Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как сделать перепланировку в квартире по закону в 2024 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Начинайте перепланировку. Срок действия разрешения ограничен: в разных регионах от отличается и составляет от 12 до 18 месяцев. Спустя это время он утратит силу независимо от того, реконструировали объект или нет.
Я получил разрешение. Что дальше
Когда работы будут закончены, нужно подтвердить, что вы все сделали в соответствии с проектом. Поэтому придется посетить еще несколько инстанций:
- БТИ (бюро технической инвентаризации). Специалист этой организации следит за тем, чтобы внесенные изменения соответствовали проектной документации. При отсутствии замечаний собственнику жилья в течение 10 дней выдается акт приемки.
- Кадастровый отдел. Сюда предоставляется полученный в БТИ акт — на его основании делается паспорт жилого объекта, в котором отражается перепланировка помещений. Занимает эта процедура 30 дней.
- Управление государственной регистрации кадастра. Здесь регистрируется паспорт и оформляется документ, подтверждающий право собственности.
Основные правила перепланировки в 2022 году
Если владелец жилья запланировал капитальный ремонт, включающий изменения, которые необходимо будет внести в технический и кадастровый паспорта, его план необходимо предварительно согласовать. Для этого нужно подать заявку в районную (городскую) Жилинспекцию.
Вначале следует заказать технический паспорт (в БТИ, либо в МФЦ). Затем — разработку проекта (в любой сертифицированной проектной организации). Когда все это будет готово, отнесите в Жилинспекцию следующие документы:
- Заявление
- Техпаспорт на квартиру
- Эскиз проекта (2 экземпляра)
- Паспорт собственника
- Согласие всех, прописанных в квартире
В качестве нормативно-правовой базы при проведении перепланировки жилых помещений в Москве используют:
- Жилищный кодекс РФ;
- Постановление Правительства Москвы № 508;
- СанПиН, СНиП, Московские городские строительные нормы, ГОСТ и т.д.
Законодатель определил, что перепланировка квартиры считается незаконной, если:
- ремонтно-строительные работы проведены без разрешения компетентных органов;
- объем выполненных работ не соответствует утвержденному проекту перепланировки;
- в ходе ремонта были нарушены действующие строительные и санитарно-эпидемиологические правила.
К запрещенным видам строительных работ, согласовать которые невозможно, относятся:
- нарушение работы вентиляционной системы;
- снос несущих стен без получения разрешения от автора проекта дома;
- объединение жилых комнат с газифицированной кухней;
- объединение жилой комнаты или кухни с холодными зонами;
- устройство санузла над жилыми комнатами и т.п.
При обнаружении запрещенных законом изменений, к владельцу жилья будут применены штрафные санкции и предоставлено предписание о возврате планировки квартиры к изначальному виду.
Что можно не согласовывать
Можно выполнять любую отделку, если она не влияет на эксплуатацию дома и не меняет никаких конфигураций.
Итак, можно не спрашивать разрешения у органов на:
- косметический ремонт — поклейку обоев, замену напольных покрытий, оформление потолка и т.д.;
- остекление балконов — если не менять размеры оконных проёмов и не нарушать целостность фасада;
- перемещение сантехники — в пределах ванны и санузла;
- смену электропроводки — если не требуется штробление;
- замену газовой плиты, колонки, системы отопления и водоснабжения — если габариты останутся прежними;
- замену дверей и окон — если проёмы не изменятся в размерах.
Сроки и цены согласования перепланировки квартиры в Москве
Несколько слов о том, сколько стоит согласование перепланировки квартиры. В процессе согласований собственнику придется нести следующие расходы:
- за изготовление проекта;
- за оформление технического заключения;
- за выдачу БТИ копии техпаспорта или выкопировки с поэтажного плана;
- за изготовление технического плана.
Не нужно платить пошлины при обращении в МЖИ и Росреестр. Срок оформления документов для согласований определяются индивидуально.
| № п/п | Услуга, документ | Предварительная стоимость |
| 1 | Оформление проекта и технического заключения на перепланировку | от 25 000 руб. |
| 2 | Оформление технических паспортов | от 30 000 руб. |
| 3 | Кадастровые работы с оформлением технического плана | от 10 000 руб. |
| 4 | Техническая инвентаризация | от 20 000 руб. |
| 5 | Сопровождение согласований перепланировки | от 15 000 руб. |
Как получить акт о завершенных работах
Чтобы перепланировку приняли и выдали акт о завершении работ, необходимо соблюсти ряд требований:
-
отражать в журнале ход ремонтных работ, если затрагиваются несущие конструкции дома,
-
проводить работы в соответствии с нормами производства и приемки работ,
-
оформить акты на скрытые работы,
-
закончить работы по перепланировке до того, как подойдет к концу срок действия решения о согласовании,
-
обратиться за оформлением акта о завершенной перепланировке.
Запрос на получение акта о завершенных работах может подать собственник квартиры, либо его представитель по нотариально заверенной доверенности. Для подачи запроса понадобятся следующий документы в виде скан-копий:
-
заявление,
-
паспорт собственника или его представителя,
-
доверенность для представителя собственника,
-
журнал производства работ, если выполненные работы затрагивают несущие конструкции дома,
-
акты скрытых работ, подписанные проектной организацией, которая готовила проект перепланировки, и организацией, которая проводила работы.
После того запрос будет зарегистрирован, с собственником квартиры должны связаться из Жилищной комиссии для назначения даты и времени комиссионной проверки.
Комиссия проверяет соответствие выполненной перепланировки проекту. Если все в порядке, то в течение 10 дней выдается соответствующий акт о завершенных работах.
Далее собственнику необходимо составить новых техплан квартиры с учетом перепланировки, обратившись в проектную организацию, имеющую разрешение на проектные работы. И затем останется зарегистрировать изменения в Росреестре, подав заявление на государственный кадастровый учет.
Варианты перепланировки
По степени внесения изменений в жилое пространство разделяют перепланировку простую и сложную.
К простой относят те работы, которые не влияют на конструкцию самого дома. Однако, они требуют получения разрешения на проведение, поскольку в технический паспорт квартиры вносятся все изменения. Для простой перепланировки достаточно составить эскиз. Это такие работы, как:
- установка дополнительных перегородок;
- снос несущих перегородок;
- изменение дверных проемов и их перенос;
- перемещение газовых плит и сантехники.
Cложная перепланировка квартиры требует составления и предоставления проекта в компетентные органы на согласование. Только после этого можно приступать к работам, по завершении которых потребуется регистрация. Отметим, что к сложной перепланировке относятся работы:
- удаление стен и объединение смежных комнат;
- конструктивные изменения, касающиеся переноса кухни или обустройства дополнительного санузла, ванной комнаты, которые повлекут за собой перемещение коммуникаций;
- организация дверных или арочных проемов в несущих стенах;
- изменение и реконструкция оконных проемов.
Проанализировать законность.
Если понятно, что предстоящие изменения на жилплощади не носят исключительно косметический характер, следующий шаг – определить законность будущих манипуляций. Каждый случай уникален, однако имеются наиболее общие ситуации, которые запрещены Жилищным кодексом (глава 4), СНиП 31-01-2003, Свод правил 54.13330.2016, СанПиН 2.1.2.2645-10 и постановлением от 28.01.2006 г. № 47.
Когда перепланировка не соответствует закону:
- Слияние кухни и жилой комнаты, если квартира газифицирована;
- Сносе несущих стен, если это угрожает конструктивной надёжности МКД;
- Прорубании дополнительных окон в фасадных стенах;
- Демонтаже существующей системы вентиляции без установки новой;
- Переносе отопительных батарей на балкон/лоджию, санитарных узлов в жилые комнаты (последнее разрешается только жителям первых этажей, так как под ними нет других жильцов, либо 2-го этажа, если под ними магазин или офис).
- Присоединении балкона (лоджии) со сносом несущей стены;
- Образование жилой комнаты без окон;
- Организация входа в ванную/туалет из спальни или гостиной.
На многих интернет-ресурсах и в СМИ нередко можно встретить перечень запрещённых изменений, установленных постановлением Правительства Москвы от 25.10.2011 г. № 508-ПП. Хотим обратить внимание, что оно действует только в пределах столицы и не распространяет влияние на остальную Россию.
Обращение в административные органы: где и как получить разрешение
Переделать планировку квартиры без узаконивания – незаконное действие. Если вы хотите обзавестись узаконенной перепланировкой, вам следует обратиться в административные органы. Но что конкретно делать в этом случае?
Специалисты могут помочь вам с оформлением перепланировок. Однако, если вы решите это делать самостоятельно, вам необходимо будет собрать необходимые документы, согласовать их в соответствии с требованиями Московской области и зарегистрировать плану ввода в эксплуатацию. Также, если ваша перепланировка сделана без согласования, то вам могут отказать в узаконивании.
Инструкция по оформлению перепланировок довольно сложна и разбита на этапы. Когда начинать поиски помощи и что делать, если вам отказали, вы можете узнать из нашего подробного руководства.
Если у вас есть согласованный проект перепланировки, то вам не придется так сложно. После обновления данных и согласования собранных документов, можно зарегистрировать плану ввода в эксплуатацию.
Несмотря на то, что согласование перепланировок – не легкий процесс, узаконить сделанную перепланировку возможно. Следуя нашим советам, вы можете узаконить перепланировку без лишних проблем.
Примеры незаконной перепланировки:
- перенос и снос несущих конструкций;
- изменение планировки помещений в больших масштабах;
- увеличение жилой площади за счет перераспределения пространства, который не предусмотрен изначальным проектом.
Запрос на согласование перепланировок подают местные администрации и организации, которые занимаются строительством и узакониванием перепланировок. Таким образом, при согласовании важно помнить, что нельзя согласовывать проект на основе незаконной перепланировки.
Если у вас возникли сложности или вам отказали в узаконивании перепланировки, вы можете обжаловать решение в административные органы.
Как избежать ошибок: практические советы для успешной легализации перепланировки квартиры в Москве в 2024 году
1. Перед началом процесса узаконивания перепланировки квартиры важно:
- Убедиться в наличии всех необходимых документов о перепланировке и самой квартиры, таких как технический паспорт, данный на перепланировку, проект перепланировки и другие документы.
- Проверить, что перепланировка выполнена в соответствии с законодательством и согласована соответствующими специалистами.
- Узнать все требования к узаконенной перепланировке в Москве и московской области.
2. Необходимо учитывать, что:
- Если перепланировку сделали без согласования, ее нужно зарегистрировать как незаконную, а затем провести процедуру ее узаконивания по установленным правилам.
- Если перепланировка изначально была выполнена в соответствии с требованиями, но затем была изменена без согласования, ее нужно переделать на согласованную вариацию, иначе могут отказать в узаконивании.
- Изменение проекта перепланировки и его согласованию могут потребоваться несколько раз до узаконения, не забывайте вовремя предоставлять необходимые документы.
- Если в процессе согласования не учтены все требования, могут отказать в узаконивании, в таком случае можно обжаловать решение в суде.
3. Примеры ошибок, которые можно избежать:
- Нельзя начинать ремонт и перепланировку квартиры без проекта и согласования, это может привести к отказу в узаконивании.
- При заказе проекта перепланировки обязательно уточните дополнительные расходы на его согласование, ввод в эксплуатацию и узаконение.
- Не забывайте о государственной пошлине при согласовании перепланировки.
- Для узаконения перепланировки нужно заказать технический паспорт квартиры, если его еще нет.
Какие сложности могут возникнуть
Перепланировка нежилых помещений требует особого внимания, поскольку она имеет свои особенности и может возникнуть ряд сложностей. Важно понимать, что за перепланировку таких помещений отвечают не только самовольные «ремонтники», но и юристы. Процесс узаконивания и перепланировки нежилых помещений может очень отличаться от того, как это проходит в многоквартирном доме. Вот несколько сложностей, с которыми может столкнуться владелец нежилого помещения:
- Разница между понятиями «перепланировка» и «переустройство». Оба термина связаны с изменением расположения и назначения помещений, но имеют разные правовые последствия.
- Требуется ли разрешение на перепланировку нежилого помещения? В отличие от жилых помещений, для перепланировки нежилых помещений часто не требуется разрешение.
- Ответственность за самовольную перепланировку. Если перепланировка нежилого помещения будет проведена без соответствующих разрешительных документов, владелец может быть привлечен к ответственности.
- Перепланировка нежилого помещения под частные цели. Если владелец хочет использовать нежилое помещение для частных целей, он должен учитывать требования закона и соблюдать порядок перепланировки и узаконивания.
- Вопросы пользования общего имущества. В многоквартирном доме перепланировка нежилого помещения может затрагивать общие элементы дома, и требуется согласование с собственниками других помещений.
Для разрешения всех этих вопросов и узаконивания перепланировки нежилого помещения лучше обратиться к юристу, который говорит об ответах на все эти вопросы и знает порядок перепланировки и узаконивания. Важно не забывать о местных законах и требованиях к перепланировке нежилых помещений, чтобы избежать сложностей в будущем.
Перепланировка квартиры представляет собой изменение ее конфигурации, требующее внесения изменений в техпаспорт помещения. Она может включать:
- перенос и разборку перегородок (например устройство/перенос/изменение границ совмещенного санузла, уборных и ванных комнат).
- перенос, заделка или устройство дверных проемов,
- разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир,
- устройство (перенос) дополнительных кухонь и санузлов,
- расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений,
- ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения,
- устройство или переоборудование существующих тамбуров,
- устройство несущих стен, проемов в перекрытиях, проемов в несущих стенах.
- устройство или разборка лестниц, подиумов, ступеней, пандусов, антресолей,
- создание, ликвидация, изменение формы оконных и дверных проемов балконов и лоджий,
- К перепланировке относится объединение смежных квартир или раздел одной квартиры на студии, в результате которых образуются иные помещения и т.д.
(ч.2 ст. 25 ЖК РФ, п.1.7.1. Правил, утв. Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170, п.5 ст.141.4. ГК РФ).
Переустройство квартиры представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменений в техпаспорт помещения. Она может включать в себя:
- установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов,
- перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов,
- устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат,
- прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, «джакузи», стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения и т.д.
(ч.1 ст. 25 ЖК РФ, п.1.7.1. Правил, утв. Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170).
Эти вопросы базово урегулированы Жилищным кодексом РФ и постановлением Госстроя по всей территории страны. Однако региональные/муниципальные власти также могут вводить свои дополнительные правила переустройства (перепланировок), которые действуют в рамках субъекта РФ или муниципалитета. В частности,
- в Москве действуют «Требования к проведению переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирном доме», утв. постановлением Правительства Москвы от 25 октября 2011 г. N 508-ПП.
- В Краснодаре действует Административный регламент предоставления администрацией МО г. Краснодар муниципальной услуги «Согласование переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме», утв. Постановлением администрации МО г. Краснодар от 26 декабря 2022 г. N 6142.
Если федеральные (общероссийские) правила действуют плюс-минус постоянно, то например московские требования меняются и дополняются примерно 1 раз в полгода. Поэтому то, что было разрешено делать несколько месяцев назад не факт что будет разрешено в последующем.
Общие требования и условия, которые необходимо соблюдать при перепланировке/переустройстве (в том числе для раздела на студии):
- жилые помещения должны быть обеспечены инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление, вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение);
- инженерные системы должны соответствовать санитарно-эпидемиологическим, гигиеническим нормам и требованиям безопасности;
- при изменении местоположения санитарно-технических узлов должны быть осуществлены мероприятия по гидро-, шумо- и виброизоляции, обеспечению их системами вентиляции, а также при необходимости должны быть усилены перекрытия, на которых установлено оборудование санитарно-технических узлов;
- минимальная площадь комнат и вспомогательных помещений (кроме прихожей и коридора) должна обеспечивать возможность размещения необходимого набора предметов мебели и функционального оборудования;
- должны быть соблюдены требования к необходимой инсоляции жилых помещений, комнаты и кухни должны иметь непосредственное естественное освещение;
- межквартирные стены и перегородки должны иметь индекс изоляции воздушного шума не ниже 50 дБ;
- запрещено размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни (в квартирах, расположенных в двух уровнях, допускается размещение уборной, ванной (душевой) в верхнем уровне над кухней);
По общему правилу – нет. Например, в г. Москве получать разрешение на остекление лоджии/балкона не требуется с 01.12.2011 (п.11 Приложения 1 к Постановлению Правительства Москвы от 08.02.2005 N 73-ПП).
Исключение составляют случаи, когда остекление:
- нарушает архитектурный облик жилого дома, разработанный при проектировании (изменение габаритов, цветового решения, рисунка ограждений и других элементов устройства и оборудования балконов и лоджий, соответствующих общему архитектурному решению фасада);
- нарушает прочность или разрушает несущие конструкции здания;
- нарушает работу инженерных систем или противопожарных устройств.
(п.1.7.2. Правил, утв. Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170; Апелляционные определения Мосгорсуда от 22.03.2021 по делу № 33-11689/2021, от 14.11.2017 по делу № 33-34760/2017).
В указанных случаях необходимо обратиться в муниципалитет за получением разрешения с комплектом необходимых документов.