Покупка квартиры в рассрочку у застройщика плюсы и минусы в 2024 году

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры в рассрочку у застройщика плюсы и минусы в 2024 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Подавляющее большинство сделок по приобретению жилья в рассрочку оформляется на первичном рынке, как правило, в строящемся доме. Поэтапное внесение платежей может быть предусмотрено и после сдачи объекта в эксплуатацию, то есть когда оформляется уже не ДДУ, а договор купли-продажи.

Что такое покупка жилья в рассрочку?

Когда человек не располагает полной суммой на покупку жилья — на помощь ему приходят не только банки, но и застройщики. В настоящее время купить квартиру на первичном рынке возможно, воспользовавшись рассрочкой от компании-девелопера. Это — приобретение жилья с поэтапной выплатой его стоимости в течение 1-4 лет.

Сначала покупатель вносит первый платеж, а затем в течение установленного договором срока частями выплачивает оставшуюся сумму. Процентное соотношение первого платежа и оставшейся суммы может быть любым — так действует свобода договора, установленная статьей 421 Гражданского кодекса РФ. Фактически застройщики предлагают внести первый взнос в сумме от 10 % до 50 %. Как правило, чем ниже степень готовности дома — тем ниже и первый взнос.

Длительность рассрочки чаще всего — до момента сдачи объекта недвижимости, но встречаются варианты и с возможностью погасить долг в течение 3-8 месяцев после того, как жилой дом уже введен в эксплуатацию.

Сегодня представлены два вида рассрочки от девелопера — беспроцентная и процентная.

• Беспроцентная рассрочка. После выплаты первого взноса на остаток суммы не начисляется процент — она просто разделяется на несколько платежей. Или же устанавливается обязанность покупателя выплатить весь остаток полностью единым платежом в конце действия срока договора. Первый взнос может быть высоким, 30-50 %.
• Процентная рассрочка. На остаток суммы после первого взноса начисляются проценты, чаще всего это 1-2 % ежемесячно. Процентная рассрочка может предусматривать небольшой первый платеж и более длительной срок договора.

Заключение

Чем больше возможностей рынок дает покупателю — тем лучше. Ипотечное кредитование всегда будет востребованным, особенно когда речь идет о приобретении жилья на вторичном рынке. Но и рассрочка от застройщика — достойный вариант решения квартирного вопроса при выборе в пользу квартиры в новостройке. Плюсы этого инструмента часто перевешивают минусы, тем более, что застройщики разрабатывают все новые программы выгодной рассрочки для привлечения покупателей.

Самолет Плюс — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости,

• продажи недвижимости,

• аренды недвижимости по всей России.

На что следует обратить особое внимание в договоре о рассрочке платежа и его образец

Заключение договора – это самый ответственный этап при оформлении рассрочки у застройщика. Подписывать его, не вникая в суть написанного, ни в коем случае нельзя. Ведь в настоящее время развелось большое количество мошенников, из-за действий которых можно остаться без денег и без жилья.

Существует несколько моментов в договоре, на которые следует обратить самое пристальное внимание. К ним относится следующее:

• Сведения об организации, предоставляющей рассрочку. В соглашении должен быть указан именно застройщик, а не какая-либо иная компания.
• Величина первоначального взноса. Она должна быть обязательно отражена в договоре.
• Периодичность регулярных платежей. График должен быть составлен с учетом удобства погашения для покупателя, чтобы не было просрочек.
• Возможность увеличения суммы очередных платежей. Некоторые организации могут прописывать положение, согласно которому они вправе повышать размер платежей.
• Условия досрочного погашения. Застройщики в отличие от банков заинтересованы в том, чтобы им быстрее выплатили долг. Но если рассрочка оформляется под процент, то компания может быть против этого или применять штрафные санкции при погашении задолженности раньше срока.
• Момент, когда право собственности перейдет к покупателю. Застройщик может устанавливать разные условия перехода права, к примеру, после погашения полной суммы долга, после введения квартиры в эксплуатацию или после внесения первичного взноса.
• Ответственность за неисполнение обязательств по договору. В этом пункте важно обратить внимание на то, при каких именно обстоятельствах применяются штрафные санкции и каков размер неустойки и штрафа. Ведь фирма может прописать один из видов санкций – расторжение соглашения в одностороннем порядке и взимание денежной суммы при возвращении денежных средств покупателю.
• Возможность перевода обязательств по договору на другое лицо. Не все строительные компании это допускают. Но для заемщиков это важный пункт, так как в любой момент может случится так, что покупатель станет неплатежеспособным. Решить проблему поможет переоформление соглашения.
• Возможность перевести рассрочку в ипотечный кредит. Это также позволяет заемщикам подстраховать себя на случай ухудшения материального положения. Ведь банки предлагают более выгодные условия покупки жилья.

Данные положения важны для покупателя в первую очередь, так как он берет на себя обязательства по приобретению жилого помещения и должен учитывать все моменты сделки.

Кто может позволить себе покупку жилья в рассрочку

По мнению Марины Лашкевич, рассрочка подходит очень узкой аудитории. Например, тем, кто имеет практически полную сумму наличными и уверен, что за год доплатит остаток.

Как отмечает руководитель отдела продаж ЖК «Героев» Александр Пруцков, такой инструмент как рассрочка хороша для клиента, который находится в процессе продажи своей прежней квартиры или ожидает поступления денежных средств из других источников. Тогда он может не опасаться потерять выбранный объект, а когда на руках будет нужная сумма, закрыть задолженность.

Актуальна будет рассрочка для людей, переезжающих из другого региона, говорит Александр Чернокульский, а также для тех, кто продает несколько квартир, чтобы купить одну.

Чтобы избежать рисков необходимо проанализировать собственную финансовую ситуацию и сделать выводы о возможности обеспечить крупные ежемесячные платежи, которые в среднем составляют 250-300 тысяч рублей. Поэтому участвовать в программах не стоит, если доход позволяет выплачивать только не очень суммы, как в ипотечных программа, подчеркивает Александр Козлов.

Что такое рассрочка от застройщика

Рассрочка от застройщика — это способ расчетов между строительной компанией и покупателем-дольщиком по договору долевого участия. Покупатель вносит часть суммы в момент приобретения недвижимости, а оставшаяся часть выплачивается ежемесячными платежами на протяжении определенного времени.

На вторичном рынке такой способ применяется довольно редко, поскольку владельцы недвижимости неохотно соглашаются на него. Основными условиями рассрочки платежа являются крупный первоначальный взнос и небольшой срок выплаты.

Максимальный срок рассрочки составляет 2 года, но обычно он составляет всего от трех месяцев до полугода. Первоначальный взнос, как правило, составляет 40-50%. Однако если рассматривать все предложения застройщиков в целом, то диапазон составляет 15-70%.

Конечные условия рассрочки зависят от конкретного проекта и степени готовности объекта: чем она выше, тем больше первоначальный взнос.

Остаток выплачивается клиентом равными долями в течение определенного времени или по согласованному с застройщиком графику. Кроме того, возможен и такой вариант: сроки первого и последнего взносов фиксированы, а размер и периодичность платежей определяет покупатель.

Как правило, строительные компании используют этот инструмент, чтобы стимулировать спрос на новостройки. Прибыль заключается в увеличении объема продаж. Этот вариант покупки жилья в новостройке является альтернативой ипотечному кредиту.

Данный вариант покупки может быть предложен менеджерами застройщика:

• в отношении конкретного жилого комплекса;
• для всех строящихся застройщиком ЖК;
• на отдельные объекты (например, на квартиры увеличенной площади).

Как купить новостройку в рассрочку от застройщика – порядок

Покупка квартиры в рассрочку без переплаты в новостройке осуществляется по ДДУ. К нему прикладывается график платежей. Данный документ снижает вероятность продажи объекта повторно. Потенциальным покупателям предлагается недвижимость, возводимая на основании полного пакета разрешительных документов. Строительная компания имеет права собственности на землю под новостройкой. Застройщиком соблюдаются действующие градостроительные нормы и правила. Покупатель защищен от продажи нелегальных объектов.

Законодательно не предусмотрен перечень бумаг для купли квартиры в рассрочку 15 лет или другой срок. Необходимо взять паспорт и идентификационный номер налогоплательщика. Застройщик вправе потребовать бумаги, подтверждающие финансовую состоятельность, но в большинстве ситуаций они не нужны.

Первый взнос составляет не менее 20-50% стоимости жилья в новостройке или 80% от цены квартиры в рассрочку между физическими лицами. Платежи могут вноситься ежемесячно или ежеквартально. До оформления сделки рекомендуется просчитать собственную платежеспособность с учетом первого и очередных платежей. Условия детально оговариваются в договоре купли квартиры в рассрочку. Рекомендуется предусмотреть:

• особенности передачи прав инвестору;
• возможность заселения в квартиру в рассрочку от собственника до полного погашения долга;
• штрафы при регулярной и однократной просрочке;
• досрочная оплата всей стоимости жилья;
• условия расторжения сделки при невыполнении обязательств сторонами;
• порядок начисления процентов, если они предусмотрены договором;
• первоначальный взнос, срок рассрочки, график выплат, стоимость квартиры-вторички в рассрочку.

Можно ли оформить рассрочку на квартиру без первого взноса

Для многих покупателей взнос за квартиру в размере 50-80% является неподъемным. Некоторые застройщики предоставляют квартиры в рассрочку без первоначального взноса или варианты с минимальным взносом под небольшой процент. Проценты перекрывают риски строительной компании. Застройщик самостоятельно проводит акции. Он может отменить их в любое время, поэтому доступные предложения рекомендуется уточнить в отделе продаж перед покупкой.

Если размер доходов клиента достаточный, чтобы оплачивать ежемесячный платеж, первый взнос приравнивают к первому платежу. Суммы разбиваются равными частями на 2-3 года. Чтобы привлечь клиентов к быстрому погашению, на этот период замораживается стоимость квадратного метра. Если просрочки отсутствуют, инвестор вложился в льготный период погашения, удорожание жилья не происходит.

Какие проценты и сроки предоставления рассрочки предлагают застройщики

За последние годы застройщики достаточно сильно изменили условия предоставления рассрочки. Как вспоминает Наталья Шаталина, в 2016 году, когда начали снижаться ипотечные ставки, девелоперы стали предлагать беспроцентную рассрочку вместо процентной, но увеличили первоначальный взнос с 30% до 50-60%, таким образом увеличив собственные гарантии. Часто размер первоначального взноса зависел от стоимости квартиры. К примеру, у покупателей в рассрочку «однушки» просили 50% от её стоимости, «двушки» – 40%, «трешки» – 30%. То есть в абсолютном выражении сумма, которую вносили покупатели, была одинаковой.

Как уже отмечалось, сегодня в большинстве проектов массового сегмента можно оформить беспроцентную рассрочку, то есть в конечном итоге не переплатить за квартиру.

Шаталина говорит, что на сегодняшний день осталось лишь два варианта процентной рассрочки. Первый – краткосрочная рассрочка под низкий процент, около 2-3% годовых. Поскольку ставки являются очень низкими, то не конкурирует с ипотекой. Второй вариант – рассрочка под процент сроком до года либо до сдачи проекта в эксплуатацию. При этом придется уплатить процент, максимально близкий к ипотечной ставке. Шаталина говорит, что это дает покупателю достаточно выгодный процент, отсутствие комиссий, а также необходимости собирать документы, как это требуется при оформлении ипотеки.

Практически во всех случаях застройщики готовы предоставить процентную или беспроцентную рассрочку на срок, не превышающий подписание акта приема-передачи квартиры. По словам экспертов Capital Group, поскольку этот акт подтверждает, что застройщик выполнил все обязательства по договору долевого участия, к моменту его подписания покупатель должен выплатить полную стоимость объекта. Затем новый хозяин может подавать документы в Росреестр для оформления квартиры в собственность. По данным «ИНКОМ-Недвижимости», покупая квартиру на начальном этапе строительства, можно рассчитывать не более чем на 24-26 месяцев рассрочки.

Срок предоставления рассрочки в более дорогих сегментах может быть больше, причем как процентной, так и беспроцентной. Но до момента выплаты полной стоимости объекта его нельзя оформить в собственность. В «Дон-Строй Инвесте» поясняют, что покупатель квартиры в проекте бизнес-класса может получить рассрочку сроком до 5 лет с довольно комфортной ставкой – 4%. В этом сегменте рассрочка как инструмент продаж показала свою эффективность, и сегодня в некоторых проектах ключи начинают выдавать еще до окончания выплаты.

Застройщик идет навстречу: варианты при трудностях с выплатой долга

Как рассказывает Владимир Каширцев, гендиректор компании «Азбука Жилья», при просрочке платежа по рассрочке покупателю грозят пени, штрафы и даже расторжение договора, при которой застройщик удержит некую сумму.

Татьяна Подкидышева предупреждает, что при нарушении срока внесения платежа закон обязывает дольщика уплатить застройщику неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центробанка, которая действует на дату исполнения обязательств, от суммы просроченного платежа на каждый день просрочки. Но речь идет о покупке квартиры по договору долевого участия.

Если квартира покупается по договору купли-продажи, застройщик и покупатель сами определяют размер неустойки, отмечает Мария Литинецкая. Она говорит, что за просрочку платежа, как правило, назначается пени в размере 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки. Причем при одном только факте просрочки покупателя могут обязать выплатить дополнительный штраф в размере 10% от стоимости объекта, а у застройщика появляется право расторгнуть договор.

Заемщик может проявить инициативу и застраховаться на случай непредвиденных обстоятельств: рассрочка от застройщика не требует обязательного страхования, но при желании покупатель может воспользоваться услугами страховщиков.

По словам самих девелоперов, они охотно идут навстречу покупателю и в качестве варианта могут предложить ему переоформить рассрочку в ипотеку.

Евгения Акимова говорит, что IKON Development идет на такой шаг в 99% случаев, когда покупатель не может рассчитаться вовремя. Эксперт отмечает, что за три года работы видела только два случая, когда договор отсрочки пришлось расторгнуть. Причиной стали тяжелые жизненные обстоятельства, когда человек срочно нуждался в большой денежной сумме. Акимова говорит, что клиент получил все внесенные средства без каких-либо санкций.

Если клиент, взявший рассрочку, все же не выплачивает долг, девелопер может пойти на радикальные шаги и расторгнуть договор купли-продажи. При этом все ранее выплаченные деньги возвращаются на счет покупателя, а затем застройщик обращается в суд, чтобы взыскать неустойку по сумме штрафов по невыплатам.

Процентная. После внесения первоначального взноса покупатель квартиры в новостройке может рассчитываться с продавцом в течение 1–2 лет. Ежемесячно на невыплаченную часть суммы начисляется порядка 1–2 %. И хотя формально данная схема сопоставима с ипотекой, средняя ставка для новостроек по которой равна 12–15 % в год, благодаря уменьшению срока выплат при покупке квартиры в рассрочку Вы переплачиваете около 7–10 % годовых. Кроме того, не стоит забывать, что получение кредита может потребовать дополнительных затрат на страхование и другие банковские процедуры.

Беспроцентная. Рассрочка без взимания процентов на жилье в новостройке оформляется на очень короткий срок. Как правило, он составляет 1–3 месяца, значительно реже – 6–12 месяцев или до завершения строительства объекта. Соответственно, такие программы оплаты жилья в новостройке в рассрочку предполагают, за очень редким исключением, большую сумму первоначального взноса — минимум 30–50 % от полной стоимости квартиры.

Плюсы и минусы покупки квартиры в рассрочку у застройщика

Рассрочка обладает своими положительными и отрицательными сторонами. Поэтому при принятии решения о приобретении жилья таким способом, необходимо взвесить все за и против, учесть свои возможности по исполнению обязательств перед организацией.

Клиентов привлекает в данной сделке следующее:

• Быстрота и простата оформления. На всю процедуру уйдет всего несколько дней. Нужно только выбрать квартиру, подготовить соглашение и заключить его.
• Небольшой список документации. Застройщиков не интересует уровень заработной платы заемщика, его занятость, они не требуют привлекать созаемщиков или поручителей.
• Возможность приобрести жилое помещение при наличии плохой кредитной истории. Компании не отправляют запросы в БКИ для проверки добросовестности заемщика в отношении кредитных обязательств.
• Минимальный годовой процент. По сравнению с ипотекой в банке ставка мизерная – примерно 2-3% годовых. При небольшом сроке рассрочки застройщик может и вовсе ее не устанавливать.
• Отсутствие дополнительных денежных трат. Не требуется расходовать деньги на заключение договора страхования недвижимого объекта или жизни/здоровья клиента, как это предусмотрено при ипотечном кредитовании.

Но покупка квартиры в рассрочку от застройщика имеет отрицательные стороны. Но их намного меньше:

• Большой процент первоначального взноса – 30-50%. Это больше, чем в банках.
• Короткий срок действия рассрочки, который ограничивается 1-3 годами. Компаний, предоставляющих более продолжительный период, очень мало.
• Крупные ежемесячные платежи. Так получается, потому что срок погашения дается слишком маленький.
• В период действия рассрочки застройщик может продать вашу квартиру т.к. по cent она вам еще не принадлежит.

Со стороны кажется, что у рассрочки сплошные плюсы, ведь от вас требуют внести лишь часть суммы, а договор при этом оформляют как будто покупка уже произошла. ДДУ в этом случае также регистрируется на имя покупателя. Плюсы рассрочки:

• возможность внести лишь часть нужной суммы;
• минимальная переплата (примерно 5-10%);
• нулевой контроль за доходами дольщика.

Это действительно выгодно, особенно если сравнивать рассрочку с банковским кредитом.

На заметку. Стоимость жилья не увеличивается за счет переплаты и если, вы допустим инвестор, то можно заработать приличные средства на перепродаже уже готового жилья.

Но у схемы рассрочки есть и свои недостатки, о которых также не стоит забывать.

Минусы рассрочки:

1. необходимость оплаты даже в случае замораживания строительства;
2. солидные штрафы и пени за просрочку;
3. программы рассрочки могут быть предусмотрены только для невостребованных квартир;
4. переплата при процентной рассрочке.

К тому же далеко не все компании-застройщики готовы предложить программы рассрочки для своих клиентов. Если квартиры активно раскупают, то застройщик может быстро свернуть программы, предпочитая сразу получить стопроцентную оплату еще не построенного жилья.

Как правильно оформить сделку купли-продажи квартиры в рассрочку

Приобретение в собственность квартиры для себя и своей семьи позволяет людям достичь стабильности и избежать проблем в виде временного съема жилья в аренду. Ведь владелец ( наймодатель) может изменить свое решение о целесообразности проживания посторонних людей в его квартире в любую минуту.

Процесс оформления договора купли-продажи квартиры требует от собственника (продавца) наличия определенного перечня документов и совершения, установленных Российским законодательством действий.

Итак, необходим паспорт жилого помещения. В паспорте указываются:

• Общая площадь квартиры, жилая площадь и площадь кухни, если она обустроена в качестве обособленной комнаты
• Этажность и количество комнат в квартире
• Подключённые коммунальные услуги
• Оценивается состояние самого жилого помещения и дома, в котором оно расположено
• Описываются прочие особенности, знание которых необходимо

Если паспорт жилого помещения отсутствует, в целях его изготовления можно обратиться в государственное Бюро по технической инвентаризации (БТИ).

Изготовление паспорта для квартиры – услуга платная, осуществляется специалистами бюро после рассмотрения заявления о её проведении и предъявлении квитанции об оплате.

Технический паспорт необходим для того, чтобы понять, была ли выполнена перепланировка помещения или нет. Если выполнена перепланировка, то было ли получено разрешение на перепланировку? Ведь после приобретения такой квартиры, бремя ответственности за самовольную перепланировку ложится, на нового собственника.

Кому подходит рассрочка

Приобретение недвижимости в новом доме с условием о рассрочке платежа выгодно тем, у кого:

1. есть достаточная сумма собственных средств для внесения крупного первоначального взноса (в отличие от ипотеки, где первоначальный взнос может составлять от 10 до 20 %, при рассрочке он часто равен половине, а то и больше, от рыночной стоимости жилья);
2. есть стабильный и хороший ежемесячный доход – ведь выплачивать ежемесячно придется около 100 тыс. рублей, а в отдельных случаях – и больше (зависит от цены жилья и срока рассрочки);
3. нет желания обременять себя долговыми обязательствами на долгие годы (ведь, как известно, срок ипотеки может достигать 30 лет – и в течение всего этого времени придется выделять из семейного бюджета ежемесячно сумму в 10000 – 20000 рублей).

Сертификат: плюсы, минусы, особенности

Субсидии и сертификаты на жилье — это особые формы помощи на приобретение жилья в рамках государственных жилищных программ. Это наименее распространенный вид финансирования, поэтому для него нужно иметь особые требования к покупаемой недвижимости по той или иной программе.

Правительство утвердило следующие подпрограммы на улучшение жилищных условий: «Молодежи — доступное жилье», «Развитие долгосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге», «Жилье работникам бюджетной сферы», «Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге», «Коммерческий найм» и пр.

Для того, чтобы стать обладателем жилищного сертификата, нужно обладать всеми качествами, которые описаны в критериях каждой отдельной программы: например, для сертификатов военным — это уволенные с военной службы, чья воинская служба продолжалась не менее 10 лет, по программе «Молодежи — доступной жилье» — это одинокие молодые граждане не старше 35 лет или состоящие в браке, состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Для получения права на такой сертификат для начала надо обратить в местный Отдел социальной защиты населения (СОБЕС).

Для реализации такого сертификата на жилье есть несколько видом государственного содействия в рамках каждой отдельной программы: предоставление за счет средств Петербурга беспроцентной рассрочки до 10 лет, погашение части ипотеки или оплата первоначального взноса и пр.

Документарное оформление получение квартиры в рассрочку не вызывает особых проблем.

От покупателя потребуются следующие документы:

1. Паспорта покупателей;
2. В случае нахождения покупателя в браке – согласие супруга(и) на сделку с заверением нотариуса.

Документарному оформлению договоренностей между продавцом и покупателем предшествует изучение материалов по объекту недвижимости.

К ним относятся:

• Документы, подтверждающие наличие прав застройщика на земельный участок, на котором располагается объект;
• Проектная документация на объект;
• Заключение экспертизы проектной документации;
• Разрешение на строительство (и на ввод в эксплуатацию при наличии).

Похожие записи:

• Инструкция по межеванию земель 2024 год
• Как получить ситуационный план земельного участка
• Жалоба заявление в трудовую инспекцию на работодателя