Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Уступка права аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Переуступка прав аренды — это процедура передачи прав арендатора третьему лицу. В 2023 году процесс такой переуступки регулируется действующим законодательством и должен соответствовать определенным условиям.
Лицо, ответственное за регистрацию переуступки права аренды
Орган, ответственный за регистрацию переуступки права аренды участка, зависит от типа участка и его местоположения. В Российской Федерации существуют различные уровни органов власти, ответственных за регистрацию аренды.
На муниципальном уровне за регистрацию прав аренды отвечают муниципальные органы власти, в том числе Комитет по земельным ресурсам и землеустройству. Они осуществляют контроль и управление участками на своей территории и регистрируют все изменения прав аренды.
На региональном уровне за регистрацию прав аренды отвечают исполнительные органы субъектов РФ. Это могут быть Комитет по территориальным ресурсам, Земельно-имущественные отношения и другие аналогичные органы.
На федеральном уровне за регистрацию переуступки прав аренды отвечают Росреестр и Федеральная служба государственной регистрации, земельного кадастра и картографии (Роскартография). Она отвечает за соответствие Земельной книги и за подготовку документов, подтверждающих переуступку прав аренды.
Договор уступки (цессии) земельного участка начинается с указания сторон. Для примера приведен шаблон с физлицами.
Далее заполняется информация об объекте. Обратите внимание, переуступка в образце требует согласия арендатора. Если такой вариант не подходит — воспользуйтесь простым шаблоном допсоглашения.
В предмете заполняется информация о земельном участке: в муниципальной, или частной собственности он находится. Заполняются сведения об основном договоре аренды и вносятся сведения о возможности застройки, использования для ИЖС, возможных обременениях, площади и т.д.
Плата за переуступку касается сделок, когда старый арендатор продал права и обязанности по аренде земли. Это разовый платеж, далее финансовые движения будут проходить только между новым нанимателем и хозяином земли. Этот момент особенно актуален, когда продается муниципальный участок.
Тут описаны обязанности по аренде после переуступки. Если говорить вкратце — то существенных изменений в существующем документе разделы не несут, поэтому переходим далее.
Срок действия переуступки ЗУ считается равным основному договору, если старый наниматель исключен. Если срок ограничен определенным временным промежутком, по истечении уступки, ЗУ вернется прежнему арендатору. Остальные подпункты стандартны — вы можете посмотреть их в наглядном примере.
Заключительным аккордом станет подписание бумаги — оно осуществляется тремя сторонами, так как документ считается договором со множественностью лиц.
Если вы арендатор и аренда продлится 5 лет и больше, можно поступить гораздо проще и составить соглашение об уступке земельного участка. Рассмотрим, как это сделать.
Возможные ограничения при переуступке права аренды
Переуступка права аренды земельного участка возможна, но существуют определенные ограничения и требования, которые следует учитывать.
Во-первых, не каждый земельный участок можно переуступить в аренду другому лицу. Согласно законодательству, переуступка права аренды возможна только для земельных участков, которые разрешено сдавать в аренду.
Во-вторых, для переуступки права аренды необходимо иметь определенный набор документов. В частности, это договор аренды, а также нотариально заверенное согласие арендодателя на переуступку права. Также может потребоваться предоставление других документов в зависимости от конкретной ситуации.
В-третьих, в некоторых случаях могут быть установлены ограничения на переуступку права аренды земельного участка. Например, арендодатель может ограничить переуступку права в договоре аренды или внесением соответствующих изменений в регистрирующий орган.
Также следует отметить, что переуступка права аренды может быть ограничена законодательством. Например, для земельных участков, предоставленных для осуществления определенных видов деятельности, может требоваться соблюдение определенных условий при переуступке права аренды.
В целом, при переуступке права аренды земельного участка необходимо внимательно изучать условия договора аренды, а также соответствовать требованиям законодательства. Только в таком случае можно быть уверенным в законности и возможности переуступки права аренды.
Переуступка прав и обязанностей по аренде: информационные требования
Переуступка прав и обязанностей по аренде земельного участка является процессом передачи права на аренду другому лицу. Это может быть полезно в случае, если арендатору нужно передать свои права на участок другому лицу, например, из-за необходимости изменения бизнеса или финансовых обстоятельств.
Для осуществления переуступки права на аренду земельного участка необходимо выполнить следующие действия:
- Получение разрешения от собственника участка. Для этого арендатор должен обратиться к собственнику участка и согласовать детали переуступки.
- Подготовка необходимых документов. Для переуступки права на аренду земельного участка необходимы следующие документы:
- Заявление на переуступку прав и обязанностей по аренде;
- Договор переуступки права на аренду земельного участка;
- Документы, подтверждающие согласие собственника участка;
- Договор аренды земельного участка;
- Документы, подтверждающие полномочия сторон.
- Представление документов в Росреестр для государственной регистрации переуступки права на аренду земельного участка. По окончании регистрации арендатор получает свидетельство о государственной регистрации переуступки прав и обязанностей по аренде.
Как переуступить право аренды другому лицу
Как видите, список документов гораздо длиннее, чем при частной продаже. Основная сложность возникает при получении письменного согласия главы районной администрации на изменение условий аренды — на этот этап придется потратить до 30 дней. Кроме того, никто не может исключить возможность отказа.
Более подробно об этом говорится в статье 164 Гражданского кодекса. Кроме того, переуступка договора аренды не является бесплатной. Пошлина составляет 2 000 рублей для физических лиц и 11 раз (22 000 рублей) для юридических лиц.
Далее, используя все вышеперечисленные документы, перейдите в ближайший к «моим документам» в МФЦ для подготовки заявления о переуступке прав и обязанностей по договору аренды и представления соглашения между сторонами.
Порядок регистрации переуступки прав аренды
Процедура передачи права аренды между гражданами осуществляется в Кадастровой палате для своевременного внесения документов в базу данных и фиксации факта передачи участка другому лицу. Важно помнить, что без государственной регистрации сделка является недействительной. Однако, если срок уступки прав требования составляет менее 12 месяцев, операция может не регистрироваться.
Во-первых, для оформления сделки арендатор должен заполнить заявление, выражающее желание уступить права на землю по соответствующему договору. К форме должен прилагаться ряд документов, в том числе
- Форма заявления от имени последнего заемщика
- Копия паспорта для обеих сторон сделки
- заверенная копия договора аренды, и
- Справка о наличии или отсутствии ограничений на участок, и
- копия интересующего участка и оригинал кадастрового паспорта, и
- не менее двух копий договора о выделении участка; и
- свидетельство об обязательной уплате государственной пошлины в размере 2000 рублей и его копия.
В некоторых случаях может потребоваться подтверждение права собственности владельца земли, заверенное нотариусом. Согласие супруга, если таковое имеется.
Примерный план действий при переуступке
Для успешной переуступки права аренды земельного участка рекомендуется следовать данным действиям:
- Этап первоначального заключения договора аренды земли: уточняем все условия договора, основной предмет аренды (землю или имущество), размер арендной платы. Важно не забывать о законодательных нормах и требованиях, которые регламентируют данный процесс.
- Подготовка к переуступке: ознакомляемся со всеми условиями и обязательствами, которые были закреплены в первичном договоре. Так же, необходимо уведомить арендодателя о своей намеренной передаче права аренды земельного участка.
- Регистрационные действия: получаем разрешение на переуступку у муниципалитета. Затем, совершаем запись о переуступке в кадастровый номер.
- Оформление документов: составляем письменное заявление на передачу права аренды, подписываем акт передачи, заполняем все необходимые документы. При этом, стоит уделить особое внимание точности и правильности оформления документов, чтобы избежать последующей ответственности.
- Платежи: производим все арендные платежи, которые были установлены по предыдущему договору. Также, в соответствии с законодательством, могут потребоваться дополнительные платежи.
- Консультации: при возникновении каких-либо вопросов или недопониманий следует обращаться за консультацией к юристам или специалистам в данной области.
- Действие по новому договору аренды: после оформления всех необходимых документов и регистрационных действий начинаем пользоваться земельным участком на основании нового договора аренды, рассчитывая все арендные платежи и осуществляя все обязательства, прописанные в договоре.
Подробнее о порядке переуступки права аренды земельного участка и образцах документов можно узнать в соответствии с законодательным регулированием и конкретной ситуацией.
Оформление переуступки права аренды земельного участка является предметом правового регулирования. Передаче имущественных прав по аренде земли подлежит заключение договора между арендодателем и арендатором на основании письменного документа, который удостоверяется подписями лиц, имеющих право осуществления действий от имени соответствующих сторон.
На первоначальном этапе арендатору необходимо предоставить документ, подтверждающий его право на земельный участок. Таким документом является акт о земле, который выдается кадастровой палатой муниципалитета. Для заключения договора аренда, арендатор обязан уплачивать арендную плату в соответствии с законодательными и регистрационными актами.
Переуступка права аренды земельного участка и налоги
При оформлении переуступки права аренды земельного участка необходимо учитывать налоговые платежи в соответствии с законодательством.
По основному договору арендатор обязан выплачивать государственную пошлину за регистрацию, кадастровый учет и получение разрешения на использование земельного участка. На момент передачи права аренды, переуступки, арендатор также должен будет выплачивать налоги на землю за период, в котором он использует арендуемый земельный участок.
В соответствии с законодательными требованиями, арендатор несет ответственность за налоговые платежи по аренде земли за все время действия договора аренды, даже если он получил право на использование этого имущества на основании переуступки.
При оформлении переуступки права аренды земельного участка необходимо получить письменное согласие арендодателя на передачу права аренды, подписанное обеими сторонами и заверенное нотариусом. Также необходимо составить акт приема-передачи имущества и зарегистрировать его в органах кадастрового учета. Для получения консультаций по данному вопросу могут быть предоставлены образцы документов.
При рассмотрении документов на переуступку права аренды земельного участка, органы муниципалитета могут установить размер платы за оформление документов и налоговые платежи в соответствии с заключением комиссии.
Подробнее о порядке оформления переуступки права аренды земельного участка и налоговых платежах можно узнать у специалистов в случае необходимости.
Как оформить срок действия уступки?
Так как договор передачи права официально завершает действия контракта для предыдущего арендатора, то сроки устанавливаться не могут, в отличие от соглашения о субаренде. Главное, чтобы срок пользования арендованным землевладения новым арендатором не превышал изначальный срок, указанный в основном соглашении с арендодателем.
Таким образом, если первоначально в контракте было прописан конкретный срок, то из него положено вычесть года и месяцы, в течение которых земля была в пользовании. Например, землевладение было передано арендатору на 20 лет, он использовал его в течение 10 лет, после чего передал право сдачи новому пользователю. В таком случае, в договоре должен быть указан срок аренды в 10 лет.
Решение о переуступке прав может принять только сам арендатор надела, принудительное переоформление договора не допускается. Как правило, действия по переуступке вызваны переоформлением прав на объекты недвижимости, расположенные на участке (например, частный дом). Общие условия, которые должны соблюдать стороны, заключаются в следующем:
- переуступка возможна в любом случае, за исключением прямого запрета на такие действия (запрет на переуступку может быть включен в текст первоначального договора, обойти его без согласия собственника невозможно);
- если срок арендного соглашения не превышает пять лет, на оформление переуступки потребуется прямое письменное согласие собственника надела, т.е. государственных или муниципальных властных органов;
- если продолжительность аренды превышает пять лет, для переоформления прав на арендованную землю не нужно получать согласие собственника, достаточно направить уведомление о переуступке прав аренды.
В ряде случаев даже отсутствие прямого запрета в договоре помешает переоформить права на землю в пользу третьих лиц. Такие обстоятельства вызваны несоблюдением правил целевого использования земли, либо возникновением дополнительных ограничений. К числу причин, препятствующих переуступке, можно отнести:
- наличие у первоначального владельца задолженности по арендным платежам (после полного погашения долгов возможность сменить арендатора вновь возникает);
- возведение на участке зданий и строений без разрешительной документации, либо отсутствие бланков на ввод объекта в эксплуатацию;
- если арендованный надел выступает предметом спора в судебных учреждениях;
- если в отношении земли установлен особый правовой статус или отдельные виды публичных сервитутов.
В большинстве случаев устранение указанных обстоятельств повлечет возможность обратиться в муниципальные органы для оформления уступки.
Алгоритм действий для передачи арендных прав на землю новому субъекту выглядит следующим образом:
- поиск лица, желающего получить земельный участок на условиях временного возмездного пользования (либо поиск покупателя на объект жило недвижимости на земле);
- обращение в муниципальный властный орган для получения согласия на переуступку прав по краткосрочному соглашению;
- направление в адрес уполномоченного муниципального органа уведомления о передаче прав, если срок арендного соглашения превышает пять лет;
- оформление договора уступки между предыдущим и новым владельцем;
- обращение в службу Росреестра для проведения регистрационных действий, если срок аренды превышает один год.
На что обратить внимание
- Согласно статье 284 ГК земельный участок может быть изъят, если он не используется по назначению в течение 3-х лет. Данное ограничение действует с момента подписания договора аренды и распространяется на всех следующих арендаторов, которые вступили в права аренды по переуступке.
- Оплачивать пошлину за переуступку права аренды должен новый арендатор и именно со своей банковской карты, либо наличными через отделение банка, но с предъявлением паспорта. В противном случае, документ регистратор РосРеестра не примет.
- Соглашение о переуступке обязательно оформляется в письменной форме. Основное правило, требующее соблюдения, — это соответствие договору аренду (оно не должно ему противоречить – срок действия нового документа не может быть больше срока аренды). Условия по расторжению соглашению точно также не должны иметь различий с зафиксированными в первоначальном договоре условиями.
- Если любая из сторон нарушает условия договора, то она автоматически отстраняется от участия в арендных отношениях. Информация об этом содержится в статье под номером 22 Земельного кодекса (ЗК).
- Землю не допускается использовать не по её назначению: например, если надел предназначен для ведения сельхозработ, строить на нем жилые дома запрещено. Если арендатор планирует строительство, то он обязан заручиться разрешением собственника (муниципалитета).
- Арендованный участок не запрещается передавать в субаренду, но, опять же, закон не разрешает осуществлять подобные сделки без согласования с собственником (муниципалитетом).
- При продаже дома покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Это означает, что если право собственности на дом было зарегистрировано в Росреестре, то новый собственник автоматически становится арендатором по договору аренды на тех же условиях, что и старый арендатор — это называется универсальное правопреемство. Другими словами — вы можете продать дом не оформляя переуступку права аренды на землю.
Подробней о процессе государственной регистрации права аренды
Если планируемый срок действия соглашения будет больше 1 года, договор обязательно потребуется зарегистрировать. Госрегистрация в этом случае – это то, без чего новый документ попросту не вступит в силу. Как описано в главе 25.3 НК РФ, за услугу взимается фиксированная величина государственной пошлины:
- Для физических лиц это 2 тысячи рублей;
- Для юридических лиц – 22 тысячи рублей.
По итогу подачи договора сторонами, плюс подтверждающих их личность документов и уплаты пошлины, выдаётся свидетельство установленной формы. Этот документ теперь будет служить подтверждением того, что регистрация перехода права на аренду земельного участка прошла успешно.
Ключевые моменты, которые надо помнить в процессе заключения договора переуступки прав аренды земельного участка:
- Такая возможность предоставляется как физическим, так и юридическим лицам.
- Разница исключительно в стоимости госпошлины за регистрацию документа и в том, сколько справок потребуется подготовить;
- Переуступка прав может быть оформлена в виде договора субаренды, если собственник земли согласен на такие условия;
- Согласие арендатора на переуступку прав не требуется, если иное не прописано в первоначальном договоре;
- Собственник участка о смене отвечающего за аренду лица оповещается в первую очередь.
Также нужно оговорить ряд ситуаций, в которых переуступка прав не может быть выполнена. В первую очередь – это если в изначальном договоре не отражалась возможность переуступки и, следовательно, это действие сторонами не обсуждалось раньше. Также переуступка запрещена, если третья сторона захочет использовать участок, например, под строительство, а земля по документам значится как сельхозназначения.
Госпошлина и регистрация в госреестре
Регистрация в Росреестре и соответственно оплата пошлины производится в случаях, когда срок действия договоров аренды или переуступки права аренды превышает один год. Пошлина за государственную регистрацию составляет 2000 рублей. Оформление свидетельства — в течении месяца. Проведение сделки между физическим и юридическим лицами предусматривает кадастровые действия, госпошлина за которые 2000 и 22000 руб. соответственно.
Важно. Договора аренды (переуступки прав), заключенные на срок менее 12 месяцев, не регистрируют и госпошлину за них не взимают.
Переуступка прав аренды земли носит компромиссный характер и является удобной формой разрешения возникающих разногласий между участниками земельных отношений.
Переуступка – это перевод прав и обязанностей по договору аренды за плату другому лицу.
Сделка заключается между гражданами и юридическими лицами, которые намереваются стать владельцами земли для личного использования или для ведения бизнеса.
Договор цессии оформляется на согласованный сторонами период, который не может превышать срок первоначального договора аренды. В случае оформления арендного соглашения на срок до 5-ти лет, необходимо получить письменное согласие собственника участка. Если срок договора более продолжительный, то нужно направить собственнику уведомление о планируемой переуступке.
Начальный договор может содержать условие о том, что переход права аренды не допускается, тогда сделка не может быть совершена.