Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Для чего нужна оценка недвижимости при ипотеке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Вы можете самостоятельно выбрать оценочную компанию, позвонив в те из них, которые входят в список партнеров банка. В беседе с представителем компании поинтересуйтесь, как быстро сможет приехать оценщик, и есть ли у вас возможность влиять на сроки, если вы закажете ускоренную процедуру. По ускоренной схеме специалист обычно приезжает уже на следующий день, а на подготовку отчета по итогам оценки уходит всего несколько часов.
Сроки и порядок прохождения процедуры
Если процедура проводится в обычном порядке, сроки могут растянуться до нескольких рабочих дней в зависимости от текущей загрузки оценщика и удаленности объекта недвижимости. Заявку на проведение процедуры можно подать как в саму оценочную компанию, так и через онлайн-сервис того банка, в котором вы оформляете ипотеку.
Данные объекта, полученные из документов, из его визуального осмотра и фотосъемки, оценщик вносит в имеющийся у него шаблон, который после окончательного заполнения переводится в соответствующий электронный формат.
Итоговый отчет выглядит как альбом, оформленный из листов в формате PDF (таких листов может быть до 40 и более). Вместе с ним банковскому менеджеру отправляется файл электронной подписи оценщика, заверяющего документ. Без официальной электронной подписи отчет не будет иметь юридической силы.
Для чего нужна оценка недвижимости при ипотеке
Перед тем как выдать кредит, банк оценивает платежеспособность заемщика: его доходы, перспективы трудовой деятельности и кредитную историю. Этого достаточно для небольшого кредита на короткий срок.
В случае ипотеки сумма займа большая, а срок выплаты — до 30 лет, поэтому возврат долга банк обеспечивает залогом самой недвижимости или права требования по договору долевого участия, когда дом не достроен. Это значит, что, если заемщик не сможет погасить кредит, банку придется продать заложенную недвижимость. По судебному решению ее выставят на торги, а если покупатель не найдется, банк примет ее на баланс, то есть станет собственником. Поэтому для банка важно понимать рыночную стоимость квартиры, за которую он точно сможет ее продать. Без отчета об оценке этого сделать нельзя.
Рыночная стоимость недвижимости — это объективная цена, по которой ее можно продать в текущих условиях.
Оценка квартиры важна и для покупателя ― он будет уверен, что квартира стоит тех денег, которые он заплатит.
При покупке квартиры в кредит регистрируется ипотека в силу закона. В этом случае независимая оценка недвижимости указывается в договоре купли-продажи, кредитном договоре или в закладной, которая почти всегда оформляется при ипотечной сделке. Если оформляется договор об ипотеке, то оценка недвижимости прописывается в договоре об ипотеке.
Независимая оценка недвижимости является обязательным условием при покупке квартиры в ипотеку. Она необходима для передачи в залог объекта недвижимости. Банк получает отчет об оценке с указанием рыночной стоимости и с учетом этих данных выдает ипотеку. Традиционный процесс оценки проходит в офлайн-формате и выглядит следующим образом: на объект выезжает оценщик, делает снимки объекта и самого дома. Далее на основании полученных данных готовится отчет об оценке. Когда документ готов, заемщик отвозит его в банк.
Но перед этим клиенту нужно выбрать подходящую оценочную компанию, совершив множество звонков и оставив свои контакты, а это не всегда безопасно (поскольку потом могут поступать нежелательные звонки с различными рекламными предложениями). Кроме того, нужно согласовать время с оценщиком для осмотра квартиры. Все это занимает время и требует дополнительных усилий. В итоге на подготовку отчета об оценке может уйти до пяти-шести дней. Сам банк в это время не контролирует процесс, а ипотечная сделка поставлена на паузу.
Быстрый выход на сделку и экономия средств
Главные преимущества сервиса онлайн-оценки для клиента — это экономия времени и средств. Заемщику больше не надо согласовывать время с оценщиком и отвозить отчет в банк. Он может сделать фото в любое удобное время. По оценке экспертов SRG, благодаря переводу процесса в электронный формат время подготовки отчета об оценке сокращается до суток.
Услуга онлайн-оценки по фото заемщика оказывается выгоднее для клиента, поскольку из цепочки исключен посредник в виде оценщика, а сама процедура переведена в электронный формат. В итоге такие отчеты оказываются дешевле традиционных — в среднем на 20–30%.
«Чем быстрее происходит отчет об оценке недвижимости, тем быстрее заключается сделка. Сервис экономит время и деньги заемщика — все документы он получает онлайн в своем личном кабинете, не нужно приходить в офис банка. Это удобно и безопасно», — рассказал руководитель департамента развития ипотечного страхования Альфа-Банка.
Благодаря электронной оценке залога у банка появляется инструмент, позволяющий контролировать ипотечный процесс. Он может отследить, на каком этапе оформления кредита находится заемщик. За счет сжатых сроков подготовки отчета об оценке ускоряется сам процесс оформления ипотеки, а значит, банк может быстрее выйти на сделку.
Сервис также дает конкурентное преимущество: банк получает клиента, который готов рекомендовать банк другим. «По нашим наблюдениям, ипотечные заявки, где заемщик выбирает самоосмотр, чаще конвертируются в выдачи», — отметил топ-менеджер Альфа-Банка.
Для чего нужна оценка квартиры при ипотеке?
Важным этапом для осуществления мечты в качестве приобретения в кредит недвижимого имущества является оценка недвижимости.
Будь это дом или квартира, оценка реальной стоимости предусмотрена законом. Избежать ее не получиться, а вот подготовиться к ней, чтобы всё прошло гладко и быстро, просто необходимо. Дело в том, что любой банк, выдавая крупную сумму денег заемщику должен себя обезопасить и подстраховать. Всё то время, пока будет выплачиваться ипотека, имущество будет находиться у банка в залоге. И при форс-мажорных обстоятельствах, когда возможен разрыв договора с клиентом, недвижимость будет продана и сможет покрыть все затраты, понесенные банком. При определении рыночной стоимости квартиры, займодатель принимает для себя решение: в каком размере должен быть первоначальный взнос, на какой срок выдать займ и одобрить ли вообще его выдачу.
Но не только банк заинтересован в оценке стоимости недвижимости. Покупатель тоже извлекает выгоду от данной процедуры. Поскольку не каждый день покупается жилье, не всегда можно находиться в курсе цен на недвижимость. Независимый оценщик поможет установить реальную цену и хорошо сбить ту цену, которую установил продавец. В ипотечном кредитовании, как правило принимают участие несколько заинтересованных лиц: агент или риелтор, который подыскивает варианты, сам покупатель, сотрудник банка и эксперт-оценщик. Кроме собственника будущего жилья, всем остальным очень выгодно, чтобы сумма сделки была как можно выше. И на эксперта возлагается важная задача – с высокой долей вероятности предугадать, что и через несколько лет жилье будет ликвидно и без проблем продастся по названной стоимости.
Какие методы используются для оценки
Для чего нужна оценка недвижимости при ипотеке, понятно. Необходимо разобраться, какие методы используются в работе, чтобы понять, насколько точным является отчет.
Все методы указаны в Приказе Минэкономразвития №297:
- Сравнительный. Специалист находит схожие объекты для установления стоимости.
- Доходный. Учитывается прибыль, которую может получить приобретатель. Чаще всего учитывается для инвестирования в недвижимость.
- Затратный. Учитываются расходы, которые придется понести для строительства аналогичного объекта.
При использовании любого метода оценщиком на стоимость будет влиять сразу несколько параметров:
- рыночные особенности на момент оценки;
- расположение;
- площадь квартиры;
- высота потолков;
- особенности планировки;
- окружающая объект инфраструктура;
- имеющиеся ограничения;
- удаленность от транспорта и центра населенного пункта;
- район.
Не имеет значения, в каких случаях нужна оценка недвижимости. В каждом будут применяться одинаковые методы и учитываться одни и те же характеристики. Результат сделанной экспертизы может использоваться по усмотрению клиента.
Порядок проведения оценки недвижимости
Оценка недвижимости для ипотеки осуществляется в несколько стадий. Перед подготовкой отчета оценщиком необходимо оплатить его работу и предоставить материал для анализа. Последовательность оценочных процедур зависит от условий, выдвигаемых банком. Главные из них:
- Оформление обращения на оценку посредством специального дистанционного банковского обслуживания. Заемщик заполняет форму, вкладывает скан документов и определяется с компанией. Далее клиенту поступает чек на оплату услуг. После прохождения платежа документы направляются для изучения оценочной компании. Эксперт-оценщик договаривается с заявителем о дате и времени просмотра объекта;
- Заявка оформляется непосредственно в оценочной компании. Отчасти не все банковские организации поддерживают работу онлайн-сервисов. Заявитель выбирает подходящего аккредитованного оценщика, созванивается и отправляет посредством электронной связи документы для оценки. Специалист проводит их проверку, передает реквизиты для внесения платы. По прохождении платежа согласовываются дата и время визуального изучения квартиры или дома.
Достоинства и минусы оценки недвижимого имущества для ипотеки
Важным плюсом оценки недвижимого объекта для покупки в ипотеку считается точное вычисление стоимости жилья. Рекомендуем производить оценку даже тогда, когда она не выступает в качестве обязательного требования кредитной организации. Тем самым заемщик обеспечивает себе защиту и гарантию от необоснованных условий, комиссий и штрафных санкций, предъявляемых банком. Для будущего собственника оценка выступает дополнительной гарантией, что он вкладывает деньги в стоящий объект. И квартира продается по реальной цене.
Недостаток заключается в том, что услуга платная. Размер стоимости услуг оценочной компании рассчитывается индивидуально в зависимости от характеристик объекта, его расположения. Рекомендуем обращаться в организацию, которая выдаст оптимальное решение и сохранит высокое качество услуг.
Важно помнить, что при оформлении ипотеки нет возможности избежать процедуру оценки недвижимости. Отчет требуется не только ипотечной организации, но и заемщику. Документ станет дополнительной защитой прав в судебных инстанциях. Необходимо грамотно подходить к выбору профессионального оценщика. От его работы зависит польза банку и приближение момента покупки квартиры.
Заказать отчет об оценке предлагаем в нашей компании с опытом работы и отличными отзывами. Мы гарантируем, что при обращении в банк отказа от принятия подготовленных документов не последует.
Кто такие аккредитованные компании
ВТБ банк предлагает заказать оценку у аккредитованной оценочной организации. Их список опубликован на официальном сайте банка, и доступен для изучения. Посмотреть его можно тут.
Оценочная организация – это юридическое лицо, которое проводит профессиональную оценку имущества и соответствует всем требованиям банка. Простыми словами, организация предоставила все документы ВТБ банку, и выполнила все его требования, для получения разрешения на проведение оценки.
Основные требования к компаниям, для получения аккредитации:
- Стаж работы не менее 5 лет.
- Любая организационно-правовая форма, за исключением частнопрактикующей.
- Наличие страховки гражданской ответственности оценщиков на сумму не менее 50 000 000 рублей.
- Штат оценщиков, с профессиональным образованием, не менее 3 человек.
- За последние 12 месяцев компания должна выполнить не менее: 100 оценок квартир/апартаментов/земельных участков, 25 оценок жилых домов/танхаусов, 100 оценок транспортных средств.
- Нет негативной репутации на рынке.
- Наличие терминала для принятия бесконтактной оплаты.
- Взаимодействие с банками и подготовка не менее 100 оценок клиентам, для получения ипотеки.
Проведение экспертизы по уголовному делу
Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2010 г. N 28 «О судебной экспертизе по уголовным делам» экспертиза по уголовному делу может быть проведена либо государственным экспертным учреждением, либо некоммерческой организацией, созданной в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральным законом «О некоммерческих организациях», осуществляющих судебно-экспертную деятельность в соответствии с принятыми ими уставами.
Коммерческие организации и лаборатории, индивидуальные предприниматели, образовательные учреждения не имеют права проводить экспертизу по уголовному делу, ровно как и некоммерческие организации, для которых экспертная деятельность не является уставной. Экспертиза, подготовленная указанными организациями в рамках уголовного процесса, может быть признана недопустимым доказательством, т.е. доказательством, полученным с нарушением требований процессуального закона.
Недопустимые доказательства не могут использоваться в процессе доказывания, в том числе, исследоваться или оглашаться в судебном заседании, и подлежат исключению из материалов уголовного дела.
Так как АНО «Судебный эксперт» является автономной некоммерческой организацией, а проведение судебных экспертиз является её основной уставной деятельностью (см. раздел «Документы организации»), то она имеет право проводить экспертизы в том числе и по уголовным делам.
Отчет об ипотечной оценке — это документ, который содержит подробную информацию о цене недвижимого имущества со следующей информацией:
- Описание объекта недвижимости, включая его местоположение и состояние. В отчете будет описана общая архитектура дома, количество комнат и ванных комнат, размеры сада или участка земли и другие детали.
- Используемый метод оценивания и обоснование его выбора. Сюда будет прописан метод, который использовался для определения цены недвижимости, а также объяснение, почему выбранный метод был более подходящим.
- Результаты анализа сравнительных объектов на рынке. Эта часть отчета оценивает недвижимость на основе ее сравнения с другими квартирами, находящимися на рынке.
- Расчет стоимости жилья. Эта часть отчета описывает, как была рассчитана стоимость недвижимости. Это включает в себя объяснение, как были учтены различные факторы, такие как местоположение, площадь и состояние недвижимости.
- Заключение оценщика и рекомендации по использованию отчета. Содержит заключение оценщика, которое может включать в себя рекомендации по улучшению состояния недвижимости, если это необходимо.
Чаще всего это независимые эксперты из специальных компаний. Очень редко — специальный отдел банка (трудно быть уверенными в их объективности, потому такие специалисты чаще привлекаются банком в спорных моментах, а не постоянно).
Если вы рассчитываете на выдачу ипотечного кредита в конкретном банке, имеет смысл обратиться к тем компаниям, которые рекомендует банк с его аккредитацией. Банк, который выдает ипотеку в заинтересован в честном, полном анализе жилплощади. Если он доверяет этим экспертам, то вам тоже стоит прислушаться.
Обратите внимание, тот, кто занимается проведения процедуры оценки не может быть вашим родственником. Есть вероятность что он будет не объективен. Банк не примет его отчет.
Отдельно отметим, что оценка квартиры для ипотеки сбербанка значительно отличается от прочих. Как минимум требованиями сбербанка к финальной документацией. Если хотите получить именно ипотеку сбербанка, выбирайте компанию из того списка, который предложат в банке (информация есть на сайте или у представителей банка).
А если вы хотите заодно прикинуть, сколько будет стоить отделка или даже полноценный ремонт — оставляйте данные в форме ниже. Мы просчитаем все возможные варианты:
Что значит “оценивать объект”? Как это происходит? На что обращают внимание? Есть три способа анализа:
- Затратный. Перед ипотечным кредитованием мастер рассматривает жилье, рассчитывает, сколько понадобится средств, чтобы создать аналогичную квартиру. Он дает свою независимую оценку каждому элементу — от дома до ремонта в ванной.
- Сравнительный (его называют рыночным). Эксперт проводит оценку исходя из информации об уже закрытых сделках на рынке. То есть, ищет на рынке как можно больше аналогичных объектов, смотрит за сколько их продали + оценивает жилье. То есть, основывает свой вывод исходя из рыночных цен и общих тенденций рынка.
- Доходный. Самый спорный из трех способов. После осмотра объекта и определения рыночной стоимости, специалист рассчитывает какой доход (например, от сдачи в аренду) может принести недвижимость. Для ипотек этот способ практически не используют (банк предпочитает перепродавать собственность, а не пытаться заработать на ней, сдавая ее в аренду).
Первый демонстрирует ликвидную стоимость недвижимости (то есть минимальную сумму, за которую можно продать это жилье); второй — реальную рыночную стоимость (то есть то, за сколько можно продать такую квартиру не спеша, обстоятельно, выставив недвижимость на продажу).
Какой из них подойдет вам? Часто, это зависит от того, кто выдает вам ипотечный кредит. Некоторым банкам достаточно знать рыночную стоимость жилья, другие не считают это подходящей информацией и требуют заказывать отчет с ликвидной ценой. А есть и те, что предпочитают понимать ситуацию в целом и хотят видеть расчеты рыночной и реальной стоимости сразу.
Как итог, оценочный альбом для ипотеки должен содержать целый пакет документов:
- базовая информация об объекте (задание) — название, дата, цель;
- коротко о заказчике, а также о самом оценщике;
- информация о том, как проводился анализ, его стандарты;
- допущения, которые использовал специалист;
- стоимость недвижимости с подробным обоснованием этой цифры.
Фактическая сумма ипотечного кредита будет меньше, чем та, что нужна на покупку жилья. Таким образом банк страхует себя на случай, если понадобится покрывать издержки при продаже. Нормальным считается, когда в кредитном договоре сумма 60-80% от стоимости жилья.
Стоимость оценки квартиры для ипотеки
Цена на услуги оценщика при оценке для ипотечного кредитования в банке зависит от нескольких факторов. Так, в их число входят особенности объекта, его тип – первичный или вторичный, регион расположения.
В списке основных параметров, которые влияют на стоимость квартиры при оформлении ипотеки, район расположения – в центральной части города или на окраине, в пределах области. Кроме того, имеют значение и следующие моменты:
- функционально-техническое состояние – наличие ремонта и коммуникаций, а также подобные параметры;
- год постройки дома;
- материалы стен здания, его внутренней и внешней отделки;
- наличие в квартире балконов и лоджий, лифтов в доме;
- благоустроенность территории;
- наличие охраняемой зоны двора;
- соотношение спроса и предложения.