Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Взыскание пени с застройщика». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Судебная практика взыскания неустоек по ДДУ из-за подвижек в сроках сдачи неоднозначна. С одной стороны, есть законы, которые защищают права и интересы собственников, а с другой — в кризисные времена правительство в первую очередь поддерживает бизнес и застройщиков, чтобы снизить нагрузку на отрасль.
ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
- Заказчик после выбора необходимой ему юридической услуги заполняет Онлайн-заказ юридических услуг на веб-сайте Исполнителя.
- Для оказания юридических услуг Исполнителем Заказчик обязуется указать в Онлайн-заказе юридических услуг полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также приложить скан-копии документов в хорошем качестве в формате pdf, jpg, doс, rtf в соответствии со списком необходимых документов, указанных в Онлайн-заказе юридических услуг.
- После заполнения Онлайн-заказа юридических услуг на веб-сайте Исполнителя Заказчик производит акцепт настоящей оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг.
- В соответствии с настоящей Офертой Исполнитель приступает к оказанию юридических услуг при одновременном соблюдении следующих условий:
- Заказчик заполнил Онлайн-заказ юридических услуг и произвел акцепт Оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг;
- Указанных в Онлайн-заказе сведений и приложенных документов достаточно для оказания услуг (при недостаточности сведений и/или документов Исполнитель запрашивает у Заказчика дополнительную информацию, на время предоставления дополнительной информации приостанавливается оказание юридических услуг по Онлайн-заказу).
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
- Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
- Исполнитель ни при каких обстоятельствах не несет никакой ответственности по настоящему Договору за:
- какие-либо действия/бездействие, являющиеся прямым или косвенным результатом действий/бездействия каких-либо третьих сторон;
- какие-либо косвенные убытки и/или упущенную выгоду Заказчика и/или третьих сторон вне зависимости от того, мог Исполнитель предвидеть возможность таких убытков или нет;
- использование (невозможность использования) и какие бы то ни было последствия использования (невозможности использования) Заказчиком заказанных документов или шаблонов документов.
- Совокупная ответственность Исполнителя по настоящему Договору, по любому иску или претензии в отношении настоящего Договора или его исполнения, ограничивается суммой платежа, уплаченного Исполнителю Заказчиком по настоящему Договору.
- Исполнитель, надлежащим образом исполнивший свои обязательства, не несет ответственность за решения, принимаемые судом, иными государственными органами и должностными лицами, и не может нести ответственности за результат.
Размер компенсаций за просрочку сдачи дома
Период с 29 марта 2022 года до 30 июня 2023 года не включается в расчет размера неустойки за неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств по ДДУ. Однако с 1 июля все санкции возобновились. Таким образом, можно будет получить неустойку, которая была начислена до введения моратория (до 29 марта 2022 года) и по новым просрочкам.
Например, дольщику должны были передать квартиру 5 мая 2023 года, а передадут лишь 30 декабря 2023-го. «Стоимость квартиры по ДДУ составляет 5 млн руб. Смотрим ставку рефинансирования на 5 мая — 7,5%. Рассчитываем с окончания моратория, то есть 1 июля. Число дней просрочки составляет 183. Неустойка на дату передачи составит 457,5 тыс. руб.», — привела пример Мария Спиридонова.
Застройщики чаще стали срывать сроки строительства
Переносы ввода новостроек за время действия моратория участились. Согласно данным аналитиков портала ЕРЗ.РФ, предоставленным по запросу «РБК-Недвижимости», по домам, введенным во втором квартале 2023 года, вырос и срок, на который откладывается фактический ввод, — в среднем до 10,2 месяца. «Это максимум за все время наблюдений (с 2017 года), в то время как с 2021 года этот показатель находился в районе семи месяцев. В результате средний перенос по 2023 году составляет 8,5 месяца», — отметили аналитики ЕРЗ.РФ.
По их данным, по домам с проектным финансированием, введенным во втором квартале 2023 года, перенос фактического срока ввода составил 7,7 месяца против 4,2 месяца в первом квартале. По домам без использования проектного финансирования, введенным во втором квартале, фактический срок переноса составил 19,7 месяца против 17,2 месяца в первом квартале. При этом перенос по домам, построенным за последний год с использованием проектного финансирования, составил 4,6 месяца, а без использования проектного финансирования — 15,4 месяца.
Рост просрочек сдачи домов отмечает и консультант по инвестициям в жилую недвижимость Дарья Изварина, автор телеграм-канала «Новостройка по расчету». «По моим наблюдениям, во время моратория срывы сроков сдачи домов участились, хоть и периоды отсрочки сдачи были небольшими — несколько месяцев», — сказала Дарья Изварина. Эксперт сама столкнулась с подобной проблемой — получила ключи от квартиры в одном из новых жилых комплексов Москвы с задержкой в три месяца. Срыв сдачи дома как раз пришелся на время действия моратория.
Как в досудебном порядке взыскать неустойку с застройщика?
Чтобы взыскать с компании неустойку без судебного вмешательства, необходимо подготовить письменную претензию. В ней следует предложить застройщику добровольно уплатить штраф и пени. Заявление должно содержать сумму неустойки и требование возместить ущерб в полном объеме за нарушение срока сдачи строительного объекта. В расходы, которые понес дольщик из-за недобросовестной фирмы, можно включить оплату арендной квартиры и другие подобные убытки.
К заявлению с требованием оплатить неустойку гражданин должен предоставить застройщику ДДУ (договор долевого участия) и копии платежных документов. Они необходимы для подтверждения расходов, которые возникли из-за нарушения сроков сдачи жилья.
Когда претензия сформирована, все документы подготовлены, весь комплект следует направить застройщику ценным или заказным письмом с описью содержимого и уведомлением о вручении. Альтернативный вариант — передать заявление лично строительной компании.
В этом случае следует подготовить два экземпляра, один из которых остается у дольщика. На нем представитель фирмы должен поставить подпись о получении претензии с указанием даты. Заверяется отметка штампом или печатью юридического лица. У гражданина на руках должно быть официальное подтверждение, что представитель строительной компании получил документы. Они могут потребоваться в суде.
Стоит ли расторгать с застройщиком договор при переносе сроков подписания акта-приема передачи
Если вы понимаете, что дом точно не построят в срок, и ключи к прописанной в договоре дате вы не получите, вы можете расторгнуть с застройщиком договор и потребовать вернуть все деньги за квартиру.
Однако расторжение договора — не всегда верное решение. Лучше не делать этого, если дом находится в высокой стадии готовности, а на стройплощадке идет активная работа.
В этом случае выгоднее дождаться ключей, так как рыночная стоимость квартиры, скорее всего, окажется выше, чем сумма покупки и неустойки. Поэтому чаще всего покупатели дожидаются ввода дома в эксплуатацию, подписывают акт приема-передачи квартиры, а затем требуют неустойку.
Если же срок подписания акта приема-передачи уже близок, а на стройплощадке до сих пор тишина, целесообразно подумать о расторжении договора с застройщиком и потребовать вернуть деньги. А если девелопер и вовсе объявил себя банкротом, скорее всего, придется идти в суд.
Особенности взыскания неустойки по ДДУ
Взыскание неустойки — это юридически сложный процесс, требующий не только знания законов, но и опыта участия в арбитражных делах. Ведь застройщик, получив претензию о взыскании, не всегда готов идти на уступки.
Арбитражный суд — это основное место, куда обращаются дольщики с требованием о взыскании неустойки. Здесь важен каждый документ, каждая деталь договора. Специалисты, занимающиеся таким направлением, помогут правильно оформить все документы, представят интересы дольщика в суде и обеспечат максимально эффективное взимание средств.
Но еще до обращения в арбитраж, дольщику следует предпринять ряд действий. Например, направить застройщику претензию с требованием уплатить неустойку, в которой будет указана сумма долга и рассчитан размер пени.
Стоимость наших услуги
Устная юридическая консультация бесплатно Письменная юридическая консультация от 1000 р. Составление судебных документов: заявления, ходатайства, запросы от 2000 р. Подготовка и составление правовых документов (заявления, претензии, договора, акты, доверенности, протоколы, соглашения, расписки…) от 3000 р. Заключение, расторжение и регистрация договора долевого участия от 25000 р. Юридический анализ договора долевого участия от 7000 р. Этапы взыскания неустойки с застройщика во внесудебном порядке
Процедура взыскания неустойки по ДДУ в строительстве состоит из нескольких этапов:
- подготовка необходимых материалов, сбор всех имеющихся по ДДУ документов;
- подсчет суммы неустойки за весь период просрочки в днях;
- составление претензии, с указанием размера неустойки, со ссылками на нарушение конкретных пунктов ДДУ, ст. 6 ФЗ № 214, ГК РФ, Закона «О защите прав потребителей»;
- отправка претензии застройщику лично под роспись или заказным письмом предпочтительно с обратным уведомлением;
- ожидание ответа, при получении положительного ответа согласовывается процедура выплаты положенной компенсации, при отказе или умолчании готовится иск в суд;
Заключение соглашения о досудебном урегулировании
Законодательством предусмотрена возможность заключения соглашения о досудебном урегулировании спорного вопроса. Договоренности характерны для взаимоотношений дольщика и застройщика при необходимости соблюдения претензионного порядка разрешения возникшего спора.
Сроков рассмотрения претензии на законодательном уровне не установлено, поэтому рекомендуется воспользоваться положениями ФЗ «О защите прав потребителей» и обозначить период для письменного ответа дольщику в пределах 10 дней.
Рассмотрев претензию дольщика, застройщик может принять решение о добровольном погашении неустойки, предложить покупателю уменьшить размер компенсации и согласовать порядок возмещения. Кроме того, застройщик может предложить покупателю провести в квартире чистовую отделку на определенную сумму. Подобное предложение часто не обеспечивает дольщику того размера компенсации, который возможен при обращении в суд. Обычно потраченная на косметический ремонт сумма в разы ниже требуемой неустойки.
Для юридического закрепления предложения оформляется письменное соглашение сторон. Подобный документ оформляется в письменном виде, подписывается обеими сторонами и содержит следующие пункты:
- дата заключения;
- полное юридическое наименование компании, ее реквизиты, инициалы и адрес регистрации дольщика;
- описание причины возникновения спора – просрочка сроков передачи жилья застройщиком;
- условия договоренности сторон, в которых прописывается выплата неустойки и возмещение убытков; реквизиты сторон, подписи представителей;
Этапы судебного взыскания неустойки
Процедура взыскания неустойки по ДДУ через суд содержит следующие этапы:
- организация досудебного порядка, направление претензии застройщику, подготовка всех необходимых документов, расчет неустойки;
- получение отрицательного ответа или отсутствие реакции служат поводом для составления иска в суд, приложение копий всех документов, оправки пакета по месту регистрации дольщика, нахождения застройщика или возводимого объекта;
- прохождение процедуры судебного разбирательства, получение постановления суда;
- приведение решения суда в исполнение, предъявление исполнительного листа в службу судебных приставов;
К исковому заявлению прикладывается пакет документов, подготовленных к претензии, и следующие материалы:
доказательства дополнительных расходов, понесенных дольщиком из-за просрочки сроков сдачи квартиры, например, стоимость арендной платы за съемную жилплощадь;
- претензия, сопровождаемая документами о получении ее застройщиком (расписка, уведомление о вручении, отметка о получении на самом документе);
- доверенность, если интересы дольщика в суде защищает представитель;
- платежные документы, подтверждающие наличие судебных расходов;
- любые другие материалы, которые покупатель посчитает важными для доказательства исковых требований.
В каком случае неустойка не может быть взыскана
Есть обстоятельства, когда застройщик освобождается от выплаты неустойки за нарушение срока сдачи дома.
Если застройщик понимает, что строительство никак не может быть завершено в обусловленный договором о долевом участии срок, то в соответствии с законом он обязан минимум за два месяца до окончания срока сдачи дома известить об этом дольщика, и предложить ему изменить условия договора о сроке сдачи объекта, т.е. перенести этот срок на более поздний (пункт 3 статьи 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве»).
Помните, что в случае согласия дольщика на перенос сдачи объекта, и подписания между сторонами соответствующего дополнительного соглашения, рассчитывать на получение неустойки дольщик уже не может.
Подписание такого дополнительного соглашения – это право участника долевого строительства, а не его обязанность.
Итак, если указанный в договоре долевого участия в строительстве срок сдачи квартиры нарушен, при этом стороны не заключали дополнительное соглашение о переносе сроков сдачи объекта, перед застройщиком смело можно ставить вопрос о выплате неустойки.
Также застройщик освобождается от уплаты неустойки, если участник долевого строительства уклоняется от подписания акта приема-передачи квартиры (пункт 3 статьи 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве»).
Но это не значит, что дольщик обязан принять квартиру даже если у него есть претензии к качеству строительства, т.е. когда выявлены недостатки строительных работ.
Вышеуказанная норма закона как раз для таких случаев содержит оговорку о том, что освобождение застройщика от неустойки может иметь место только при условии надлежащего исполнения им обязательств по договору о долевом строительстве.
Если же квартира сдана с нарушениями строительных норм, и дольщик обнаружит существенные отклонения в строительстве и явные недостатки работ, это говорит о ненадлежащем исполнении застройщиком своих обязательств по договору.
В этом случае дольщик вправе требовать от застройщика составления акта осмотра квартиры, в котором должны быть зафиксированы все недостатки. Осмотр проводится при участии дольщика и представителя застройщика. Акт подписывается обеими сторонами.
При таких обстоятельствах дольщик вправе не подписывать передаточный акт (пункт 5 статьи 8 ФЗ «Об участии в долевом строительстве»).
При предъявлении иска о взыскании неустойки копию акта обязательно нужно приложить к иску.
Что нужно знать дольщику при обращении в суд
- Обязанность гражданина по уплате госпошлины зависит от цены иска:
1).При цене иска ниже 1000 000 рублей, госпошлина не оплачивается
2).При цене иска свыше 1000 000 рублей оплачивается госпошлина, рассчитанная от суммы, превышающей 1000 000 рублей (пункт 3 статьи 333.36 Налогового кодекса РФ)
- Действующее законодательство не предусматривает обязательное соблюдение досудебного порядка урегулирования споров между дольщиками и застройщиками. Тем не менее, практика показывает, что досудебная претензия застройщику нередко имеет результативность, и застройщик может в досудебном порядке выплатить неустойку.
- Неустойка, взыскиваемая с застройщика за нарушение сроков сдачи объекта строительства, является законной, следовательно, участник долевого строительства вправе ее заявить не зависимо от того, предусмотрена ли такая мера ответственности застройщика самим договором о долевом участии (часть 1 статьи 332 Гражданского кодекса РФ).
- Помимо неустойки и предусмотренных законом РФ «О защите прав потребителей» штрафных санкций и морального вреда, участник долевого строительства вправе на возмещение понесенных убытков.
- Взыскание судом штрафа, предусмотренного законом ФР «О защите прав потребителей», не зависит от того, предъявлялась ли застройщику досудебная претензия о выплате неустойки, поскольку данная санкция применяется к ответчику за неудовлетворение требований истца в добровольном порядке как до суда, так и в процессе рассмотрения дела судом. Если требования потребителя удовлетворены добровольно после принятия иска судом, и истец отказался от иска, штраф не взыскивается.
Итак, вам нужно взыскать с застройщика неустойку или расторгнуть договор долевого участия? У вас назревает суд с застройщиком? Прежде чем идти в суд обратитесь к квалифицированным юристам и получите качественную консультацию.
Юристы по недвижимости нашего Центра подробно проконсультируют вас по любому спору с застройщиком, оценят перспективы дела, помогут разобраться во всех юридических тонкостях, выстроить грамотную правовую позицию, составить иск к застройщику и привлечь его к предусмотренной законом ответственности.
Защита прав дольщиков – одно из приоритетных направлений в работе наших юристов и адвокатов.
Опыт и квалификация наших юристов позволяют им выигрывать практически все споры с застройщиками в суде.
Юридический центр «ПетроЮрист» оказывает следующие услуги для дольщиков:
- Правовая экспертиза договора об участии с долевом строительстве
- Составление претензии застройщику
- Проведение досудебных переговоров с застройщиком на предмет добровольного удовлетворения требований дольщика
- Расторжение договора долевого участия
- Составление искового заявления к застройщику
- Профессиональная комплексная защита ваших интересов в суде
Неустойка за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта
Часто дольщики забывают про этот вид ответственности застройщика. Хотя ответственность законом установлена довольно существенная.
Если в передаваемом вам объекте
долевого строительства вы обнаружили недостатки и указали на них в соответствующем акте или обнаружили недостатки в ранее переданном объекте долевого строительства в течение гарантийного срока, то застройщик обязан устранить такие недостатки в разумный срок.
Разумным сроком следует считать срок,
достаточный для устранения недостатков с технической точки зрения с учетом обычно применяемого способа.
Если застройщик в такой срок недостатки не устранил, то он обязан выплатить неустойку, которая рассчитывается как 1% от стоимости расходов, необходимых на устранение таких недостатков.
Размер расходов, необходимых на устранение недостатков определяется путем проведения оценочной экспертизы.
Если объект долевого строительства имеет недостатки,
наличие которых является основанием для признания такого объекта непригодным для проживания, то неустойка рассчитывается как 1% цены договора долевого участия в строительстве за каждый день просрочки.
Как принудительно взыскать неустойку с застройщика за просрочку?
Судебный порядок получения включает в себя следующие этапы:
- Дольщик направляет претензию застройщику с требованием добровольно погасить долг.
- Если застройщик добровольно не погашает неустойку, дольщик готовит исковое заявление в суд.
- После передачи иска с приложениями в суд, судья назначает первое судебное заседание.
- Судебный процесс состоит из нескольких судебных заседаний, на которых выясняется позиция сторон и рассматриваются доказательства.
- По итогам разбирательства судья оглашает решение. В течение 5 рабочих дней изготавливается мотивированное решение.
- В течение одного месяца можно подать апелляцию для пересмотра решения. Скорее всего, этим правом воспользуется застройщик.
- После пересмотра решение вступает в законную силу в прежнем или обновленном виде.
- Вступившее в силу решение можно исполнить принудительно через службу судебных приставов.
Первые два пункта идентичны внесудебному порядку взыскания. Их соблюдение обязательно – только в этом случае суд сможет взыскать штраф в размере 50%.
Похожие записи: