Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа квартиры с прописанным человеком не собственником». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Очень желательно доверить сопровождение такой сделки юристу и/или риелтору, у которых много опыта в сегменте недвижимости с обременением. Они помогут грамотно составить договор и проконсультируют по всем вопросам.
Что делать, чтобы всё-таки продать квартиру с прописанными людьми
Первое, что нужно понимать при продаже квартиры с жильцами, — выписаться самому и снять с регистрации других жильцов желательно до заключения сделки.
Если не получается освободить квартиру от других людей, алгоритм дальнейших действий зависит от того, кем именно являются эти люди и какой у них тип регистрации. Те, кто прописан временно, доставят меньше всего хлопот — право их пользования квартирой автоматически закончится вместе со сроком регистрации, дополнительно делать ничего не нужно. Проблем нет и с обладателями постоянной регистрации, которые готовы выписаться добровольно — тут всё решается мирно.
Сложнее всего — с теми, у кого есть постоянная регистрация, а желания отказаться от неё нет. В первую очередь нужно понимать, что таких людей почти всегда можно выписать из своей квартиры только через суд. «Почти» — потому что всегда есть исключения.
Чeм пoмeшaют вpeмeнныe жильцы пoкyпaтeлю квapтиpы
Bpeмeнныe жильцы — этo люди, зapeгиcтpиpoвaнныe в квapтиpe нa oпpeдeлeнный cpoк.
Жильцы, мoгyт пoльзoвaтьcя квapтиpoй, кaк и coбcтвeнник: жить, пpивoдить гocтeй, вpeмeннo зapeгиcтpиpoвaть cвoиx дeтeй.
Бывaeт, чтo вpeмeнныx жильцoв нe ycпeвaют выпиcaть дo cдeлки. B этoм cлyчae нoвoмy влaдeльцy квapтиpы пpиxoдитcя жить c чyжими людьми, пoкa нe зaкoнчитcя cpoк иx peгиcтpaции.
Инoгдa, peгиcтpaция — этo фopмaльнocть. Нaпpимep, бывший coбcтвeнник зapeгиcтpиpoвaл poдcтвeнникoв, чтoбы oни мoгли ycтpoитьcя нa paбoтy или пoлyчить вид нa житeльcтвo.
Бывaeт, чтo нa мoмeнт cдeлки в квapтиpe никтo, кpoмe влaдeльцa, нe пpoживaeт. Нo дaжe в этoм cлyчae вpeмeннo пpoпиcaнныe жильцы имeют пpaвo в любoй мoмeнт пpийти и ocтaтьcя жить в квapтиpe, пoкa нe кoнчитcя cpoк вpeмeннoй peгиcтpaции.
B дoгoвope кyпли-пpoдaжи нeльзя пpoпиcaть ycлoвия o тoм, чтo вpeмeнныe жильцы oбязaны cъexaть пocлe пpoдaжи квapтиpы. Этo нeзaкoннo.
Какие могут быть причины продажи квартиры с прописанными людьми
Возможно несколько причин продажи недвижимости с зарегистрированными жильцами:
- У продавца нет возможности прописаться в другом месте на момент совершения сделки. Самый часто встречающийся случай, так как обычно планируется на вырученные средства от продажи жилья купить другую недвижимость. После покупки другой квартиры продавец должен прописаться в ней, что автоматом снимает прежнюю регистрацию. Этот момент следует указать в договоре купли-продажи.
- Зарегистрированы люди, которых без их согласия выписать нельзя.В этом случае новый собственник выписывает жильцов принудительно: через суд или отделение, отвечающее за регистрацию граждан.
- Ничего сделать нельзя, если надо продать квартиру, где прописан человек, не собственник, который в случае смены владельца имеет право на сохранение своей регистрации в этом жилье.
Как выписать граждан после продажи квартиры
Если продавец не исполнил обязанность по освобождению квартиры от всех прописанных лиц, либо не имел права на принудительное снятие с учета, у покупателя возникает резонное желание освободить приобретенное жилье от прав третьих лиц. Даже если прописанный гражданин фактически не проживание в квартире и не собирается вселяться в жилое помещение, факт его регистрации существенно увеличивает размер коммунальных платежей.
Если в состав зарегистрированных лиц входят граждане, сохранившие право постоянного пользования, их выселение будет практически невозможно. Исключением из этого правила могут являться случаи нарушения условий проживания:
- отказ от оплаты коммунальных услуг и иных видов обязательных платежей;
- систематическое повреждение или порча жилого объекта, ведущая к его разрушению;
- систематическое нарушение прав иных лиц, проживающих в жилом помещении.
В этих случаях допускается выселение без предоставления другого жилья, в том числе путем подачи иска в суд.
Если прописанные граждане не обладают правом пользования квартирой, новый собственник имеет законное право выселить их с жилплощади, а также снять с регистрационного учета в принудительном порядке.
Для этого необходимо выполнить следующие действия:
- предложить прописанным гражданам добровольно сняться с регистрационного учета, в том числе путем предоставления разумного срока для совершения таких действий;
- направить предупреждение о возможности принудительного выселения в судебном порядке;
- обратиться в суд за защитой прав собственника.
Договор купли продажи квартиры с прописанным человеком
Договор составляется в письменном виде. Ему может предшествовать предварительное соглашение или договоренность о внесении задатка, аванса. Возможность предварительных договоренностей приведена в статье 429 Гражданского кодекса.
По указанной законом схеме проходит продажа квартиры с прописанным человеком. Образец договора содержит:
- паспортные данные сторон;
- описание объекта недвижимости, с указанием адреса, площади, количества комнат и т. д.;
- сведения о зарегистрированных гражданах и сроки их выписки с конкретной датой;
- распределение расходов на государственную регистрацию договора между сторонами;
- определение времени и вида передачи средств.
К договору нужно приложить следующие документы:
- план БТИ на объект недвижимости или кадастровый паспорт;
- документ подтверждающий право собственника на продаваемую недвижимость;
- документ, заверяющий уплату обязательного налога в сумме 1000 рублей;
- выписку из домовой книги.
Все документы подаются в оригинале. Допускается подача нотариально заверенных копий. Регистрация проходит в срок от 10 до 15 дней. Процедура ничем не отличается от сделки с «чистой» собственностью.
Без обращения к нотариусу можно создать для себя массу проблем. Например, вписанный гражданин может потребовать исполнения своего права проживания в квартире. Когда по закону выписать его нельзя, требование в предоставлении жилья удовлетворяются. Потому, перед тем как совершается продажа квартиры с прописанным человеком не собственником, жители и гости Москвы обращаются к нам. Юристы компании «Правовое решение» быстро и недорого:
- проведут экспертизу договора;
- проверят собственность на наличие не выписываемых жильцов;
- проведут досудебные переговоры.
Звоните сейчас для исключения рисков при покупке.
На практике бывают ситуации, когда продавец не освободил недвижимость от всех прописанных. Кроме того, у него могло не быть права принудительно снять их с учёта. У нового владельца появляется логичное желание избавить приобретённую жилплощадь от возможного притязания со стороны третьих лиц.
Это необходимо, даже когда прописанные не живут в квартире. Наличие зарегистрированных серьёзно увеличивает↑ размер платы за коммунальные услуги.
Важно понимать: если среди зарегистрированных есть такие, кто сохраняет право постоянно пользоваться недвижимостью, снять их с учёта будет почти нереально. Но есть и исключения. Прежде всего это ситуации, когда нарушаются условия проживания:
- периодическое повреждение недвижимости, которое приводит к её разрушению;
- отказ от внесения обязательных платежей, в том числе коммунальных;
- периодическое нарушение прав граждан, живущих в квартире.
В описанных случаях можно выселить человека, не предоставляя ему иную жилплощадь. Для этого придётся обращаться с иском в суд.
Если у зарегистрированных отсутствует право пользоваться жилплощадью, всё достаточно просто. При этом можно принудительно выписать их.
Для принудительного выселения придётся пройти несколько шагов:
- предложение добровольно выписаться в течение разумного срока;
- по истечении оговоренного периода направление предупреждения о возможном принудительном выселении;
- подача судебного иска с просьбой защитить права владельца недвижимости.
Когда зарегистрированные фактически проживают на жилплощади, они должны понимать: при её продаже возможно принудительное их выселение. Вероятность добровольной выписки достаточно низка.
Алгоритм действий при продаже квартиры с прописанными людьми
-
Заявка и оценка
Разместите заявку на продажу недвижимости, и мы в течение часа проведем оценку объекта и определим его рыночную стоимость.
-
Согласование условий
Специалисты АН разработают тактику проведения сделки и согласуют ее с клиентом.
-
Заключение предварительного договора
Подписание с клиентом соглашения, в котором будут оговорены все условия предстоящей сделки.
-
Согласование выписки жильцов
Определяется, когда и каким образом будут выписаны лица, прописанные в квартире.
-
Заключение договора
Заключаем с собственником договор купли-продажи недвижимости.
-
Регистрация договора
Юрист подает пакет документов в МФЦ для регистрации сделки в Росреестре.
-
Выплата денег
Клиент получает деньги за продажу недвижимости. Выплата производится в день регистрации сделки в Росреестре способом, удобным для клиента.
Как выписать из квартиры
По общему правилу снятие с регистрации нежелательных жильцов возможно по двум основаниям:
- добровольно;
- принудительно.
Первый способ предпочтительнее, однако не всегда удается договориться с зарегистрированными гражданами. В большинстве случаев они не намерены покидать проданную квартиру.
В этой ситуации (если они не попадают под категорию лиц, не подлежащих выселению) новому собственнику следует:
- Написать заявление в суд.
- Приложить документы, свидетельствующие о его праве собственности (договор купли-продажи, выписка из Росреестра).
- Предоставить сведения, свидетельствующие о неосновательном и незаконном проживании лиц, зарегистрированных в квартире.
- Чаще всего суд встает на сторону добросовестного покупателя, процедура выселения происходит принудительно.
Помимо этого, при заключении сделки (если покупатель знает о зарегистрированных в жилом помещении лицах) условиями договора обязанность по выселению может быть возложена на:
- продавца;
- покупателя.
Первый случай наиболее распространенный. Однако наличие такого обязательства вовсе не гарантирует его выполнение. При нарушении условий договора новый владелец квартиры по аналогии может обратиться в суд, где выселение лиц будет произведено принудительно.
Преимущества покупки жилья с прописанными людьми
Плюсов покупки недвижимости с прописанными лицами не много. Основной из них – цена. С учетом риска оспаривания заключенной сделки купли-продажи стоимость квартиры значительно снижается.
Сэкономив сейчас, покупатель, возможно, столкнется с расходами в будущем, если с прописанными жильцами возникнут разногласия и ему придется обращаться в суд.
В принципе, если в квартире не зарегистрированы недееспособные граждане или несовершеннолетний ребенок, снятие с учета посторонних не должно вызвать трудностей. Не сложно выписать и людей, которые не являются родственниками собственника.
Решать вопрос с пропиской лучше с продавцом. Один из способов застраховаться от проблем с регистрацией – уплатить остаток суммы за квартиру только после выписки бывших жильцов и освобождения жилплощади.
На что обратить внимание продавцу при продаже квартиры с прописанным человеком
Чтобы продать квартиру наверняка, продавец должен решить вопрос с прописанными людьми. Не всегда удается выписать человека из квартиры до продажи. И чтобы сделку не отменили в будущем, нужно вопрос регистрации четко проговорить с покупателем. Обычно обсуждают такие условия:
- продажа квартиры производится с прописанным человеком, из-за чего скидывают цену;
- продавец обязуется выписать себя и прочих жильцов в течение определенного времени после продажи. Как правило, дается 2-3 месяца;
- выпиской будет заниматься покупатель после сделки. Но старый собственник будет оказывать всякую помощь. Например, предоставлять доказательства и участвовать в судебном деле.
В любом случае в договоре на продажу нужно указывать, что в квартире имеются прописанные, это требование закона. И ещё один пункт в договоре посвятить тому какие обязанности у продавца и покупателя в связи с наличием жильцов. То есть кто и как будет заниматься вопросом выписки.
В остальном сделка совершается в обычном порядке.
Правовой статус прописанных лиц
На стадии согласования условий сделки покупатель проводит проверку юридической чистоты квартиры. В эту процедуру входит установление официальных и скрытых обременений на жилое помещение. Если зарегистрированный залог на квартиру будет являться официальным обременением, то наличие в квартире прописанных лиц может рассматриваться как скрытое обременение.
Правовой статус прописанных лиц определяется с учетом следующих особенностей:
- временная регистрация по месту пребывания не порождает никаких прав на недвижимость, за исключением возможности пользования жилплощадью на протяжении определенного срока;
- постоянная регистрация по месту жительства дает возможность прописанному гражданину проживать в квартире неограниченный период времени, т.е. порождает возникновение постоянного права пользования.
Наличие временно прописанных лиц не создает сложностей для совершения сделок, так как их регистрация автоматически утрачивает силу по истечении определенного срока.
В отношении граждан, обладающих постоянной пропиской, ситуация намного сложнее. Регистрация по месту жительства граждан, не являющихся собственником квартиры, может возникать в следующих случаях:
- проживание в квартире после ее приватизации человеком, оформившим отказ от приватизационной сделки в пользу других лиц;
- постоянное пользование жильем на праве завещательного отказа;
- члены семьи собственника, не обладающие долей в праве собственности;
- несовершеннолетние граждане, родившиеся после регистрации права собственности.
Указанные лица имеют право постоянного пользования жилым помещений, которое не может быть прекращено или ограничено в произвольном порядке. Например, для случаев приватизации такое право обусловлено фактом, что отказавшийся гражданин являлся законным нанимателем квартиры.
Помимо этого, собственнику принадлежит право прописать в свое жилье кого угодно, в том числе на постоянной основе. При этом, собственник может отдельного оговаривать условия проживания и пределы права пользования жильем, так как регистрация напрямую не порождает возникновение такого права.
Продать квартиру с прописанным человеком: последствия ДКП квартиры без согласия прописанных
Покупка недвижимости – важный процесс, требующий основательной подготовки. В первую очередь, обе стороны сделки должны быть уверены в отсутствии скрытых рисков. Если выявлено, что собственник решил продать квартиру с прописанным человеком, покупатель вправе отказаться от сделки, так как в процессе согласования сделки было упущено важное условие – освобождение собственности от жильцов.
Продажа квартиры означает полный отказ от каких-либо имущественных претензий, и, если кто-либо отказался выписаться с отчуждаемой жилплощади, права покупателя по распоряжению жильем существенно ограничиваются.
По этой причине потенциальные покупатели при осмотре квартиры обязательно интересуются, все ли жильцы выписаны и не возникнет ли негативных последствий из-за выписки.
В противном случае, предстоит решать вопрос о принудительной выписке, что не всегда бывает возможно.
Процедура снятия с учета
После регистрации права собственности на недвижимость в Росреестре покупатель получает выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). На основании этого он вместе с регистратором подает заявление в районный или мировой суд по месту нахождения вновь приобретенной квартиры. Однако прежде чем это сделать, необходимо уведомить регистрирующее лицо о необходимости снятия с регистрации и о намерении обратиться в суд.
Лучший способ сделать это — отправить уведомление заказным письмом. Если получатель не отвечает, через месяц может быть подан иск. Ответчиком по гражданскому иску будет являться неосвобожденный гражданин.
Для этого собственник составляет исковое заявление по форме, указанной в разделе 131 Гражданского процессуального кодекса, в котором он указывает
- Основание для обжалования: приобретение квартиры с гражданином, не имеющим права на льготы.
- Причины приобретения «проблемной» квартиры.
- Необходимость исключения его из реестра и факт отказа (бездействия) ответчика в направлении уведомления ответчику.
Заявочная часть должна включать
- Просьба об одобрении всего иска.
- Разрешение на депортацию ответчика (с указанием его имени, фамилии и отчества).
Подпись и дата заявления должны быть поставлены в конце текста. Ниже приводится список приложений. Приложения предоставляются в соответствии со статьей 132 Гражданского процессуального кодекса, в зависимости от количества ответчиков и требований.
Они неизменно включают следующее.
- DKP,.
- выписка из ЕГРН, и
- квитанция почтового отделения об отправке заказного письма в адрес ответчика; и
- надпись, подтверждающая передачу уведомления, а также
- заказное письмо с уведомлением о получении; и
- другие документы, подтверждающие право требования.
После назначения даты судебного заседания лицо, не снятое с учета, должно явиться в суд, чтобы доказать, что оно утратило право пользования жилым помещением.
Если суд примет решение в пользу арендатора, суд будет
- получить выписку из судебного решения, и
- Подождать 10 дней, пока решение вступит в силу
- отнести его в МФЦ и подать заявление о снятии ответчика с регистрации.
Однако, если нежелающий выселяться арендатор отказывается покинуть квартиру, вы должны обратиться в магистрат, чтобы начать процедуру выселения.
Важно: Если ваше дело прекращено, вы можете подать апелляцию в Высший суд в течение 10 дней после получения решения суда.
Стоимость квартир с обременением на 20-30% ниже. Однако все вопросы, касающиеся выписки жильцов, ложатся на плечи покупателя недвижимости. И так, чем же вы всё-таки рискуете?
- Проблемы при дальнейших операциях с недвижимостью. Наличие прописанных людей усложняет процессы продажи, раздела и обмена собственности.
- Наличие жильцов в нагрузку. Не всех людей можно выписать из квартиры после её приобретения. Подробнее поговорим об этом ниже.
- Бесконечные обещания выписаться. Зачастую при продаже квартиры в ней прописаны члены семьи собственника. Он сетует на то, что прописать их до покупки нового жилья некуда и просит подождать. Идут дни, недели, месяцы, но никто не торопится выписываться. В этом случае остаётся только идти в суд, что потребует дополнительных финансовых затрат.
- «Захватчики». Ситуация редкая, но встречается. Продают квартиры с «захватчиками» по более низкой стоимости как раз из-за нежелания с ними сражаться. По факту в квартире живут люди, не желающие выписываться добровольно. Естественно, можно пойти в суд, который удовлетворит требование собственника. Однако такое дело может затянуться на несколько лет. «Захватчики» будут оспаривать решение суда, потом избегать судебных приставов и всячески затягивать процесс выселения.
Но на этом проблемы могут не закончиться. Каждая отдельная ситуация требует детального рассмотрения. Поэтому не советую заключать подобные сделки без участия профессионального риэлтора или агентства недвижимости.