических услуг производится Заказчиком в российских рублях с использованием банковской карты на веб-сайте Исполнителя после заполнения Онлайн-заказа юридических услуг. Также Заказчик может оплатить услуги Исполнителя с помощью банковской карты в Личном кабинете клиента или иным способом на основании Счета на оплату, размещенного Исполнителем в Личном кабинете клиента.
- Оплата стоимости услуг производится Заказчиком в срок не позднее 3 (трёх) дней с момента создания Заказчиком Онлайн-заказа юридических услуг. По истечении указанного срока Исполнитель вправе внести изменения в стоимость, состав и сроки оказания услуг.
- Услуги считаются оплаченными Заказчиком с момента поступлении всей суммы оплаты на расчетный счет Исполнителя.
- После проведения Заказчиком предоплаты и зачисления денежных средств на расчетный счет Исполнителя настоящий Договор вступает в силу.
- Настоящим Исполнитель и Заказчик (в дальнейшем – Стороны) договорились, что в случае, если на момент прекращения или расторжения Договора стоимость оплаченных услуг превышает стоимость фактически оказанных Исполнителем услуг, то разница между указанными суммами не возвращается, а признается внесенной Заказчиком в счет оплаты (предоплаты) услуг Исполнителя в рамках других (в том числе будущих) договоров. Для возврата указанных денежных средств Заказчик должен направить Исполнителю письменное заявление с указание полных банковских реквизитов расчетного счета.
Преимущество, благодаря которому потенциальный покупатель все же задумывается о том, чтобы приобрести квартиру по переуступке, а не напрямую у застройщика, – это цена. Обычно переуступкой квартир занимаются профессиональные инвесторы, которые вкладывают свои деньги в квартиры на начальном этапе, чтобы в будущем продать их немного дороже. Но большинство инвесторов не желают тратить много времени и сил и оформлять свои квартиры в собственность, несмотря на то что квартиры со свидетельством дороже. Таким образом, выход для них – продать квартиру по переуступке.
Переуступка прав требования на квартиру может быть осуществлена двумя способами. В первом случае она производится по предварительному договору купли-продажи. Заключается договор, согласно которому уступается право требования на заключение основного договора купли-продажи квартиры, но не право требования передачи этой квартиры. Больших прав такой договор дать не может. Таким образом, квартира не продается – стороны только договариваются о возможной продаже в будущем.
Стоит отметить, что уступка права возможна только в период с даты заключения предварительного договора до заключения основного. Предварительный договор не подлежит обязательной государственной регистрации. А деньги за квартиру передаются только по основному договору. Чтобы избежать обмана, не стоит отдавать деньги по предварительному договору, так как переуступка прав требования на квартиру по предварительному договору купли-продажи считается довольно рискованной сделкой: известны случаи переуступки квартиры нескольким лицам с последующим исчезновением собственника.
Второй способ переуступки квартиры – по договору долевого участия в строительстве. Многие эксперты считают этот способ единственно верным и безопасным. Как известно, до тех пор пока дом не построен и не сдан, покупатели квартир, которые приобрели недвижимость в этом доме, вместо свидетельства о собственности получают договоры участия в долевом строительстве (ДДУ). Они являются достаточным условием оформления права собственности на квартиру, когда дом будет сдан. Если же состоится официальная передача этого права другому лицу, это как раз будет переуступкой квартиры. Таким образом, договор уступки прав требования означает приобретение не квартиры, а права требования на передачу ее в собственность.
Согласно Налоговому кодексу, РФ любой доход, полученный гражданином России, должен облагаться налогом. Продажа квартиры по договору переуступки не является исключением. Так, продается квартира, находящаяся в собственности, или продается долевая собственность, налог все равно нужно заплатить. Но налог может быть уменьшен исходя из расходов. Необходимо заплатить налог только с разницы суммы продажи по договору переуступки и суммы покупки квартиры у застройщика.
Например, квартира покупается у застройщика за 3 млн рублей. Через год она продается по договору переуступки за 4 млн рублей. Налог в этом случае будет платиться с разницы в 1 млн рублей и будет составлять по закону 13% от этой суммы, то есть 130 тыс. рублей.
Конечно, если сумма покупки квартиры у застройщика и сумма продажи по переуступке на бумаге совпадают, налог равен нулю. Но в любом случае нужно подать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ. В противном случае гражданину могут прислать уведомление на всю сумму продажи или оштрафовать за отсутствие налоговой декларации.
Переуступка квартиры: что такое и когда используется?
Квартира в строящемся доме не может быть продана с помощью обычного договора купли-продажи, потому что на момент сделки она еще не существует физически и юридически. По факту она представляет собой обязательство застройщика передать готовое жилье в срок, определенный договором участия в долевом строительстве.
Именно для таких случаев существует особый тип сделок – переуступка прав требования. Как правило, переуступку используют при продаже недвижимости на поздних этапах строительства. Это могут делать как юридические лица, которые специализируются на сделках с недвижимостью, так и обычные граждане.
Почему цена квартиры по переуступке выше чем первоначальная?
Первоначальная цена может быть ниже поскольку квартира по ДДУ была приобретена на более раннем этапе строительства. Также стоимость может отличаться, если квартира была приобретена компанией, которая занимается перепродажей и купила несколько квартир по оптовой цене.
Переуступка в построенном доме
Если дом построен, то с момента передачи ключей дольщику переуступить свои права уже нельзя.
С момента, как уложен последний кирпич, установлены лестничные пролеты, смонтированы лифты, обустроены входные группы, до подписания акта сдачи в эксплуатацию проходит несколько месяцев.
Срок часто определяется репутацией застройщика, сданными ранее объектами и наличием в них недоделок. Комиссия обязана сверить фактическую площадь и иные параметры с задекларированными в проектной документации.
Если собственник не планирует использовать купленную недвижимость для личных нужд, этот промежуток времени можно использовать для продажи по переуступке. Он получает меньшую сумму, но не тратится на обустройство, проведение ремонта.