Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перевод в коммерческую недвижимость квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Формально до 2019 года согласия всех жильцов многоквартирного дома на перевод помещения в нежилое не требовалось. Но его приходилось получать, если перевод предусматривал действия с общим имуществом. Теперь обязательным условием для изменения статуса жилья стал отдельный вход. После перевода помещения из жилого в нежилое должна быть исключена возможность доступа к жилым помещениям. Это правило усложнило возможность перевода некоторых помещений, даже если на это будет согласие жителей, которое также не просто получить.
Новые правила перевода: что усложнили
До 2019 года предприимчивым гражданам для изменения статуса помещения с жилого на нежилое было достаточно получить разрешение органа местного самоуправления. Теперь же коммерческое использование квартиры можно осуществлять только с письменного согласия соседей, остальные жители выражают мнение на общем собрании. Предпринимателям для перевода требуется подать не только заявление о переводе назначения, его технический план и согласовать перепланировку (установку нового входа), но и получить подписи всех жильцов примыкающих квартир и результаты голосования на собрании собственников жилья.
Все по букве закона. Юридические тонкости перевода в нежилое помещение
Хороший метраж, удачное расположение, мечты о прибылях — все может пойти прахом из-за одной единственной подписи, а точнее, ее отсутствия на официальных документах. Законодательство теперь против «первоэтажников», но за остальных жильцов дома.
В 2019 году вышел новый закон 116-Ф3, который негласно обозвали «закон о нежелательных соседях». Он регламентирует все, что касается перевода жилого помещения в нежилое. Поэтому разговор дальше пойдет о нем.
Главной темой этого закона является то, что теперь собственнику квартиры на первом этаже придется изрядно попотеть, чтобы получить разрешение на перевод и последующую переделку квартиры под торговую или офисную площадку. И разрешение это необходимо получить от всех подряд.
Первопроходцем быть в этом деле крайне заструднительно, а вот если уже есть проторенная дорожка, то существует большая доля вероятности на успешную реализацию процесса перевода квартиры в нежилой фонд в кратчайшие сроки!
Если раньше чиновники после выявления подходящих условий и удовлетворяющих требованиям к нежилому помещению выдавали соответствующую бумагу, то теперь требуется разрешение от соседей вокруг со смежными стенами заявленной квартиры. Новый закон еще более усложняет процедуру одобрения, в которую дополнительно входит собрание всех жильцов дома. Для достижения кворума данного собрания в нем должны принимать участие 2/3 от общего количества собственников подъезда, а также не менее 50% жильцов всего дома. По новому законодательству решение общего собрания считается важнее, чем общее одобрение собственников квартир, непосредственно примыкающих к будущему нежилому помещению. То есть, если «жильцы-смежники» выразили свое согласие, а общее собрание ответило категоричным «нет», то перевод жилого помещения в нежилое никак не состоится. И это самый большой кирпич, преграждающий дорогу к приличным заработкам на кровных метрах. Прибыльную идею придется похоронить, если только не получится как-то умаслить всю эту толпу недовольных граждан, защищающих свой покой и безопасную жизнь.
Вернемся к упомянутому выше отдельному входу. Конечно, с этим раньше не было проблем, и любой доступный оконный проем без труда расширялся до входного. Однако целесообразность такой переделки также придется обсуждать на следующем общем собрании, до которого необходимо подготовить проектную документацию, пройти экспертизы, а также согласования входной группы в Москомархитектуре. На собрании перед присутствующим кворумом придется обосновывать необходимость отдельного входа и доказывать безопасность запланированных работ.
И здесь я пару слов скажу о тех, кто уже переделал квартиры под хостелы на этажах выше первого. Есть хостелы неофициальные на территории жилой площади, а также есть заведения на площади, переведенной в нежилой фонд. На данный момент все эти помещения считаются вне закона, если только собственник последних не согласует отдельный вход или лифт к себе в гостиницу, офис. Пока что эти жилплощади превратились в неликвид. Таких пострадавших не так уж и много, да и перевести нежилое помещение в жилое куда проще при необходимости. Конечно, придется потратить средства на переобустройство, а потом начать сдавать по старинке. Других вариантов у таких помещений просто нет.
Если Ваша квартира отвечает вышеуказанным требованиям, начинайте собирать документы. Однако для полной уверенности советуем получить консультацию специалиста (в нашем центре бесплатно), чтобы пройтись по всем нюансам этой задачи.
Перевод квартиры в коммерческую недвижимость невозможен, если:
- планируется переводить только часть квартиры (для этого необходимо законно разделить квартиру на две независимые недвижимости, а затем новую часть собственности переводить в нежилой фонд).
- помещение обременено арестом, залогом, ипотекой.
- здание аварийное или под снос.
- в квартире зарегистрированы люди.
Если Вы планируете взять ипотеку на квартиру и сразу перевести её в коммерческую недвижимость, заранее ориентируйтесь на те банковские программы, которые позволяют это сделать. Помимо этого встречаются другие сложности, которые могут увеличить время процедуры перевода.
Если Вы располагаете временем и деньгами, то занимайтесь самостоятельно. Методом проб и ошибок Вы придёте к поставленной цели. Наши статьи и консультации Вам в помощь. Если же Вам необходимо выполнить этот перевод в ближайшее время, тогда не стоит рисковать и терять месяцы и годы в этом деле — воспользуйтесь нашими услугами, и Вы получите все документы в ближайшую конкретную дату.
Пошаговая инструкция для перевода квартиры в нежилой фонд.
1-ый шаг.
Сбор и сдача документов.
- Проектная документация. Заказывается в лицензированной проектной компании. Закажите у нас и получите гарантированный результат.
- Экспликацию и поэтажный план — берётся в БТИ.
- Техпаспорт — берётся напрямую в БТИ.
- Заключение пожарного надзора — для этого нужно явиться в этот орган и написать соответствующее заявление. После официального визита и осмотра квартиры сотрудником органа, выдаётся заключение или требования устранить недочёты.
- Заключение санитарно-эпидемиологического надзора — берётся в СЭС по такому же принципу.
- Справка ДЕЗ — о предназначении соседних квартир или помещений, находящиеся на одном этаже с недвижимостью, чей статус планируется изменить. Выдаётся в управляющей компании.
- Протокол-согласие соседей. Создаётся с помощью внеочередных собраний жильцов. В каждой управляющей компании Уфы проводится по своему, в некоторых элитных домах Кировского района с собственниками-соседями невозможно встретиться.
- Техническое заключение.
- Выписка из домовой книги — берётся в паспортном столе.
- Паспорт.
- Свидетельство о праве собственности. В течении 1-1,5 месяца Вам придёт либо отказ, либо согласие.
2-ой шаг.
Определение стоимости перевода помещения. После получения согласия, осуществляется эта процедура через администрацию. Пишется заявление по форме, прилагаются следующие документы:
- паспорт,
- свидетельство о праве собственности,
- протокол межведомственной комиссии,
- техпаспорт, экспликация, поэтажный план.
Затем Вам назначается дата визита специальной комиссии, после посещения которой ими принимается решение о возможности перевода и составляется соответствующий акт ввода в эксплуатацию.
3-ий шаг.
Регистрация прав собственности. Через МФЦ подаётся заявление о регистрации права собственности вместе со всеми документами, квитанциями. Таким образом через пару недель Вы становитесь собственником коммерческой недвижимости.
Перевод жилого помещения в нежилой фонд
Перевод жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) в г. Москве регламентируется:
- Жилищным кодексом РФ;
- Постановлением Правительства Москвы № 382-ПП от 15.05.2007 «ОБ УТВЕРЖДЕНИИ РЕГЛАМЕНТА ПОДГОТОВКИ ПО ПРИНЦИПУ «ОДНОГО ОКНА» УВЕДОМЛЕНИЯ О ПЕРЕВОДЕ (ОТКАЗЕ В ПЕРЕВОДЕ) ЖИЛОГО (НЕЖИЛОГО) ПОМЕЩЕНИЯ В НЕЖИЛОЕ (ЖИЛОЕ) ПОМЕЩЕНИЕ»
В соответствии с данными нормативными актами жилое помещение, переводимое в нежилой фонд в соответствии все с тем же Жилищным кодексом РФ, должно удовлетворять следующим требованиям:
-
перевод квартир в нежилой фонд в нежилой фонд не допускается:
- если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;
- если переводимое помещение является частью жилого помещения, либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания;
- если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.
-
Перевод жилого помещения в нежилой фонд разрешается только:
- если квартира в многоквартирном доме расположена на первом этаже или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.
-
Перевод жилых помещений в нежилой фонд подразумевает под собой следующие виды работ:
- внутренняя перепланировка помещения;
- внутреннее переустройство помещения;
- устройство отдельного входа в помещение;
- смена функционального назначения помещения (непосредственно сам пере-вод)
Порядок перевода квартиры в нежилое помещение в г. Москве:
- Сбор необходимых документов БТИ:
- Технический паспорт БТИ на переводимое помещение;
- План этажей, которые находятся под и над переводимым помещением, а также план этажа, на котором расположено переводимое помещение.
На первом предлагать. Как превратить квартиру в магазин или офис?
Расположение квартиры на первом этаже обычно воспринимается как минус, особенно – если окна выходят на оживленную улицу. Для нежилых помещений это, наоборот, плюс. Магазин или салон красоты в жилом доме на первом этаже обычно успешен, да и сама Недвижимость стоит дороже. ЦИАН разбирался в нюансах схем по изменению статуса жилья.
Если в начале 2000-х перевод квартир в нежилую недвижимость был в ходу, то к настоящему моменту схема распространена меньше, считает Светлана Вольская, руководитель отдела продаж офиса «На Киевской» «Миэль-Сеть офисов недвижимости».
Во-первых, объясняет Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой», в старом фонде практически все уже переведено.
Во-вторых, в новостройках первые этажи обычно по умолчанию отведены под торговлю и услуги.
И, наконец, в третьих, появилась возможность покупать апартаменты и оборудовать их под бизнес без дополнительных усилий, так как эти помещения не относятся к жилым юридически.
Как жилой дом переводится в нежилое помещение
Процедура мало отличается от изменения статуса квартиры. Есть особенности. Разрешено использовать для коммерческих целей часть строения. Проблема – местная администрация иногда приравнивает дом к квартире, отказывает владельцам.
Особенность – наличие земельного участка, его прямое предназначение. Если таковым является индивидуальное строительство, то офисное здание организовать не получится.
Открыли кафе, магазин? Придется доказать, что земля необходима для парковочного машиноместа, а паркинг запланирован в процессе перевода нежилого помещения в коммерческое.
Дом многоэтажный – можно сменить статус всего объекта.
Документы:
- Заявление владельца.
- Свидетельство о праве собственности.
- План.
- Проект перепланировки.
Согласие на перевод дома требуется от всех зарегистрированных жителей.
Как согласовать реконструкцию?
Если межведомственная комиссия принимает по заявлению положительное решение, то оно оформляется соответствующим постановлением. Собственнику направляется письменное уведомление. Обычно отправка осуществляется Почтой России, но можно и самостоятельно получить уведомление в администрации.
Далее порядок действий собственника квартиры напрямую зависит от того: нужна перепланировка или нет. Если собственник намерен продавать бывшую квартиру, то перепланировку можно и не делать, так как новый владелец наверняка захочет выполнить ее по своему собственному проекту. Если же без перепланировки не обойтись, например, собственник желает использовать площадь для размещения собственного коммерческого предприятия, то возможны два варианта:
- В квартире потребуется выполнить реконструкцию, получив перед этим специальное разрешение.
- Реконструкция не потребует получения специального разрешения (не нужно строить дополнительные лестницы или оборудовать запасной выход).
Какой из вариантов имеет место в данном конкретном случае, обязательно указывается в уведомлении из администрации. В действующих СНиПах имеется четкий перечень объектов коммерческого назначения, размещение которых допускается и не допускается в жилых многоквартирных домах.
Реконструкция потребует соблюдения целого ряда норм:
- Строительных (разрешение от Агентства архитектуры и градостроительства);
- Противопожарных (разрешение от противопожарной службы);
- Санитарных (разрешение от СЭС);
- Экологических (разрешение от комитета по охране окружающей среды).
Когда реконструкция при наличии всех разрешений будет завершена, потребуется пригласить приемочную комиссию из местного органа самоуправления. По результату осмотра будет составлен акт приемки работ. С этим актом можно на законных основаниях приступить к использованию помещения в качестве коммерческой недвижимости.
Рекомендуется соблюсти все те согласования, которые порекомендует проектная организация. Она может выполнить их сама, либо составит перечень для заказчика. В числе инстанций, от которых потребуется получить дополнительные разрешения, могут оказаться:
- Комитет коммунального благоустройства;
- Управление садово-паркового хозяйства;
- ГИБДД;
- Служба подземных сооружений;
- Предприятия связи;
- Энергосбыт и пр.
Особенности и нюансы изменения статуса квартиры
Заниматься коммерческой деятельностью в помещении без специального назначения, чревато крупными штрафами. Исключение из правил: кабинет психолога, юриста, преподавателя или репетитора, конечно, если это не нарушает интересы жильцов и правила эксплуатации. Соседи имеют полное право заявить в прокуратуру или другие госорганы, о нарушении закона, так как требования к коммерции выше и несоблюдения правил безопасности подвергает опасности всех жильцов дома.
Размер штрафов для предпринимателя и организации различный, и составляет 5 000 и 50 000 рублей, но самое серьезное последствие — продажа недвижимости с торгов по решению суда. Вырученную на аукционе сумму вернут владельцу, правда, с вычетом расходов на судебные издержки. Стоимость недвижимости будет занижена для совершения быстрой сделки.
Процесс перевода жилья в нежилой фонд, конечно, непростой. Процедура, помимо чисто бюрократических, имеет и ряд других нюансов. Например, далеко не каждую квартиру можно переделать в офис, и уж тем более – в магазин, кафе или салон красоты. Расположение помещения или отдельные его параметры могут оказаться несоответствующими действующим нормативам и правилам.
Условия перевода жилого помещения в нежилое регулируются 22 статьей Жилищного кодекса РФ. В документе сказано, что доступ в соседствующие жилые помещения не должен использоваться в качестве доступа в нежилое помещение. Проще говоря, у нежилого помещения должен быть отдельный вход. Также оговорено, что нежилое помещение не должно быть частью жилого помещения и никто не должен использовать его в качестве места постоянного проживания, то есть там никто не должен быть прописан. Право собственности на это помещение не должно быть обременено правами каких-либо лиц. Проще говоря, купить квартиру при помощи ипотеки и затем перевести в нежилой фонд нельзя: на срок кредитования жилье принадлежит банку.
Отдельно указано, что перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже или выше, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, не являются жилыми.
Если все условия соблюдены, можно приниматься за дело. В орган местного самоуправления нужно написать заявление о переводе помещения в нежилой фонд (в Петербурге для перевода помещения в нежилой фонд необходимо получить соответствующее распоряжение губернатора), представить правоустанавливающие документы (подлинники или нотариально заверенные копии), техпаспорт помещения, поэтажный план дома, в котором оно находится, а также проект его переустройства или перепланировки.
Стоит отметить, что без перепланировки здесь обходится довольно редко: чего стоит одно требование обустройства отдельного входа. Также, скорее всего, понадобится подводить под нормативы пути эвакуации, сооружать автономную вентиляцию, сносить лишние стены. А после всего необходимо будет позаботиться об огнестойкости перекрытий и ограждающих конструкций, шумоизоляции нежилого помещения от соседствующих с ним жилых, а также исключении любых других факторов, которые могли бы повлиять на соседей и окружающую среду.
Ответственность при использовании недвижимости не по назначению
Если собственник жилого помещения осуществляет в нем предпринимательство без переоформления в нежилой фонд, то будет оштрафован Госжилинспекцией (КоАП ст.7.21 и 7.22).
Кроме того, у соседей по многоквартирному дому, а также прочих заинтересованных лиц имеется право потребовать продажи жилого помещения на публичных торгах, если собственник нарушает правила эксплуатации и пользования квартирой. Достаточно их обращения в местную администрацию, после которого властями будет выдано собственнику предписание устранить нарушения использования недвижимости (Жилищный кодекс ст.29 и Гражданский кодекс ст. 293).
Объем работы при переводе жилой недвижимости в нежилой фонд значителен, однако перспективы коммерческого использования помещений оправдывают затраты времени и средств по переводу.
Подготовка к общему собранию
Ч.2 ст.45 ЖК РФ дает возможность любому собственнику созвать незапланированное собрание, в том числе по вопросам перевода квартиры из жилого в нежилое помещение. Для проведения данного мероприятия потребуются:
- Реестр владельцев квартир, расположенных в многоэтажке.
- Уведомления о предстоящем собрании.
- Бланки решений собственников-участников собрания.
- Листы регистрации.
Не позднее, чем за 10 суток до запланированного мероприятия заинтересованный гражданин обязан уведомить собственников других жилых помещений о предстоящем событии одним из следующих способов:
- заказным письмом (однако общее собрание может предусмотреть иной способ отправки письменного сообщения);
- личное вручение каждому собственнику под роспись;
- размещение соответствующего объявления в общедоступном месте (например, в подъезде дома).
В сообщении необходимо указать:
- сведения о заинтересованном в проведении собрания гражданине;
- формат проведения общего собрания (очный, заочный, очно-заочный);
- дату, место и время встречи жильцов, а если собрание проводится в заочном формате – финальную дату приема решений и место, где можно его передать;
- вопрос, который будет решаться на собрании;
- порядок, время и место ознакомления с документами, которые будут представлены на общем собрании.
Начиная процедуру сбора документов для перевода квартиры в нежилую недвижимость, нужно знать условия, которые обязательно должны быть соблюдены. Главным из них является принадлежность к типу жилья, который может подлежать переводу. Статьей 22 Жилищного кодекса на это действие накладывается запрет, если квартира:
- не имеет возможности по переоборудованию входа и изоляции его от общего, через который жильцы многоквартирного дома попадают в подъезд;
- находится в залоге, аресте или в аренде по договору;
- расположена не на первом этаже многоквартирного дома (за исключением случая, когда помещения, расположенные ниже, являются нежилыми);
- имеет прописанных или проживающих на площади граждан;
- не допускается для религиозной деятельности.
Следует уточнить и тот факт, что переводу подлежит квартира целиком. Поэтому невозможно конвертировать ее часть (комнату или несколько комнат). К другим обязательным условиям относятся:
- наличие свободного доступа к коммуникациям инженерного характера;
- многоквартирный дом не должен числиться в списках ветхих, аварийных и подлежащих сносу;
- в переводе жилой площади в нежилую в доме, который обозначен как памятник архитектуры, органы местной власти откажут.
В документации на конвертацию необходимо указывать предполагаемое назначение помещения. Некоторые виды могут потребовать усиления конструкций, звукоизоляции и т.д. Промышленное назначение в многоквартирном доме запрещено.
Перевод жилого помещения в нежилое в многоквартирном доме, — предполагает выполнение определенной процедуры. В последнее время она значительно усложнилась. Это связано с необходимостью получения дополнительных документов. Учитывая, что их получение зависит от воли конкретных граждан, получить эти документы будет не так просто.
Перед тем, как заниматься этим вопросом, нужно определить, имеются ли технические условия для перевода, в частности, обустройство отдельного входа. Все изменения должны быть представлены в проекте, который является необходимым документом для согласования работ.
Вопросы перевода квартиры в нежилое помещение – это прерогатива местной администрации. Именно этот орган будет принимать решения по поданным документам. На это закон отводит ему не более 45 дней. Если же не повезло, и в переводе отказано, можно попытать удачи в суде, оспорив действия городской администрации и подав административный иск.
Похожие записи: