Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что необходимо для перепланировки нежилого помещения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Она включает в себя строительство, направленное на изменение конфигурации здания в его пределах. К нему относятся постройка, разборка и перенос внутренних стен и перегородок, а также дверных и оконных проёмов, установление антресолей в нежилом помещении и т.д.
Перепланировка и (или) переустройство нежилого помещения.
Переустройство или перепланировка нежилого помещения может понадобиться для рационального зонирования пространства в офисе, магазине, торговом центре, ресторане или в складских и производственных помещениях.
Перепланировка это изменение конфигурации помещения, а переустройство представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей. Подробный перечень случаев, при которых получение разрешения на строительство в Москве не требуется, есть в Постановлении Правительства Москвы № 432 от 27.08.12.
С точки зрения сложности проведения перепланировки и (или) переустройства, есть некоторые различия, в зависимости от того, где находится нежилое помещение:
- в нежилом здании,
- в многоквартирном доме,
- на объекте культурного наследия (выявленном объекте культурного наследия)
В любом случае в первую очередь, надо обследовать здание, помещение с выпуском технического заключения на возможность переустройства или о допустимости и безопасности на уже произведенное переустройство. Такое заключение оформляется проектной организацией, имеющей соответствующий допуск (в Москве – одной из организаций, отобранных Правительством Москвы и имеющих доступ к базе данных о проектных и текущих технических характеристиках многоквартирных домов).
Далее следует этап разработки проекта перепланировки и (или) переустройства будущего помещения. Его должна делать проектная организация, имеющая допуск, позволяющий разрабатывать подобные документы. При разработке проекта учитываются все требования закона и местных административных органов: МЧС, Роспотребнадзор, Госжилинспекция и пр.
Проще всего процесс перепланировки происходит в случае нежилого помещения в нежилом здании, тогда, при условии, что это не было реконструкцией, перепланировку по факту выполнения согласовывают непосредственно в БТИ, посте предоставления проекта и технического заключения.
В случае нежилого помещения в многоквартирном жилом доме до начала работ надо получить согласование переустройства и (или) перепланировки в Государственной жилищной инспекции (Мосжилинспекции).
Сложность получения такого согласования зависит от многих факторов, например, для этого потребуется получение экспертного заключения и акта о соответствии проектной документации действующим техническим регламентам, государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам от организации, имеющей лицензию (аккредитацию) федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека.
Если помещение встроено в жилой дом и планируется какое-либо затрагивание общедомового имущества (устройство отдельного входа, заложение или пробивка окна и т.д.), то необходимо организовать собрание всех собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, чтобы не менее 2/3 из них дали своё согласие на такую перепланировку.
Если помещение находится в объекте культурного наследия (выявленном объекте культурного наследия), проект подлежит согласованию Москомнаследием.
Только после получения распоряжения Мосжилинспекции с решением о согласовании перепланировки и (или) переустройства можно приступать к ремонту.
После окончания ремонта следует проверка объекта приемочной комиссией Мосжилинспекции и оформление акта о завершенном переустройстве, перепланировке помещения в жилом доме.
В ходе приемки завершенной перепланировки комиссией проверяется:
- Визуальное соответствие проведенных мероприятий ранее согласованному проекту перепланировки.
- Наличие доступа к общедомовым инженерным коммуникациям, соблюдения всех строительных норм и правил.
- Наличие и правильность оформления актов скрытых работ, журнала производства работ, договора подряда.
Работы относящиеся к капитальному ремонту здания
Капитальный ремонт – замена или восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкции, замена или восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей обеспечения объектов капитального строительства, то есть работы, не затрагивающие конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности, а также не превышающие предельные параметры объекта. Так как фактически объект не изменяет свои параметры при проведении таких работ, разрешение на строительство и ввод объекта в эксплуатацию не требуется.
Если в процессе ремонта будет организована строительная площадка или планируется установка строительных лесов для ремонта фасадов и кровли сооружений – необходимо получить ордер ОАТИ Постановление Правительства Москвы № 284-ПП от 19.05.2015г.
Самовольная перепланировка помещений для коммерческих целей в жилых домах грозит большими проблемами с законом, положение осложняется также возмущением общественности, которая может не позволить все узаконить впоследствии. Собственно, некоторые жильцы вполне могут потребовать через суд компенсацию какого-либо ущерба, что кардинально противоречит интересам владельца.
Поэтому лучше решить все согласовательные и документальные вопросы сразу, до начала проведения любых работ, чтобы потом спокойно работать, а при необходимости – без осложнений продать, обменять или сдать в аренду коммерческое помещение без риска понести административную ответственность.
Какие строительные работы включает в себя перепланировка?
Важно отличать перепланировку от реконструкции и переустройства, так как каждое из этих изменений по-разному согласуется.
Некоторые ремонтные работы вообще не нужно согласовывать. К ним относятся косметический ремонт здания или помещения (замена обоев, покраска стен, побелка потолков, замена напольного покрытия), замена окон или дверей (без переноса проёмов), установка кондиционеров, а также замена бытовой сантехники (если ее местоположение остаётся неизменным).
Под определение переустройства попадают работы по перестановке сантехники (раковин, душевых кабин, унитазов), а также замена электрического или газового оборудования, изменение системы вентиляции.
Реконструкция включает в себя ремонтные работы, в результате которых изменяется площадь помещения (возведение пристроек, например), этажность (увеличение или уменьшение количества этажей), высота здания. Подобный ремонт согласовать сложнее, чем провести перепланировку (в нежилых зданиях, например, перепланировку даже не надо согласовывать), хотя у этих юридических процедур и есть схожие черты.
Можно ли узаконить уже проведённую перепланировку?
Проведение и согласование перепланировки сопряжено с огромным количеством бюрократических работ, ведь сначала нужно подписать проект, потом обратиться за подготовкой технического заключения, а в самом конце собрать и отправить пакет документов в Росреестр, чтобы изменения были внесены в ЕГРН. Многие решают обойтись без этой волокиты, особенно если владелец работал в сфере строительства, например, и как ему кажется, способен провести перепланировку сам.
В этом случае если собственник захочет провести какую-нибудь юридическую процедуру со зданием, продать или сдать в аренду, например, у него возникнет проблема: из-за несоответствия фактических параметров объекта техническому плану оформить договор купли-продажи или аренды не удастся.
Перепланировку можно узаконить, если она соответствует государственным требованиям. Владельцу недвижимости надо будет заказать новый технический план, инженер зафиксирует изменения, и затем нужно отправить пакет документов в Росреестр (такой же, как при оформлении перепланировки с нуля).
Если же при выполнении строительных работ были нарушены государственные стандарты, то перепланировку нельзя будет так легко узаконить, и скорее всего придется возвращать здание в первоначальное состояние. Инженеры компании «СМВ ГРУПП» имеют десятилетний опыт и в случае несогласованных строительных работ помогут узаконить ремонт даже в самых сложных случаях (если стандарты были нарушены, постараются найти способ оформить документы так, чтобы владельцу пришлось по минимуму приводить помещение в первоначальное состояние).
При проведении перепланировки нежилых помещений, расположенных в МКД, следует получить разрешение на проведение работ в Жилищной инспекции. Также для этого нужно направить туда проект перепланировки и техническое заключение, а также другие документы.
Для того чтобы осуществить перепланировку помещения в нежилом здании, не требуется разрешение от Жилищной инспекции. Согласовывать такую перепланировку нужно в Москомархитектуре, если при перепланировке предусмотрены еще и изменения фасадов.
По окончании всех строительных работ в нежилом помещении нежилого здания или МКД, собственнику необходимо заказать техплан для перепланировки у кадастрового инженера. Это нужно для прохождения процедуры кадастрового учета в Росреестре и внесения изменений в ЕГРН.
Вам требуется согласовать перепланировку? Обратитесь в бюро “РекПир” за подготовкой необходимой документации и сопровождением согласования. Мы выполним все работы в кратчайшие сроки!
Перепланировка нежилого помещения в МКД
Регламент согласования перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме прописан в Административном регламенте по предоставлению государственной услуги по согласованию перепланировки, утвержденном распоряжением Жилищного комитета 12 августа 2021 №735. Перепланировка нежилого помещения может включать в себя изменения положения и характеристик стен и перегородок (изменение планировки), а также возможное изменение функционального назначения его отдельно взятых частей, существующих изначально или образованных в процессе перепланировки. Как правило, это обосновано требованиями технологических процессов, протекающих в нежилом помещении конкретно взятого типа. Понятно, что для ресторана, клиники, магазина или салона красоты потребуются разное количество и «качество» помещений.
Согласовать перепланировку в МКД значительно сложнее и ресурсозатратнее, чем в нежилом здании. В случае соседства помещения с жилыми квартирами, вам потребуется получить согласование от Межведомственной комиссии (МВК). А также готовьтесь к общему собранию собственников (в случае изменений в капитальных стенах и/или в фасаде).
Для согласования Проекта перепланировки в МВК будут нужны полные спецификации по оборудованию водоснабжения и канализации, вентиляции, электроснабжения и электроосвещения со всеми сопутствующими расчетами по мощности электрооборудования, водопотребления, кратности воздухообмена и др.
Как мы уже отметили выше, изменение планировки в помещениях МКД может производиться только при получении разрешения от МЖИ. Также могут понадобиться и прочие разрешения от иных лиц:
- От остальных владельцев объекта, на которых может быть зарегистрирована собственность;
- От общего собрания собственников МКД в том случае, если работы будут проводиться на общедомовом имуществе;
- СЭС, если необходимо подтверждение соответствия гигиеническим, санитарным, а также эпидемиологическим нормам;
- От департамента городского имущества в том случае, если работы выполняются по переводу жилого помещения в нежилое, а также в обратном порядке.
Регламент перепланировки нежилого помещения в нежилом здании
Самый простой случай согласования проекта.
Если переустройство нежилых помещений в отдельно стоящем здании не затрагивает фасадные элементы и не предусматривает устройства нового отдельного входа — тогда согласование перепланировки проводится по временному регламенту в МосгорБТИ.
В противном случае проект реконструктивных работ по фасаду здания необходимо дополнительно утвердить в ГУП ГлавАПУ и Москомархитектуре. Инвентаризацию проведенных работ осуществляет БТИ.
Для успешного согласования необходимо предоставить документы для перепланировки нежилых помещений:
- Документы, подтверждающие факт собственности. Обязательно нотариальное визирование.
- Для арендуемых площадей потребуется письменное разрешение от владельца.
- Техническое заключение на перепланировку нежилого помещения в нежилом доме (о состоянии несущих и ограждающих конструкций).
- Проект планируемого переустройства, подготовленный лицензированной компанией с допуском СРО.
Согласование перепланировки нежилых помещений в жилом многоквартирном доме
Согласование проекта перепланировки нежилого помещения в жилом доме начинается с подачи проектной документации в Роспотребнадзор. Более сложные инженерные и конструктивные изменения могут потребовать разрешения дополнительных, профильных госинстанций.
Имея на руках все необходимые положительные заключения, пакет бумаг подается в Мосжилинспекцию. Именно эта государственная организация согласует перепланировочные работы.
Полный список необходимых бумаг и регламент перепланировки помещения в жилом доме:
- Подтверждения права владения.
- Площади, которые находятся в аренде, удостоверяются письменным разрешением от собственника.
- Техпаспорт БТИ: поэтажный план, справки по форме 1а и 5, экспликация.
- Техническое заключение, которое санкционирует проведение работ.
- Проект площадей, подготовленный экспертами организации, имеющей допуск СРО.
- Одобрительное заключение Роспотребнадзора (СЭС) и АПУ (архитектура), если затрагивается фасад.
- Положительное заключение от архитекторов дома или соответствующей организации.
- Договор с лицензированной компанией на осуществление авторского надзора в процессе проведения переустройства.
Согласование перепланировки офиса
Процедура согласования перепланировки офиса или другого помещения, которое находится в торговом или ином коммерческом здании, регулируется местными актами. Тем не менее в общем она одинакова по всей стране.
Чтобы узаконить вмешательство в планировку офиса, необходимо:
- Обратиться в БТИ за изготовлением техпаспорта.
- Составить проект работ с участием архитектора.
- Собрать необходимые документы по списку.
- Обратиться с заявлением и документами в администрацию (префектуру) района.
- Дождаться решения по заявлению (от 30 до 45 дней).
- Получить разрешение на согласование.
- Произвести строительные работы.
- Принять работы по акту и ввести помещение в эксплуатацию.
Пакет документов включает:
- заявление на согласование;
- выписку из ЕГРН на помещение;
- технический паспорт из БТИ;
- проект перепланировки.
Дополнительно могут потребоваться заключения о соответствии пожарным и санитарным нормам и, если работы производит арендатор, договор аренды или согласие собственника на производство манипуляций.
Всегда ли нужно согласование
Для каждого нежилого помещения составляется технический паспорт. В нём отражается в графическом виде с текстовыми пояснениями основанная информация по объекту недвижимости. На эти сведения должен опираться каждый собственник, если он решил что-то переделать.
Техпаспорт состоит из графической и текстовой части. В них указывается следующая информация:
- план помещения. Представляется проекция сверху. Должны быть чётко видны все стены, перекрытия, несущие конструкции, перегородки и проёмы. Это графическая часть;
- материалы, из которых сделаны полы, стены, потолок, общая площадь, год постройки и прочие особенности конкретного объекта недвижимости. Это текстовая часть.
Особенности узаконивания перепланировки с изменениями в несущих конструкциях
Такие ситуации являются самыми сложными. В большинстве случаев придется обращаться в суд. Это связано с тем, что вмешательство в несущие конструкции может сказаться на безопасности всего здания. Обязательно потребуется получить техническое заключение, что вмешательство в конструкции не нарушило их несущие функции. В этом случае эксперт дает заключение, что изменения не нарушают требования к безопасности.
Даже при наличии положительного заключения экспертов узаконить такую перепланировку через муниципалитет получается не всегда. Чаще подобные вопросы решаются через суд. Вам потребуется доказать, что изменения не угрожают безопасности. Если доказать не получится, придется восстанавливать несущие функции измененной конструкции за свой счет.
В сложных случаях обращение в суд – это единственный способ узаконить изменения. Но нужно понимать, что судебное разбирательство не является гарантией того, что суд встанет на вашу сторону. По судебной практике суды часто встают на сторону администрации и отказывают в узаконивании перепланировки.
Порядок перепланировки и переустройства нежилого помещения
Как только вы убедились, что запланированные изменения возможно согласовать, можно собирать документы для получения разрешения на перепланировку. В администрацию подают проект перепланировки, разработанный специализированной проектной организацией, имеющей допуски СРО на выполнение данного вида работ.
Кроме того, потребуется технический паспорт на помещение. Этот документ содержит необходимую информацию об объекте (материал стен, год постройки и т. д.). Если техпаспорта на нежилое помещение у вас нет, его придется заказать кадастровому инженеру. А вот специально менять давно выданный техпаспорт на новый для получения разрешения на перепланировку не нужно. Для оформления перепланировки подойдет даже паспорт, изготовленный много лет назад.