Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оформление договора аренды земельного участка для строительства». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Многие граждане интересуются, как взять землю в аренду. Получить земельный участок в аренду можно с согласия муниципальных властей по месту нахождения участка. При появлении гражданина или юридического лица, изъявившего желание арендовать земельный надел, власти обязаны провести торги.
Кто может получить землю?
Чтобы обзавестись арендным участком земли для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) необходимо подтвердить определенные условия, которые включают:
- Подача обращения: лицо, имеющее регистрацию и проживающее в муниципальном образовании, имеет право подать заявление на получение земли под ИЖС. Обычно, местными актами устанавливается минимально допустимый период проживания, равняющийся 5 годам, чтобы имелась возможность получить аренду.
- Однократное предоставление земли: гражданин имеет возможность получить аренду земли под ИЖС только однажды. Еще один участок не может быть предоставлен лицо, имеющего в этот момент еще один действующий арендный договор.
- Приоритетное оформление земли: гражданское лицо, строения которого расположены на запрашиваемом участке, имеет возможность приобрести оформление аренды этого участка.
В большинстве случаев право пользования активом (ППА) при аренде земли амортизируется в течение срока аренды. Если цели использования объекта у арендатора совпадают с целями использования собственных участков, ППА не амортизируется. То же самое касается аренды в целях инвестирования.
Важно: арендатор должен применять единую учетную политику в отношении ППА. Это касается аренды земли и других похожих активов. Такое требование выдвигает ФСБУ 25/2018. Если схожие по характеру использования активы не амортизируются, не амортизируется и право пользования арендованной землей.
Если земля признается объектом инвестирования, ППА переоцениваются на каждую отчетную дату вместе с инвестиционной недвижимостью. Уценка, дооценка включаются в финансовый результат (ФСБУ 6/2020).
Амортизация ППА обязательна, если объект аренды используется для собственных нужд, будь то строительство производственного здания или, например, выращивание сельскохозяйственных культур. Правда, механизм погашения стоимости ППА стандартами бухучета не уточняется. Нет отдельных норм на этот счет и в МСФО (IFRS) 16. Минфин официальных разъяснений тоже пока не давал. Все, что есть, это позиция Центробанка. Регулятор указывает на то, что срок полезного использования земли как объекта не ограничен. Срок использования актива ограничивается сроком аренды. Соответственно, амортизация ППА начисляется, пока действует договор с арендодателем (письмо ЦБ №17-1-2-6/865 от 24.10.2019).
ФСБУ 25/2018 (п. 17) определяет порядок погашения стоимости ППА посредством амортизации. Что касается срока полезного использования, он может не совпадать со сроком действия договора аренды. Более короткий срок амортизации – обычное дело. Больше он может быть только в одном случае, когда после окончания договора аренды арендатор получает землю в собственность.
Амортизация ППА отражается в учете проводкой Дт20 (23, 25, 26, 91.2, 08) Кт 02.
Куда обращаться для предоставления земли?
Арендовать землю для строительства можно у частных лиц или у государства. В первом случае арендодателем является физическое или юридическое лицо. Именно владелец устанавливает все условия аренды, включая размер ежемесячной платы и срок пользования земельным наделом.
С 2015 года арендовать землю под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) у государства стало легче. И теперь решение о передаче участка в пользование принимается на местах.
Это значит, что бумаги подаются не в городскую администрацию, а в районную, т.е. в органы самоуправления поселка или деревни, к которой “приписаны” земли.
Благодаря такому перераспределению, нет необходимости иметь регистрацию в населенному пункте, где будет арендоваться участок.
Что следует учесть в договоре аренды
В интернете, в юридических компаниях, у предприятий, которые занимаются арендой земли (предоставлением и взятием в аренду) и даже в типографиях можно найти большое количество шаблонов (образцов, болванок) договоров аренды земельных участков. Но если вы хотите правильно защитить свои права (как со стороны арендодателя, так и со стороны арендатора), то каждый проект договора об аренде следует тщательно проработать и вписать в него только те положения, которые вас удовлетворяют. При этом рекомендуем вам обратить внимание на следующие основные нюансы, которые нужно учесть в договоре.
1) Правовой статус сторон: юридическое или физическое лицо. Договор с юридическим лицом заключается только в письменной форме. Со стороны предприятия или организации должно выступать уполномоченное лицо (на основании доверенности, статута, договора доверительного управления).
2) Наличие на земельном участке зданий или сооружений. Данное обстоятельство обязательно следует указать в договоре. При этом арендатору следует знать, что если он не является собственником расположенных на участке зданий, он не будет иметь в последующем преимущественного права заключения договора аренды данного земельного участка на новый срок.
3) Наличие по земельному участку земельных или имущественных споров. Арендодатель должен в обязательном порядке уведомить о таких спорах арендатора.
4) Обременение земельного участка сервитутом. Арендодатель также должен в обязательном порядке уведомить о таких обременениях Арендатора.
5) Распространение на участок прав третьих лиц. Арендодатель должен уведомить арендатора.
6) Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду земельного участка. По общему правилу (ст. 612 ГК РФ) арендодатель отвечает за недостатки земельного участка, которые препятствуют его использованию, даже в том случае, если он сам о них не знал до момента заключения договора. Но арендодатель не отвечает за недостатки земельного участка, о которых он сообщил арендатору до заключения договора, или которые можно было обнаружить при осмотре.
7) Условие возмещения арендатору арендодателем по прекращении срока договора неотделимых (без вреда для имущества) улучшений земельного участка. В общем порядке арендатор имеет право на возмещение выполненных за свой счет таких улучшений, если они произведены по согласию арендодателя (ст. 623 ГК РФ).
8) Определение собственности на отделимые (без вреда для имущества) улучшения земельного участка. В договоре нужно определить, кто будет проводить такие улучшения, и кому они будут принадлежать после окончания срока договора. В общем порядке (ст. 623 ГК РФ) такие улучшения принадлежат арендатору, который выполнил их за свой счет.
9) Срок договора. Данный пункт сам по себе является очень важным. Но еще нужно учитывать особенности заключения договоров аренды на срок до одного года или более одного года – нужно будет проводить регистрацию договора, или – нет. В договоре также нужно определить, с какого момента договор вступает в действие, когда заканчивается, условия продления договора на новый срок.
10) Порядок оплаты. В этом случае на основании договоренности с другой стороной можно предусмотреть различные варианты: оплата по факту за все время, предварительная оплата за все периоды, оплата по факту за каждый период, предварительная оплата за каждый период, оплата по определенном графику и др.
11) Способ расчетов. Можно предусмотреть безналичный расчет, расчет наличными или расчет в натуре.
12) В договоре можно предусмотреть право выкупа арендуемого земельного участка на определенных условиях.
13) Ответственность сторон может быть определена в договоре или только в размере и порядке, предусмотренных законом (ст. 611, 612, 622, ст. 395.1 ГК РФ).
14) Права и обязанности сторон могут быть дополнительно определены в договоре или только на основании закона (ст. 615, 616 ГК РФ).
15) В договоре нужно предусмотреть условие возврата земельного участка в том состоянии, в котором он был получен, или в состоянии, обусловленном договором.
16) Основания расторжения договора. Можно предусмотреть такие основания в договоре или сослаться на ст. 619, 620 ГК РФ.
17) Способы выставления претензий и место рассмотрения споров. Нужно предусмотреть письменное направление претензий и сроки их рассмотрения. В случае, если стороны не пришли к соглашению, спор разрешается в судебном порядке.
Чем более детально прописаны в договоре все условия, тем лучше. Далее приведен довольно детализированный образец договора аренды земельного участка.
Как оспорить отказ муниципалитета в строительстве на арендованном участке?
Перед обжалованием отказа необходимо внимательно изучить договор аренды. Тип строения, условия его размещения и согласования не должны противоречить положениям данного соглашения. Затем стоит убедиться, что вид разрешенного использования допускает строительство конкретного объекта. Также необходимо тщательно проверить основания, приведенные муниципалитетом в отказе.
После этого можно переходить к процедуре оспаривания отрицательного решения. Если отказали в земельном отделе муниципалитета, можно попробовать подать претензию на имя главы администрации. В ней сошлитесь на нарушения, допущенные конкретным должностным лицом или неучтенную информацию и документы. К жалобе можно приложить бумаги, которые проясняют ситуацию.
Когда на данном этапе вынесли новый отказ, либо в установленные законом сроки не представили какой-либо ответ, придется подавать исковое заявление.
- Иск направляют в отделение суда того района, к которому относится участок.
- Ответчиком назначают орган власти, вынесший отрицательное решение по заявке.
- Важно соблюсти сроки обращения с исковым заявлением или придется их восстанавливать.
- Чтобы судья удовлетворил требования, придется представить пакет документов.
Арендные отношения между собственником земли и её пользователем должны быть оформлены в законном порядке. Нужно составить договор аренды. Если срок его действия менее 1 года или он бессрочный (о чём сделана пометка в «теле»), то его не нужно регистрировать в Росреестре.
В остальных случаях это необходимо сделать. Поэтому составляется 3 экземпляра договора – один арендатору, один собственнику и один в Росреестр. Составляется он по шаблону, здесь нужно указать следующую информацию:
- сведения о каждой стороне сделки. Физическое лицо указывает о себе – полностью ФИО, паспортные данные, адрес места жительства и контактную информацию. Юридическое лицо – полное название, ФИО и должность руководителя, документ, на основании которого осуществляется деятельность;
- сведения об участке – адрес места расположения, кадастровый номер, площадь, назначение;
- реквизиты документа, который подтверждает законное имущественное право на надел;
- если уже на земле есть строения, то сведения о них – этажность, площадь, назначение;
- арендная плата, порядок её уплаты;
- срок действия;
- реквизиты каждой стороны, подписи, дата подписания.
Юридические особенности оформления здания на арендованном участке
Один из наиболее важных вопросов при строительстве дома на арендованной земле — это правовое оформление самого здания. Данное оформление имеет свои особенности и требует соответствующего внимания со стороны арендатора.
Во-первых, необходимо убедиться, что все правовые документы со стороны государственной власти были получены. К ним относятся градостроительный план, границы участка, акты о результатах инженерных изысканий и другие.
Во-вторых, следует оформить право собственности на построенное здание. При наличии возможности и желании арендатор может выкупить земельный участок у владельцев. Для этого необходимо узнать стоимость участка, а также взнос, который определяется с учетом госпошлин и других расходов.
В-третьих, следует учитывать возможные последствия в виде государственной выписки из единого государственного реестра прав на недвижимость. В случае несоответствия данных в выписке и актах оформления возможны проблемы, связанные с продажей или передачей прав на здание.
И наконец, следует помнить, что если арендодатель вдруг решит выкупить арендованный земельный участок в будущем, арендатор может потерять право собственности на здание. В связи с этим, весь процесс оформления здания должен быть зафиксирован в договоре аренды на более высоких юридических градусах и выражении.
Советы по строительству на арендованной земле
Строительство на арендованной земле – задача не из легких, но при правильной организации и заключении необходимых договоров, возможна. В данном материале мы поделимся полезными советами для тех, кто решился построить свой дом на арендованном участке.
- Прежде всего, необходимо получить от арендодателя выписку о границах арендованного участка и акт на право собственности на землю. Также стоит ознакомиться с градостроительными и земельными кодексами и законами, чтобы избежать неприятных последствий в будущем.
- Если вы не являетесь профессиональным строителем, лучше обратиться к проектному организатору, который поможет вам разработать план и составить смету. Он же сможет предоставить команду работников, которые будут вести строительство.
- При оформлении договора аренды не забудьте внести в него пункт о праве на выкуп земли. Так вы сможете приобрести участок в будущем и избавиться от проблем с арендодателем.
- Не забывайте, что вы являетесь арендатором, а не владельцем земли. Поэтому, все строительные работы должны соответствовать государственной и муниципальной строительной нормативной документации, иначе вас будут штрафовать.
- После окончания строительства сделайте оформление в собственности. Это позволит вам установить на собственность высший правовой статус и облегчить процесс пользования участком в будущем.
- Не забывайте о госпошлинах. Они взимаются с собственника за регистрацию документов. В случае покупки земельного участка, вы будете обязаны заплатить налог за право собственности.
- Кроме того, стоит изучить виды будущей застройки. Для сохранения единообразия застройки важно соблюдать правильное соотношение между новыми домами, архитектурой и пейзажем. Узнайте, какие материалы и вид дома годятся для вашего участка.
Следуя этим советам, вы сможете построить свой дом на арендованной земле без проблем и для своей будущей жизни. Главное не забывайте о своей безопасности и соблюдайте все нормы и требования владельцев арендованной территории.
Условия продления аренды земельного участка
Переоформление договора аренды земли может происходить разными способами.
- Арендатор повторно арендует тот же участок, используя приоритетные права по договору, но только если не было нарушений. Однако если нарушение имело место, арендодатель не имеет права сдавать участок другому лицу на тех же условиях в течение одного года.
- Автоматическое продление — в этом случае договор уже истек, но владелец не возражает против того, чтобы арендатор продолжал пользоваться участком. В этом случае срок пользования участком снова продлевается до максимума.
- Дополнительное соглашение, продлевающее срок до окончания основного договора.
ФСБУ 25/2018 и земли для геологоразведки
Данная норма не распространяется на участки, переданные в аренду или подчиненные геологическим изысканиям. Правила распространяются на все части договора. Если арендатор по основному договору не осуществляет данную деятельность, а передает участок в пользование изыскательской компании, то стандарт учета не применяется ко всем участкам — арендодателя, арендатора или арендодателя.
Нередки случаи, когда часть участка оказывается отвоеванной. Если арендодатель занимается разведкой, а арендатор — нет, договор считается комбинированным; DLP 25/2018 не распространяется на учет по сделкам с землей. Аренда остальной части участка учитывается в обычном порядке и просто использует свои стандартные правила и положения.
Как бы вы учитывали аренду и принятие участков для исследований, используя МСФО 16?
Аренда может определять переменные и фиксированные платежи; первые определяются способом формирования стоимости земли; обязательство аренды и PPA в ФГБУ 25/2018 не формируют никаких переменных платежей. Это касается, например, арендной платы с учетом инфляции или подземной стоимости. Эти платежи учитываются по текущей стоимости.
Переменные платежи, рассчитанные на основе кадастровой стоимости, не являются ПД. Это связано с тем, что они не указаны в перечне платежей, входящих в состав арендной платы (FAE 25/2018 (7)). Стоимость земли определяется государством.
Вариативные платежи, основанные на этой оценке, не считаются рыночными. Важно: Вариативные платежи, рассчитанные в процентах на единицу площади, также являются МАКС. В Правительственном вестнике 25/2018 отсутствуют непосредственные правила по учету переменных платежей переписи.
В результате возможны другие варианты учета. Обратитесь за профессиональной консультацией, если вопрос актуален!
Как взять землю в аренду у администрации города или сельского поселения в 2022 году
- Покупая земельный участок в собственность — вы замораживаете свои деньги. А тем временем, деньги можно положить в банк и платить с процентов по вкладу за аренду точно такого же земельного участка.
Так у вас и земельный участок будет и приличная сумма на счете, которую можно потратить, к примеру, на строительство.
- Не зависимо от того, пользуетесь вы земельным участком или нет, после покупки вам придется платить за землю имущественный налог, который на основании 63-ФЗ от 15.
04.2019 будет составлять до 10% кадастровой стоимости земельного участка в год и превысит большенство существующих ежегодных платежи по аренде.
- Частная собственность существует в России всего 30 лет, поэтому нельзя гарантировать, что купленный вами земельный участок останется вашим спустя еще 30 лет.
Согласитесь, здесь есть над чем подумать…?