Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как составить договор залога на квартиру». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Договор залога недвижимости является одним из способов обеспечения исполнения обязательств перед кредитором. Согласно законодательству Российской Федерации, договор залога является письменным документом и должен содержать определенные обязательные условия.
Чтo нyжнo cдeлaть дo пepeдaчи зaдaткa, чтoбы oбeзoпacить ceбя
❗ Пpoвepить дoкyмeнты нa жильe. Кoгдa зaключaeтe coглaшeниe o зaдaткe пpи пoкyпкe квapтиpы, пoпpocитe пpoдaвцa пpeдocтaвить вce дoкyмeнты нa нeдвижимocть. Ecли кaкиx-тo дoкyмeнтoв нe xвaтaeт — нaпpимep, нeт выпиcки из EГPН, пoдтвepждaющeй пpaвo coбcтвeннocти, cдeлкy лyчшe oтлoжить. Инaчe cбop дoкyмeнтoв мoжeт зaтянyтьcя нaдoлгo.
❗ Пoлyчить coглacиe cyпpyгa пpoдaвцa. Ecли y пpoдaвцa ecть cyпpyг или cyпpyгa, oбязaтeльнo пoлyчитe нoтapиaльнo зaвepeннoe paзpeшeниe нa пpoдaжy. Инaчe пpи paзвoдe cyпpyг пpoдaвцa cмoжeт пpeдъявить cвoи пpaвa нa нeдвижимocть в тeчeниe тpex лeт пocлe cдeлки, и cyд вcтaнeт нa eгo cтopoнy.
❗ Пpoвepить, ecть ли oбpeмeнeниe. Ecли жильe нaxoдитcя пoд oбpeмeнeниeм, oт пoкyпки лyчшe oткaзaтьcя. Пoпpocитe пpoдaвцa cнaчaлa cнять oбpeмeнeниe, a пoтoм пepeдaвaйтe дeньги.
❗ Пpoвepить, yплaчeны ли кoммyнaльныe плaтeжи. Ecли нeт — пoпpocитe пpoдaвцa cнaчaлa oплaтить дoлг, a пoтoм пepeдaйтe eмy дeньги. Ecли кyпитe нeдвижимocть c дoлгaми, пpидeтcя иx oплaтить caмoмy, a этo — дoпoлнитeльныe pacxoды. Лyчшe личнo пocмoтpeть квитaнции: дoлги пo кoммyнaльным плaтeжaм нe влияют нa пepexoд пpaвa coбcтвeннocти в Pocpeecтpe, пoэтoмy вac нe пpeдyпpeдят o зaдoлжeннocти.
❗ Пpoвepить, пpoпиcaн ли ктo-тo в квapтиpe. Ecли дa — yкaжитe в coглaшeнии oбязaтeльcтвo пpoдaвцa выпиcaть вcex пpoживaющиx людeй. Инaчe oни бyдyт имeть пpaвo пpoживaния в квapтиpe дaжe пocлe тoгo, кaк вы ee кyпитe, и вы нe cмoжeтe выгнaть жильцoв. Ocoбeннo этo oтнocитcя к нecoвepшeннoлeтним пpoпиcaнным гpaждaнaм.
Основные положения договора залога недвижимости
Договор залога недвижимости является одним из наиболее распространенных и важных документов, используемых в отношениях между кредиторами и заемщиками. Этот договор предусматривает передачу права собственности на недвижимое имущество в качестве залога с целью обеспечения исполнения обязательств.
Основные положения договора залога недвижимости включают:
- Стороны договора — кредитор и заемщик, которые заключают договор о залоге недвижимости.
- Описание имущества — в договоре указываются характеристики заложенной недвижимости, такие как адрес, площадь, техническое состояние и прочие особенности.
- Сумма залога — определяется размер денежных средств, которые заемщик передает кредитору в качестве залога. Эта сумма обычно соответствует сумме кредита или задолженности.
- Условия предоставления кредита — в договоре залога указываются основные условия предоставления кредита, такие как срок, процентная ставка, график погашения и прочие финансовые условия.
- Права и обязанности сторон — в договоре прописываются права и обязанности как кредитора, так и заемщика, включая право кредитора на реализацию заложенного имущества в случае невыполнения заемщиком своих обязательств.
- Передача права собственности — договор залога должен предусматривать механизм передачи права собственности на заложенное имущество при наступлении условий реализации залога.
Договор залога недвижимости должен быть составлен в письменной форме и подписан обеими сторонами. Он имеет юридическую силу и является основой для реализации залогового имущества в случае невыполнения заемщиком своих обязательств.
Права и обязанности залогодателя по договору залога недвижимости
Залогодатель, выступая в качестве собственника недвижимости, имеет некоторые права и обязанности по договору залога. Рассмотрим их:
- Права залогодателя:
- Залогодатель имеет право распорядиться своей недвижимостью, которая является предметом залога, до момента возникновения обязательств по договору залога.
- Залогодатель может требовать от залогодержателя обеспечения сохранности заложенной недвижимости.
- В случае нарушения обязательств залогодержателем, залогодатель имеет право на обращение в суд для защиты своих прав и интересов.
- Залогодатель может потребовать освобождения недвижимости от залога по факту исполнения залогодержателем своих обязательств.
- Залогодатель обязан сохранять недвижимость, которая является предметом залога, в хорошем состоянии и обеспечивать ее сохранность.
- Залогодатель обязан предоставить залогодержателю все необходимые документы и сведения о состоянии недвижимости.
- Залогодатель обязан информировать залогодержателя о любых изменениях, касающихся недвижимости, таких как переход права собственности, возникновение обременений и пр.
- Залогодатель обязан оплачивать налоги и другие обязательные платежи, связанные с недвижимостью, вовремя.
После заключения договора купли-продажи квартиры с залогом, необходимо приступить к его регистрации в уполномоченном государственном органе. Регистрация договора обязательна и является необходимой процедурой для того, чтобы сделка была законной и имела юридическую силу.
Вторичное жилье, при покупке которого задействован кредит, необходимо регистрировать в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Регистрацию можно произвести как в офисе Росреестра, так и онлайн через госуслуги.
При покупке новостроек регистрация договора происходит на этапе перехода прав на недвижимость, который устанавливается застройщиком. Чаще всего застройщик включает регистрацию договора покупки квартиры в стоимость квартиры и осуществляет ее самостоятельно.
Для регистрации договора покупки квартиры необходимо подготовить ряд обязательных документов, таких как выписка из ЕГРН о земельном участке, на котором расположена квартира, выписка о наличии обременения, документы, подтверждающие право продавца на продажу имущества и т.д.
В случае, если при покупке квартиры задействован залог, необходимо подготовить документы, связанные с этим. Кредитный договор можно оформить в банке, где покупатель имеет счет или кредитную карту, или в любом другом банке.
Одним из обязательных этапов регистрации договора является проверка наличия задолженностей продавца по оплате коммунальных услуг, правильности подписания кредитного договора, наличия залоговых обязательств и т.д.
При регистрации договора покупки квартиры с залогом необходимо учитывать также оплату задолженностей продавца по кредитной ипотеке и иные расходы, связанные с погашением долга перед банком.
Как правило, сбербанк является одним из главных и наиболее часто упоминаемых банков при регистрации кредита на жилье. Для получения подробной информации по оформлению кредита на покупку жилья, рекомендуется обратиться в банк непосредственно.
Приложение к договору купли-продажи квартиры с залогом может содержать полные условия продажи, обязательства по оплате, сроки и условия погашения долга, информацию о залоговых обязательствах и т.д.
Регистрация договора купли-продажи квартиры с залогом является обязательной процедурой, которая позволяет подтвердить право покупателя на объект недвижимости и защитить его от неправомерных действий продавца.
При покупке квартиры с залогом, необходимо учитывать обязательности, которые могут возникнуть. Для начала, покупатель должен проверить и подтвердить свои финансовые возможности и наличие денег на покупку. Если покупатель планирует использовать кредит, ему необходимо заранее оформить ипотечную заявку в банке. Важно также узнать об условиях платежа, и обязательно получить подробную информацию о залоговых обременениях и их погашении.
При оформлении договора купли-продажи квартиры, покупатель должен предоставить полную информацию об объекте недвижимости и продавце, а также наличию задолженностей. Необходимо получить выписку из ЕГРН об объекте недвижимости, а также документы, подтверждающие права продавца на продажу имущества.
Вторичное жилье обычно продается без ипотечной задолженности, в то время как новостройки часто продаются с ипотекой. Если продавцу необходимо продать квартиру, которая была приобретена с использованием средств кредита, он должен получить предварительное заключение банка по погашению долга по ипотеке.
Приложение к договору купли-продажи квартиры содержит обязательные условия сделки, такие как условия оплаты, перехода прав на объект недвижимости и обязательства покупателя и продавца. Необходимо также учитывать условия и требования банка при получении кредита и оформлении ипотечного залога.
Если в процессе оформления документов обнаруживаются обременения, необходимо уточнить их природу и способы их ликвидации. Также нужно обязательно заполнить таблицу, содержащую данные о стоимости квартиры, сумме задолженности и остатке ипотечной платежа. Важно также учитывать риски, связанные с земельными и имущественными правами на объект недвижимости и прочими факторами, которые могут возникнуть в процессе сделки.
Стоит ли использовать аванс?
К сожалению, на практике вопрос об использовании первоначального взноса при покупке квартиры не направлен на покупателя, решение принимает продавец, а покупатель должен согласиться или не согласиться с этим условием.
Банк требует документы на недвижимость, чтобы убедиться в ее юридической чистоте. Тогда продавец решает сделать первый взнос, чтобы подтвердить серьезность своих намерений. Что произойдет, если на сбор сертификатов будет потрачена неделя, а покупатель просто откажется?
В этом случае покупатель должен потребовать первоначальный взнос, который не имеет юридических последствий. Кроме того, даже после одобрения кредита банком сделка может быть запрещена, если в документах обнаружены посторонние лица, отсутствует разрешение супруга продавца или справка из органа опеки (необходимая справка). в случае сделок с собственником — несовершеннолетние дети) и т.д.
Задаток (образец расписки) при покупке квартиры — это особая форма гарантии, определяющая серьезность намерений покупателя.
Теперь вы знаете, что такое первоначальный взнос, какова его особая функция и когда он используется. Важно помнить, что, по определению, только первоначальный взнос налагает на стороны обязательство по исполнению договора. Расторжение сделки.
После того как продавец и покупатель решили воспользоваться одним из вышеуказанных способов, они должны подписать специальный договор и оформить расписку о получении денег при их передаче. Покупатель имеет право уменьшить сумму невозвращаемого задатка через суд.
Полезное видео: разница между первоначальным взносом и ипотечным депозитом
Оформление задатка при покупке недвижимости в ипотеку
При подписании предварительного договора важно отметить, что дом приобретается в ипотеку. На практике кредитор может рассматривать депозит как часть первоначального взноса. Это обязательно для выбранной программы кредитования. Если этот факт указан в договоре, покупатель может получить свои деньги обратно.
Закон не предусматривает фактического возврата депозита в случае отказа банка от ипотеки. В этом случае покупатель должен настоять на включении этого пункта в договор, чтобы обеспечить внесение денег. В противном случае он не сможет получить свои деньги обратно.
Важно: Закон не определяет точную сумму, которую можно внести в качестве первоначального взноса. Сумма, подлежащая выплате, определяется сторонами. Как правило, депозит составляет 10% от ликвидной стоимости недвижимости.
Предпродажный договор или дополнительное соглашение обязательно должны содержать следующую информацию
- Информация о частях сделки. Договор содержит подробную информацию обо всех владельцах недвижимости, покупателе и любых других лицах, заинтересованных в продаже (если есть координатор). Должны быть указаны имя, данные документов, удостоверяющих личность, и информация о регистрации субъектов.
- Информация о приобретаемой квартире. Договор содержит подробную информацию, описывающую продаваемое имущество: адрес, площадь, регистрационный номер земли, полную стоимость, количество выписок из единого государственного реестра недвижимости.
- Обычная дата и место заключения договора. Эта информация позволяет определить динамику контракта.
- Сумма авансового платежа, подлежащая оплате. Данные о месторождении, описанные как словами, так и цифрами. Важно отметить, что эта сумма выплачивается как часть общей стоимости недвижимости.
- Порядок урегулирования. Это определяет, когда деньги будут переведены. Кроме того, стоит уточнить, будут ли платежи производиться наличными или банковским переводом. Если это не наличные, в договоре должен быть указан счет продавца, на который будет зачислен задаток.
- Дата заключения основного договора купли-продажи. Важно указать конкретную дату подписания основного договора. Такие условия, как «в течение одного месяца», могут добавить ненужных проблем в сделку.
- Права и обязанности сторон. Наиболее важным моментом здесь является то, что продавец должен передать продаваемое имущество в хорошем состоянии, а покупатель должен принять его и заплатить стоимость, указанную в договоре.
- Условия применения силы. В предварительных соглашениях должны быть указаны форс-мажорные ситуации, которые могут привести к невыполнению сторонами своих обязательств. В нем также должна быть определена процедура, которой следует придерживаться при возникновении такой ситуации.
- Дата вступления в силу подписываемого соглашения. Как правило, соглашение вступает в силу с момента его подписания сторонами. Однако могут быть и другие обстоятельства. Поэтому это должно быть отражено в контракте.
- Подписи сторон. Каждая часть договора должна быть подписана на юридическом документе.
имущества (квартиры)г. «» 2023 г.Гр. , паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Залогодержатель», с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Заемщик-Залогодатель», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:
Когда нужен нотариальный договор залога недвижимого имущества?
В соответствии со ст. 333 ГК РФ договор залога недвижимого имущества обязательно должен быть нотариально удостоверен, если он заключен в обеспечение договора, который оформлен через нотариуса. Если в такой ситуации заключить договор залога в простой письменной форме, то он будет ничтожным.
Получается, что нотариальное удостоверение залога обязательно, если заключена сделка:
- В отношении доли в недвижимости.
Исключая ситуацию, когда в этой сделке участвуют все совладельцы недвижимости.
- В отношении недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему или недееспособному гражданину;
- Уступки требования;
- Которую стороны сами, добровольно, заверили у нотариуса.
Однако закон позволяет заключить договор залога недвижимого имущества в нотариальной форме даже, если основная сделка заключена в простой письменной форме. Это даст кредитору дополнительные гарантии.
Например, если должник откажется исполнять обязательства по договору, то кредитор может обратиться к нотариусу для получения исполнительной надписи. Это позволит ему обратить взыскание на предмет залога без обращения в суд. Главное, предусмотреть в договоре взыскание по исполнительной надписи нотариуса.
Разница между задатком и авансом
Авансовая сумма в сделке с недвижимостью рассматривается как обычная предоплата, а вот если заходит разговор о задатке — это уже больше, чем предоплата — это, прежде всего, обязательство. Для обоих участников процесса принципиально важно, какой вид предоплаты был внесен, это приобретает особый смысл, когда сделка сорвана по вине собственника квартиры.
Покупателю вернуть свой задаток, когда запланированная покупка не состоялась, гораздо проще, чем аванс, и все же большинство продавцов настаивает на получение именно аванса. Из-за непонимания разницы между этими понятиями на практике часто возникает конфликт интересов.
Прежде чем в письменном виде подписать документ об авансе или задатке, сторонам предполагаемой сделки нелишним будет вникнуть в суть такого соглашения. Важно узнать о возможных последствиях, а также получить четкое представление о видах предварительной оплаты в случае с недвижимостью.
Со стороны покупателя внесение предварительной оплаты в виде задатка — выгодное действие, потому что он получает больше гарантий, что покупка осуществится. Ведь если продавец сорвал сделку, ему не просто придется вернуть задаток, а удвоить сумму возврата, что предусмотрено законом.
Продавцу выгодно взять задаток, если он принял решение обратить недвижимость в деньги (так называемая чистая продажа). В других случаях собственник может предложить покупателю внести аванс. Тогда как советуют эксперты, в качестве компромиссного варианта можно подписать договор о получении авансовой предоплаты, а в нем прописать, что через какое-то время (срок устанавливают участники сделки) эта сумма станет задатком.
При несоблюдении сроков авансовое соглашение можно продлить или прервать сделку и исполнить прописанное в договоре. Если покупатель решил прервать сделку и договор купли-продажи перестает действовать, то предоплата (независимо от того, как она вносилась — в виде задатка или аванса) остается у продавца.
Как происходит передачи задатка
Чтобы процесс проходил успешно, на всех этапах необходимо соблюдать следующие правила:
- Обязательно проверить всю важную документацию от продавца.
- При выплате части денег составляют соглашение о купле-продаже с указанием условий и дополняют его договоренностью о факте оплаты.
- К моменту совершения обе стороны сделки тщательно готовятся, чтобы она состоялась в срок. Перед продавцом обычно стоят следующие задачи: собрать правоустанавливающую и техническую документацию, получить согласие от супруга, других жильцов и органов опеки, снять обременение либо арест, зарегистрировать перепланировку, внести коммунальные платежи. Будущий собственник берет ипотеку или средства государственной поддержки. При этом он обязан согласовать приобретение объекта с мужем/женой. Договор залога на покупку квартиры или дома с земельным участком — образец проблемы, требующей своевременного разрешения.
- Деньги передаются любым способом. Расписка берется при выплате средств наличными.
- В завершение подписываются главные договорные обязательства.
Период действия предварительного соглашения можно продлевать, если данные пункты остаются невыполненными вовремя.
Каким способом лучше провести предоплату
В работе агентов недвижимости регионов есть различия относительно правил. Существует ряд факторов, влияющих на выбор варианта заблаговременного взноса.
- Продающая сторона устанавливает рыночные правила. Например, при росте цен есть много желающих заплатить аванс за объект, владелец которого не считает нужным себя ограничивать обязательствами.
- При падении цен требования выдвигает покупатель, если на рынке практически нет спроса.
- Риелтор зачастую предлагает своему клиенту сделать предварительный взнос лишь при приобретении жилья.
- Продавец намеревается реализовать одну жилплощадь и купить другую в тот же день. Тогда составляется единовременное соглашение, в котором прописывается ответственность.
- Залог обычно неуместен при ипотеке, когда практически все условия предопределяются банком. А также если один из участников отказывается компенсировать неустойку при невыполнении обязательств – его применение имеет смысл для реализации одного объекта без третьих лиц или в крупных сделках.
Что такое договор залога квартиры?
Договор залога квартиры – это договор, заключаемый между физическими лицами о предоставлении одного лица в залог квартиры другому лицу.
Как правило, договор залога квартиры используется для получения заемных средств, когда заемщик не имеет возможности представить другие виды залога. Составить договор залога квартиры можно только по письменному соглашению, которое подписывается обеими сторонами.
Для регистрации договора залога квартиры требуется небольшой пакет документов, включающий в себя копию паспорта лиц, участвующих в сделке, а также документы, подтверждающие право собственности на квартиру. Кроме того, договор должен быть заверен нотариусом.
Основными требованиями к договору залога квартиры являются четкость и ясность формулировок, а также отсутствие пунктов, противоречащих действующему законодательству. В договоре должны быть указаны все существенные условия сделки, включая срок залога, размер залоговой стоимости, порядок возврата долга и т.д.
Второй документ, который обеспечивает возврат денег по долгу, — это договор займа. В нем тоже, как и в расписке, указывают ФИО, данные паспорта и адреса регистраций по месту жительства сторон. Сумма и срок договора обязательно записываются цифрами и расшифровываются прописью. Прописываются условия полного и частичного досрочного погашения, а также размер процентной ставки по займу. В пункте про проценты рекомендуется указать условия возможного снижения ставки при условии возврата денег раньше установленного срока.
Специалисты по займовым договорам рекомендует указать и орган судебной власти, в который будет обращаться кредитор в случае необходимости.
Одним из необходимых пунктов — это способ погашения займа. Осуществлять погашения можно, как наличные средствами, так и переводом на карту или расчетный счет. Если расчет будет безналичным, то указываются реквизиты для совершения операций.
В документе надо фиксировать и факт передачи денежных средств, когда это происходит в наличной форме.
В договоре займа должен быть раздел про штрафные санкции. Необходимо указать, какие пени будет обязан выплачивать должник при нарушении сроков.
Чтобы договор имел юридическую силу, его надо подписывать в соответствующей форме. Если сумма займа превышает 10 тысяч рублей, то допускается только письменная форма.
Внимание! Когда в договоре прописана процентная ставка, то кредитору придется заплатить 13% подоходного налога.
При подписании документа могут присутствовать два свидетеля, которые подтверждают совершение сделки.
Также рекомендуется нотариальное заверение. Присутствие нотариуса при сделке гарантирует, что стороны договора совершали свои действия добровольно и в дееспособном состоянии. Соответственно, в будущем заемщик уже не сможет сослаться на то, что его вынудили на получение долга или, он не понимал, что делает.
К тому же нотариальная форма заключения отношений позволяет совершить взыскание денежных средств без привлечения органов судебной власти. В случае, если займодатель не получит деньги в указанный срок, он может обратиться к нотариусу за исполнительной надписью. После проставления соответствующей отметки можно обращаться сразу же к судебным приставам.
Что делать, если долг не возвращают?
Если срок расписки либо договора займа истек, а кредитор не получил обратно денежные средства в полном объеме, он вправе обратиться в судебную инстанцию. Это можно сделать на следующий день после истечения срока. При этом уведомлять заемщика о своих действиях нет необходимости.
Согласно Гражданскому кодексу РФ, денежные средства, полученные до востребования (без указания срока погашения в договоре), должны быть переданы заимодавцу в течение тридцати дней с даты первого требования. Такое требования оформляется в виде заказного письма и в будущем служит доказательством при судебных разбирательствах.
В случае нарушения заемщиком сроков выплат, кредитор также может обратиться с иском в суд. Перед обращением возможно подача претензии должнику, но этот момент не является обязательным с точки зрения закона.
В ситуации, когда был подписан залоговый договор, а заемщик допускает наступление просрочек более трех раз за год, заимодавец тоже может подать исковое заявление в суд за взысканием долга за счет объекта залога.
Если оценочная стоимость залогового имущества превышает сумму долга, то кредитор обязан вернуть оставшуюся сумму заемщику. Если объект залога не будет продан, заимодавец может оставить его себе, при этом вернуть второй стороне 25% стоимости.
Перед обращением к нотариусу за исполнительной надписью кредитор должен уведомить заемщика о своем намерении. Это совершается путем отправления заказного письма. Далее следует подождать четырнадцать дней и, если в течение этого срока займодатель не получил свои деньги, он вправе обратиться к любому нотариусу.
При обращении нотариус не только осуществит исполнительную надпись, но и проверит документы, подтвердив их правомерность. Данная нотариальная услуга платная. Сбор составляет 1⁄2 процента от суммы задолженности.
Внимание! Наличие исполнительной надписи освобождает должника от уплаты штрафов за нарушение сроков по договору.