Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Заключение по выбору земельного участка для строительства линейных объектов 2024 год». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Очень важным моментом является то, что закон защищает права лиц, нуждающихся в установлении сервитута. Одним из положений п. 3 ст. 274 ГК РФ является то, что в случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. В свою очередь, собственник земельного участка, обремененного сервитутом, согласно ст. 276 ГК РФ вправе требовать прекращения сервитута лишь в случае отпадения оснований, по которым он был установлен, либо в случае невозможности использования такого земельного участка по назначению. Такое требование может быть рассмотрено только в судебном порядке.
Земля под линейными объектами
Плата, которую собственник земельного участка вправе требовать от лиц, в чьих интересах установлен сервитут, должна быть в обязательном порядке соразмерной (п. 5 ст. 274 ГК РФ), т.е. соответствовать тем неудобствам и ограничениям, которые испытывает собственник земельного участка в связи с наличием на участке (или над участком) линии электропередачи или газопровода. Такие отношения заведомо не попадают, например, в плоскость арендных, характеризующихся регулярным повышением размера арендной платы.
Порядок оформления разрешительной документации на лесные участки для строительства, реконструкции, эксплуатации линейных объектов
Согласно статье 3 Лесного кодекса РФ лесное законодательство регулирует лесные отношения. Имущественные отношения, связанные с оборотом лесных участков, регулируются гражданским законодательством, а также Земельным кодексом Российской Федерации (далее – Земельный кодекс РФ), если иное не установлено Лесным кодексом РФ, другими федеральными законами.
При подготовке проекта межевания территории в целях определения местоположения границ образуемых и (или) изменяемых лесных участков их местоположение, границы и площадь определяются с учетом границ и площади лесных кварталов и (или) лесотаксационных выделов, частей лесотаксационных выделов.
Статьей 39.14 Земельного кодекса РФ установлен порядок предоставления в аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. Следует отметить, что, если земельный участок предстоит образовать или границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2023 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», осуществляется предварительное согласование предоставления земельного участка в порядке, установленном статьей 39.15 Земельного кодекса РФ.
Частью 3 статьи 45 Лесного кодекса РФ предусмотрено, что лесные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены линейные объекты, предоставляются на правах, предусмотренных статьей 9 Лесного кодекса РФ, гражданам, юридическим лицам, имеющим в собственности, безвозмездном пользовании, аренде, хозяйственном ведении или оперативном управлении, такие линейные объекты.
В силу статьи 43 Градостроительного кодекса РФ установлено, что текстовая часть проекта межевания территории включает в себя целевое назначение лесов, вид (виды) разрешенного использования лесного участка, количественные и качественные характеристики лесного участка, сведения о нахождении лесного участка в границах особо защитных участков лесов (в случае, если подготовка проекта межевания территории осуществляется в целях определения местоположения границ образуемых и (или) изменяемых лесных участков).
2) наименование и место нахождения заявителя (для юридического лица), а также государственный регистрационный номер записи о государственной регистрации юридического лица в едином государственном реестре юридических лиц и идентификационный номер налогоплательщика, за исключением случаев, если заявителем является иностранное юридическое лицо;
Вы можете заказать сведения государственного кадастра недвижимости, в частности КПТ, либо посмотреть на публичную кадастровую карту Росрестра. Если информации об участках нет – это значит, что они могут не стоять на кадастровом учете, или стоять, но без координат, поэтому на карте или в КПТ не будут отображаться.
Согласно п. 10 статьи 74 Лесного кодекса порядок подготовки договора аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и его заключения утвержден Приказом Минприроды России от 28.10.2023 № 445 «Об утверждении порядка подготовки и заключения договора аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности».
Документация, необходимая для строительства линейного объекта
В п. 11 ст. 48 ГрК РФ установлено, что подготовка проектной документации линейного объекта осуществляется на основании проекта планировки и проекта межевания территории, а в отдельных случаях на основании решения о подготовке документации по планировке территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка ППТиПМ), а не на основании информации, указанной в ГПЗУ.
При этом п. 4 ст. 4 Федерального закона от 29.12.2004 №191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» (далее – закон №191-ФЗ) предусмотрено, что до 31.12.2015 строительство линейных объектов могло осуществляться на основании ГПЗУ (информации, указанной в ГПЗУ).
На основании таких «старых» ГПЗУ могли быть выданы разрешения на строительство, даже если в отношении территории не будут разработаны ППТиПМ (об этом см. далее).
В соответствии с редакцией п. 4 ст. 4 закона №191-ФЗ в городе Москве ГПЗУ могли использоваться вместо ППТиПМ для строительства линейных объектов в течение более длительного срока – до 31.12.2016.
Стоит отметить, что в 2020 году Транспортный закон сократил избыточные процедуры, затрудняющие строительство инфраструктурных объектов, в частности, указанным законом предусмотрены следующие правила:
- утверждение проекта планировки территории до внесения изменений в документы территориального планирования;
- направление проектной документации линейного объекта на государственную экспертизу до утверждения документации по планировке территории;
- возможность временной эксплуатации линейного объекта до его ввода в эксплуатацию;
- возможность установления публичных сервитутов для строительства линейных объектов;
- иные особенности.
Дополнительно с 01.05.2022 установлено, что строительство, реконструкция объектов инфраструктуры осуществляются с соблюдением требований законодательства об охране окружающей среды, об особо охраняемых природных территориях, земельного, лесного, водного и иного законодательства, направленного на сохранение благоприятной окружающей среды и природных ресурсов, в том числе при выполнении мероприятий по охране окружающей среды, если их выполнение предусмотрено соответствующим законодательством (п. 14 ст. 3 Транспортного закона).
Под действие Транспортного закона подпадают приоритетные проекты по модернизации и расширению инфраструктуры, т. е. проекты по строительству, реконструкции объектов капитального строительства в соответствии с приоритетами, целями и задачами, определёнными стратегией социально-экономического развития РФ и стратегией пространственного развития РФ, а также иных объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения, необходимых для обеспечения строительства, реконструкции, эксплуатации объектов инфраструктуры (ст. 2 Транспортного закона).
В случае строительства (реконструкции) указанных выше объектов необходимо учитывать специальные правила, установленные в Транспортном законе.
В каких случаях не требуется разрешение на строительство линейного объекта?
Исключения составляют следующие случаи:
- линейный объект не является объектом капстроительства, т.е. не имеет характеристик сооружения;
- линейный объект является лишь вспомогательным объектом капстроительства, т.е. способен функционально обеспечить только один объект капстроительства и, к тому же, не выходит за пределы элемента планировочной структуры.
Законом предусмотрено строительство линейных объектов без разрешения на строительство, если это:
- электроустановки с низким напряжением (до 20 кВт включительно), а также связанные с ними трансформаторные подстанции;
- линии электропередач с напряжением до 35 кВ включительно, когда расстояние от имеющихся электросетей до границ ЗУ, где размещены присоединяемые энергопринимающие устройства, не превышает 300 м в городах и пгт;
- нефтепроводы и нефтепродуктопроводы, имеющие внутренний диаметр менее 300 мм от мест подсоединения к кольцевым водоводам до объектов капстроительства;
- водопроводы и водоотводы с рабочим давлением от 0,3 МПа до 1,2 МПа и диаметром до 500 мм;
- сети газопотребления и газораспределения, каждая из которых предназначена для транспортировки природного газа;
- линейно-кабельные сооружения связи и линии связи, распределительные пункты; сети инженерно-технического обеспечения, размещенные внутри одного квартала/микрорайона;
- все виды теплосетей, в т.ч. сети горячего водоснабжения;
- линейные сооружения канализации, включая ливневые;
- подъездные дороги и проезды, в том числе проходящие вдоль трассы.
Как получить разрешение на строительство линейного объекта?
Существует две схемы оформления документации — для сооружения регионального значения и для линейных объектов. С весны 2015 года для объектов регионального и федерального значения необходимо оформление договора аренды ЗУ, находящегося в собственности муниципальных органов. Заключение документа происходит без торгов.
Если объекты предназначены для проведения газопроводов, дорог, линий тепло- , водо- или электроснабжения, проведения связи и так далее, алгоритм действий такой:
- Подготовка двух проектов — планировки территории и межевания (5 месяцев).
- Формирование участков земли из муниципальных земель с учетом размежевания (принято на прошлом шаге) — занимает 2-3 недели.
- Занесение данных в ГКН. Запрещено, чтобы площадь в утвержденной планировке и межевых планах различалась больше, чем на 10%. На это уходит до 10 суток.
- Оформление договора аренды — 30 дней.
Поступление заявлений о выборе земельного участка от нескольких лиц
Президиум ВАС в Постановлении № 4224/10 отметил, что Земельным кодексом не урегулирован порядок предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта в случае, если на него претендуют нескольких лиц. Земельный участок может быть предоставлен только одному из претендентов. Выбрать такое лицо по правилам предоставления земельных участков с предварительным согласованием места размещения объекта не представляется возможным. Поэтому в данной ситуации право на заключение договора аренды земельного участка подлежит выставлению на торги (независимо от того, является ли земельный участок сформированным или лишь проходит процедуру формирования).
Выясним, в какой момент должен «объявиться» другой претендент, чтобы предприятие промышленности лишилось возможности получить земельный участок без проведения торгов.
Во-первых, следует учитывать, что такое возможно только в том случае, если иное лицо представило заявление о выборе того же самого земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта для строительства. Поэтому наличие заявление о предоставлении земельного участка в аренду под производственные нужды не может стать препятствием для предоставления земельного участка в порядке, предусмотренном ст. 31 ЗК РФ (Постановление ФАС ВСО от 26.07.2013 по делу № А19-18364/2012).
Во-вторых, соответствующее заявление от другого претендента может поступить:
- через два дня после подачи заявления предприятием о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта строительства (постановления ФАС СЗО от 19.03.2014 по делу № А42-1004/2013, от 08.10.2013 по делу № А42-7466/2012);
- до опубликования информационного сообщения о предполагаемом предоставлении земельного участка для строительства (Постановление ФАС ПО от 14.08.2013 по делу № А72-5303/2012);
- до принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта (постановления ФАС ДВО от 15.10.2013 № Ф03-4562/2013, ФАС ВСО от 30.04.2013 по делу № А19-3699/2012, ФАС ЗСО от 08.02.2013 по делу № А45-21583/2011, ФАС УО от 23.01.2014 № Ф09-14113/13).
Предоставление документа осуществляется в соответствии со всеми требованиями действующего законодательства РФ. Он содержит важную информацию о технических характеристиках участка, необходимых для строительства любого объекта недвижимости. Получение акта выбора земельного участка до 01 мая 2015 года проводилось по этапам:
- Заказчику требовалось подать заявление в муниципальную, административную службу о своём намерении, на основании чего заключался договор на проведение работ по предоставлению земельного участка.
- Муниципальная, административная служба на основании документов землеустройства, а также сведений ГКН учитывала градостроительные, экологические и прочие требования, выбирала объект, проводила утверждение акта выбора земельного участка.
- Заказчик оплачивал услуги государственных проектных организаций, осуществлял необходимые изыскания на территории объекта, получал технические требования на подключение к инженерным коммуникациям, оформлял документацию по предоставлению земли согласно законодательству РФ.
- Проводилось согласование документа во всех инстанциях.
После выхода нового издания ЗК РФ процедура предоставления законодательного акта была несколько упрощена. Документ выдаётся только тем заказчикам, которые получили решение муниципальной административной службы до 01. 05. 2015 г.
Например, Виктор Пуговкин захотел купить землю для строительства дома и обратился в муниципальную административную службу, которая рассмотрела заявление гражданина. Решение по отводу земли государственным органом было принято до 01. 05. 2015 г. По семейным обстоятельствам Виктор Пуговкин не смог оплатить работы по отводу земли.
Проблемы действующего порядка изъятия участка под МКД
Законодательство РФ разрешает изымать участки под многоквартирными домами (глава VII.1 ЗК РФ). Власти вправе изъять землю для строительства и реконструкции объектов, предусмотренных документами территориального планирования и утвержденных проектами планировки. Кроме того, государство изымает участки для расширения охраняемых природных территорий, в случае признания дома аварийным и подлежащим расселению и так далее. В соответствии со статьей 35 Конституции РФ принудительное отчуждение имущества (а значит, и участка под МКД) происходит при условии предварительного и равноценного возмещения.
ЖК РФ (ст. 32) указывает, что в сумму возмещения входит рыночная стоимость общего имущества МКД. Участок, на котором стоит дом, считается общим имуществом. Следовательно, домовладельцы получают возмещение и за него. Однако здесь возникают проблемы. Многие участки в регионах под МКД, построенные до 2004 — 2005 г.г., до сих пор не зарегистрированы в ЕГРН. И если исходить из норм закона «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ, то эти земли не являются объектами гражданского оборота. Их нет. А то чего нет, нельзя изъять и оценить. Поэтому статья 16 закона № 189-ФЗ от 29.12.2004 г. указывает, что если дом стоит на участке, который не зарегистрирован в ЕГРН до вступления в силу ЖК РФ, то любой домовладелец многоквартирного дома вправе заявить об образовании этого участка (ч.3 ст.16).
Однако большинство наших граждан активны только в социальных сетях и интересуются событиями исключительно в масштабах страны и мира. В результате многие участки (и не только под МКД) до сих пор не зарегистрированы. Учитывая это обстоятельство, законодатель разрешил изымать земли, не внесенные в ЕГРН (ст. 56.6 ЗК РФ), и предоставил муниципалитетам право самостоятельно образовывать участки под МКД даже при отсутствии заявлений собственников. При этом министерство строительства РФ рекомендовало местным органам власти образовывать участки под аварийными МКД по контуру (границе) домов. То есть не включать в общую площадь территории, прилегающие к зданию (приказ Минстроя № 153/пр от 07.03.2019 г).
Эти поправки и нормативные акты привели к массовому нарушению прав собственников в 2015-2019 гг. Региональные администрации изымали не зарегистрированные земли под МКД и занижали фактическую площадь участков (Решение Ленинского райсуда г. Саранска Республики Мордовия по делу № 2а — 1443/2016 от 22.04.2016 г) либо формировали участок по границе дома и не включали в него территории, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства здания. В результате граждане получали неравноценное и несправедливое возмещение за изъятое имущество. Такая ситуация привела к тому, что депутаты подготовили проект № 831790-7 о внесении изменений в ЗК РФ и в закон № 189-ФЗ о введении в действие ЖК РФ.
Оформление частной земли под линейный объект
В настоящее время потребность в совершенствовании правового регулирования, связанного с такой процедурой как оформление земли под строительство линейных объектов, наиболее актуальна, так как существует ряд объективных факторов, которые не в полной мере учтены в действующем законодательстве.
Автомобильная дорога — это объект транспортной инфраструктуры, предназначенный для движения транспортных средств и включающий в себя земельные участки в границах полосы отвода автомобильной дороги и расположенные на них или под ними конструктивные элементы (дорожное полотно, дорожное покрытие и подобные элементы) и дорожные сооружения, являющиеся ее технологической частью, — защитные дорожные сооружения, искусственные дорожные сооружения, производственные объекты, элементы обустройства автомобильных дорог.
Оформление земли под линейными объектами
Установлено, что фактическое время, затрачиваемое на оформления линейных объектов, значительно превышает сроки, установленные законодательством. В результате был предложен алгоритм процедуры оформления землеустроительной документации.
ОСОБЕННОСТИ ОФОРМЛЕНИЯ ЛИНЕЙНЫХ ОБЪЕКТОВ – КАБЕЛЬНЫХ ЛИНИЙ ЭЛЕКТРОПЕРЕДАЧИ НА ПРИМЕРЕ ГОРОДА ТЮМЕНИ 1 Пелымская О.В.1 Кравченко Е.Г.1 Кряхтунов А.В.1 1 ФГБОУ ВПО «Тюменский государственный архитектурно-строительный университет» Рассмотрена особенность оформления линейного объекта – кабельных линий электропередачи на примере города Тюмени. Исследован существующий механизм оформления линейных объектов согласно Градостроительному кодексу РФ, проведен анализ затрат необходимого времени для оформления кабельных линий электропередач.
Границы земельного участка
Как правильно и юридически обозначаются границы земельного участка на публичной карте или на специальном кадастровом документе. Как известно именно по границам земельного участка определяется юридический статус владения. Точные координатные точки участка позволяют абстрагировать земельный надел на бумаге и закрепить документально владение земельным наделом. Точные физические данные расположения объекта права, в виде границ и координатных точек, может быть использовано в дальнейшем. Их можно увидеть на кадастровой выписке из ЕГРН. В документе линии обведены черными горизонталями и вертикалями. Кроме этого, на публичной кадастровой карте границы земельного участка обведены красными линиями.
Самым проблемным в плане официального оформления является участок с изломанными границами. Такие территории могут иметь единый кадастровый номер, но не иметь реальной территориальной соприкасаемости. Для таких территорий используется индивидуальный учет и определение.