Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как стать застройщиком многоквартирного дома». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В соответствии со статьей 8 «Передача объекта долевого строительства» Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» долевое строительство предусматривает переход права собственности на объект недвижимости, который строится на основании долевого участия, от инвестора-застройщика на дольщика.
Статья 11. Уступка прав требований по договору
Основные моменты, которые следует учесть при уступке прав требований:
- Уступка прав требований возможна только при условии, что договором не предусмотрено обратное.
- Передача прав требований осуществляется путем заключения между уступителем и уступателем договора уступки прав. При этом необходимо соблюсти все формальности и требования, предусмотренные законодательством.
- Уступка прав требований является третьей стороной, то есть уступителем и уступателем, также могут быть затронуты права и обязанности третьего лица (должника).
Важным моментом при уступке прав требований является согласие должника на передачу прав. В случае отсутствия такого согласия, уступка прав становится недействительной.
| Преимущества уступки прав требований: | Недостатки уступки прав требований: |
|---|---|
|
|
Выгоды работы с местными властями
Работа с местными властями представляет собой важный и неотъемлемый этап процесса застройки многоквартирного дома. Партнерство с городскими и региональными органами власти может принести множество выгод как застройщику, так и обществу в целом.
Ниже приведены несколько примеров, демонстрирующих выгоды работы с местными властями:
-
Экономическое партнерство: Использование определенных льгот и финансовых возможностей, предоставляемых местными властями, может существенно сократить затраты на строительство и снизить риски для застройщика.
-
Юридическая поддержка: Сотрудничество с местными властями позволяет получить квалифицированную юридическую поддержку, что позволяет минимизировать возможные проблемы и непредвиденные ситуации в процессе застройки.
-
Общественная поддержка: Согласование с местными властями обеспечивает широкую поддержку общества в процессе застройки, что помогает создать благоприятные условия для успешного завершения проекта.
-
Инфраструктура: Работа с городскими властями позволяет получить доступ к существующей инфраструктуре, включая дороги, электроснабжение, водоснабжение и т.д., что упрощает и ускоряет процесс строительства.
-
Расширение рынка: Сотрудничество с местными властями может предоставить возможность для расширения рынка и привлечения новых клиентов, благодаря рекомендациям и поддержке, которые предоставляются органами власти.
Работа с местными властями может оказаться ключевым фактором для успешного осуществления проекта по застройке многоквартирного дома. Партнерство с городскими и региональными органами власти не только упрощает процесс строительства, но и создает благоприятные условия для развития бизнеса и удовлетворения потребностей общества. Поэтому, начинайте работу с местными властями как можно раньше и не упускайте возможность воспользоваться всеми выгодами, которые они могут предложить.
Возможности стать застройщиком
- Получить земельный участок бесплатно или за символическую плату от муниципалитета. Для этого необходимо следить за объявлениями и отслеживать возможности получить землю для строительства.
- Собрать команду профессионалов, включая архитектора, инженера-планировщика и строителей, которые будут работать на условиях долевого участия или по предоплате за выполненную работу.
- Воспользоваться государственными программами поддержки застройщиков, которые предусматривают программы финансовой поддержки и льготные кредиты для строительства жилья.
- Взять в аренду строительное оборудование и технику, что поможет сэкономить на затратах и ускорить процесс строительства.
- Использовать возможности краудфандинговых платформ для привлечения инвестиций на строительство. С таким подходом можно собрать необходимую сумму денег для запуска проекта.
- Продажа жилья во время строительства, чтобы получить дополнительные средства для развития проекта и его завершения.
Все эти способы помогут вам стать застройщиком многоквартирного дома без вложений и осуществить мечту о собственном жилье.
Что нужно знать о кредитовании застройщиков в 2021 году
Кредитование застройщиков в 2021 году возможно при представлении следующих документов:
- Бизнес-план. В обязательном порядке должен включать графики финансирования проекта, график сдачи площадей, прогнозные денежные потоки.
- Документы, подтверждающие, что у застройщика есть собственный капитал для реализации проекта.
- Правоустанавливающие документы на строительный участок.
- Разрешительные и исходно-разрешительные документы, предусмотренные требованиями законодательства РФ.
- Технические условия подключения строящегося объекта к коммуникационным линиям.
- Документы о комплексном освоении территории.
- Все договоры, которые заключаются в рамках реализации проекта (договоры подряда, договоры страхования и пр.).
- Информация об основных участниках проекта.
- Иные документы, характеризующие текущий строительный проект.
Инвестирование на старте: как воспользоваться строительной готовностью объекта
В 2021 году застройщики смогут работать над проектом, используя акционерный капитал, кредитные или инвестиционные средства.
Договор строительного подряда — это договор, по которому подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект, в нашем случае дом, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работы, получить результат и уплатить указанную в договоре цену. В любом случае, договор строительного подряда необходим — это гарантия вашего спокойствия. Требуйте этого, даже если владелец говорит, что работает в серой зоне. Отказ от официального договора — уже тревожный звонок.
Предприниматели Артем и Ольга начали инвестировать в строительство квартир в 2015 году. Рынок жилья капризен, конкуренция высока, но покупка и продажа недвижимости всегда будут востребованы, поэтому они не лишены прибыли.
Договор строительного подряда — это договор, по которому подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект, в нашем случае дом, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работы, получить результат и уплатить указанную в договоре цену. В любом случае, договор строительного подряда необходим — это гарантия вашего спокойствия. Требуйте этого, даже если владелец говорит, что работает в серой зоне. Отказ от официального договора — уже тревожный звонок.
Если вы планируете взять квартиру для инвестиций в ипотеку, то выбирайте максимально возможный срок кредита, чтобы ежемесячный платеж был низким. Выгодные условия кредитования Совкомбанка помогут вам сократить расходы до момента продажи дома.
В настоящее время цены на новостройки в Москве постепенно растут и будут продолжать расти при отсутствии новых экономических потрясений. Это подтверждают данные о спросе инвесторов: обычно доля таких сделок остается на уровне около 10 процентов, сейчас эта цифра удвоилась — до 20 процентов, по данным Metrium.
Кроме того, в процессе строительства объект недвижимости может изменить площадь, поэтому в большинстве случаев застройщики предусматривают в договоре условие о любых расхождениях между фактической и проектной площадью объекта недвижимости, порядок взаиморасчетов сторон. Этот нюанс вызвал на практике ряд злоупотреблений со стороны застройщиков.
Счет эскроу не нужен для квартир в существующих домах или на вторичном рынке, но можно использовать сейф или услугу сейфового хранения.
Люди хотят, чтобы деньги работали на них, но не знают, куда вкладывать: банковские процентные ставки слишком низки, инвестиции в валюту и золото рискованны, а торговля требует стальных нервов. Старшее поколение говорит, что лучший актив — это собственность.
Чтобы убедиться, что компания не объявила о банкротстве или не заморозила строительство, вы можете просмотреть информацию об организациях, подавших заявление о неплатежеспособности. Такие данные можно найти в едином федеральном реестре сведений о несостоятельности.
Траст — это термин для депонирования денег на счет эскроу, он прописан в договоре счета и участия. Обычно он указывается с запасом на 3-6 месяцев на случай, если строительство затянется, но если срок истечет, дольщик имеет право забрать деньги.
Федеральный закон № 214-ФЗ подробно объясняет, как продать недвижимость. Он защищает дольщиков — покупателей строящихся квартир — от мошенников и гарантирует возврат денег в случае дефолта застройщика.
Правительство РФ установило порядок изменения срока передачи долевого дома, обнаружения в нем недостатков и их
Он должен отложить на счете 10% от предполагаемых расходов на строительство. Если у него нет таких денег, он может взять кредит. Сумма кредита должна составлять более 40% от стоимости проекта.
Гражданский кодекс Российской Федерации устанавливает обязательные гарантийные сроки в договоре строительного подряда. Например, он не может быть меньше двух лет для фундамента или конструктивной части (коробки).
До вступления в силу ФЗ-190 определение понятия «застройщик» содержалось в ФЗ-169 «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации».
ФЗ-190 дает общее универсальное определение, а ФЗ-214 — частное определение, которое применимо не во всех случаях, а в ограниченных. В то же время, определение ФЗ-214 придерживается общего критерия для определения «застройщика», установленного в ФЗ-190, а именно наличие прав на земельный участок.
Именно этот пункт чаще всего используется недобросовестными застройщиками в своих целях. Согласно многочисленным судебным решениям, этот срок должен позволить застройщику установить точную дату передачи квартиры. Существует несколько вариантов установления даты.
Первой необходимостью для человека является потребность в жилье. Спрос на жилую недвижимость постоянно расте. Об этом свидетельствует постоянный рост продаж, так и увеличивающийся ввод в эксплуатацию новых зданий. Поэтому вложение средств в строительство многоэтажных домов является прибыльным и перспективным видом бизнеса.
Основным видом деятельности предприятия будет строительство и продажа жилой и коммерческой недвижимости, а также управление этими домами после строительства.
Для данного бизнес-плана общая высотность здания составляет 10 этажей. Дом включает 5 подъездов. На каждом этаже расположено 3 квартиры: 1 однокомнатная квартира, площадью 35 м2, 1 двухкомнатная квартира — 60 м2 и 1 трехкомнатная квартира — 90 м2. Строить необходимо монолитный дом. Это позволит существенно снизить затраты и ускорить процесс строительства.
Для открытия и начала строительства необходимо собрать разрешения и подготовить техническую документацию. Важным фактором является наличие профильного образования. Для директора и прочих сотрудников фирмы наличие профильного образования является обязательно. Без этого компания не сможет получить лицензию на допуск к работам по инженерным изысканиям, составлению проектной документации, строительно-монтажным и другим работам. Допуск к этим работам необходимо получать у саморегулируемой организации (СРО).
Этапы строительства многоквартирного дома
Где взять деньги для начала собственного бизнеса? Именно с этой проблемой сталкивается 95% начинающих предпринимателей! В статье «Где взять деньги на бизнес» мы раскрыли самые актуальные способы получения стартового капитала для предпринимателя. Так же рекомендуем внимательно изучить результаты нашего эксперимента в биржевом заработке: «посмотреть результаты эксперимента»
Подытожим все вышесказанное и в основных чертах расскажем обо всех этапах подготовки к строительству многоэтажного дома.
1. Выберите место под застройку. Самый лучший вариант – влиться в план общего градостроения. Возведите постройку в том месте, где на протяжении следующих нескольких лет будет осуществляться жилая застройка. Соберите всю необходимую информацию о вариантах строительства. Выясните, смогут ли инженерные сети выдержать нагрузку нового многоэтажного дома.
2. Получите разрешения на строительство дома
3. Составьте смету и проект застройки. Сделайте это с помощью специальных организаций. Подбирайте ее исходя из своих предпочтений и финансовых возможностей.
4. Приступая к этапу строительства, помните о том, что это очень ответственный этап. Серьезно отнеситесь ко всем стадиям строительства: подготовка территории, рытье котлована, подвод необходимых коммуникаций, устройство фундамента, строительство самого дома. К слову, цена за фундамент равна половине всех затрат на само строительство.
Строительство многоэтажного дома – это работа многих специалистов, таких, как архитекторов, монтажников, и прочих. Многие проектные организации также задействованы в проведении строительства. Когда идет речь о строительстве, становится сразу понятно, что должны быть подрядчики и субподрядчики – люди, которые создают для вас проект будущего дома, занимаются дизайном его внешнего вида и рассчитывают конструкцию дома, после чего монтируют его.
Инвестирование на старте: как воспользоваться строительной готовностью объекта
В 2021 году застройщики смогут работать над проектом, используя акционерный капитал, кредитные или инвестиционные средства.
Договор строительного подряда — это договор, по которому подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект, в нашем случае дом, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работы, получить результат и уплатить указанную в договоре цену. В любом случае, договор строительного подряда необходим — это гарантия вашего спокойствия. Требуйте этого, даже если владелец говорит, что работает в серой зоне. Отказ от официального договора — уже тревожный звонок.
Предприниматели Артем и Ольга начали инвестировать в строительство квартир в 2015 году. Рынок жилья капризен, конкуренция высока, но покупка и продажа недвижимости всегда будут востребованы, поэтому они не лишены прибыли.
Договор строительного подряда — это договор, по которому подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект, в нашем случае дом, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работы, получить результат и уплатить указанную в договоре цену. В любом случае, договор строительного подряда необходим — это гарантия вашего спокойствия. Требуйте этого, даже если владелец говорит, что работает в серой зоне. Отказ от официального договора — уже тревожный звонок.
Если вы планируете взять квартиру для инвестиций в ипотеку, то выбирайте максимально возможный срок кредита, чтобы ежемесячный платеж был низким. Выгодные условия кредитования Совкомбанка помогут вам сократить расходы до момента продажи дома.
В настоящее время цены на новостройки в Москве постепенно растут и будут продолжать расти при отсутствии новых экономических потрясений. Это подтверждают данные о спросе инвесторов: обычно доля таких сделок остается на уровне около 10 процентов, сейчас эта цифра удвоилась — до 20 процентов, по данным Metrium.
Кроме того, в процессе строительства объект недвижимости может изменить площадь, поэтому в большинстве случаев застройщики предусматривают в договоре условие о любых расхождениях между фактической и проектной площадью объекта недвижимости, порядок взаиморасчетов сторон. Этот нюанс вызвал на практике ряд злоупотреблений со стороны застройщиков.
Счет эскроу не нужен для квартир в существующих домах или на вторичном рынке, но можно использовать сейф или услугу сейфового хранения.
Люди хотят, чтобы деньги работали на них, но не знают, куда вкладывать: банковские процентные ставки слишком низки, инвестиции в валюту и золото рискованны, а торговля требует стальных нервов. Старшее поколение говорит, что лучший актив — это собственность.
Чтобы убедиться, что компания не объявила о банкротстве или не заморозила строительство, вы можете просмотреть информацию об организациях, подавших заявление о неплатежеспособности. Такие данные можно найти в едином федеральном реестре сведений о несостоятельности.
Траст — это термин для депонирования денег на счет эскроу, он прописан в договоре счета и участия. Обычно он указывается с запасом на 3-6 месяцев на случай, если строительство затянется, но если срок истечет, дольщик имеет право забрать деньги.
Федеральный закон № 214-ФЗ подробно объясняет, как продать недвижимость. Он защищает дольщиков — покупателей строящихся квартир — от мошенников и гарантирует возврат денег в случае дефолта застройщика.
Правительство РФ установило порядок изменения срока передачи долевого дома, обнаружения в нем недостатков и их
Он должен отложить на счете 10% от предполагаемых расходов на строительство. Если у него нет таких денег, он может взять кредит. Сумма кредита должна составлять более 40% от стоимости проекта.
Гражданский кодекс Российской Федерации устанавливает обязательные гарантийные сроки в договоре строительного подряда. Например, он не может быть меньше двух лет для фундамента или конструктивной части (коробки).
До вступления в силу ФЗ-190 определение понятия «застройщик» содержалось в ФЗ-169 «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации».
ФЗ-190 дает общее универсальное определение, а ФЗ-214 — частное определение, которое применимо не во всех случаях, а в ограниченных. В то же время, определение ФЗ-214 придерживается общего критерия для определения «застройщика», установленного в ФЗ-190, а именно наличие прав на земельный участок.
Проблемы подбора персонала
Вопрос персонала — это важный вопрос в любом бизнесе. Особенность строительного бизнеса в том, что наличие специалистов — это одно из необходимых условий для получения лицензии. При подборе персонала важно обращать внимание на следующие моменты:
- Опыт работы. Хороший сотрудник должен иметь за плечами не только теоретические знания, но и практический опыт работы.
- Образование. В этой работе наличие профессионального образования — важный фактор. Появление новых материалов и новых технологий, требует образования и специальных знаний.
- Специализация. В строительной фирме важно иметь узких специалистов, владеющих уникальными профессиональными навыками.
Органы власти, правомочные выдавать разрешение
За выдачу разрешительного документа ответственны органы местного самоуправления или местные органы исполнительной власти в области градостроительной деятельности. Уполномоченные должностные лица определяются по месту нахождения надела, на котором осуществляется новое строительство или производится реконструкция уже существующего объекта. Данная норма закона распространяется на большинство случаев, но Кодексом предусмотрены и исключения.
Возникает резонный вопрос, кто выдает разрешение на строительство многоквартирного дома, если участок земли находится на территории двух органов самоуправления?
В этом случае, обеспечить выдачу документа обязаны вышестоящие органы, уполномоченные федеральным органом исполнительной власти, или исполнительной власти субъекта РФ.
Фактически, вопрос о том, кто дает разрешение на строительство многоквартирного дома, решается теми органами власти, которые берут на себя ответственность за возведение жилого здания на подконтрольной им территории.
С чиновниками необходимо согласовывать не только конкретные проекты целиком, но и каждый из их этапов.
Кооперативы: права и обязанности
Для того чтобы стать застройщиком в кооперативе, необходимо соблюсти ряд документов и процедур. Прежде всего, потенциальный застройщик должен обратить внимание на понятия «кооперативное договор» и «единый застройщик». Кооперативное договор является основным документом, который определяет права и обязанности между застройщиком и инвестором, а единый застройщик – лицо или организация, которая выступает в роли застройщика для данного многоквартирного дома.
Итак, как же всё оформляется в кооперативе? В начале процесса подписывается кооперативное соглашение, а затем заключается договор на участие в строительстве многоквартирного дома. В договоре указываются права и обязанности каждой стороны, условия строительства и сроки его завершения.
Одно из ключевых отличий кооперативов от других застройщиков – это наличие членских взносов, которые являются основным источником финансирования строительства. Кооператив также имеет право привлечь дополнительные средства через кредиты или помощь государства.
Также следует отметить, что в роли застройщика в кооперативе может выступать девелопер – специализированная организация, занимающаяся строительством многоквартирных домов. Девелоперы обычно имеют большой опыт в строительстве и управлении проектами, что делает их более надежными партнерами для членов кооператива.
Раздел 2: Требования к застройщику многоквартирного дома
Для того чтобы стать застройщиком многоквартирного дома, необходимо выполнить определенные требования, которые устанавливаются правительством и муниципальными органами. Такие требования направлены на обеспечение качества строительства, безопасности жильцов и соблюдения законодательства. В данном разделе мы рассмотрим основные требования, которые должен выполнить застройщик.
| Требование | Описание |
|---|---|
| Лицензия | Застройщик должен иметь действующую лицензию, выданную соответствующим государственным органом. Лицензия подтверждает наличие квалификации и полномочий на осуществление строительных работ. |
| Финансовая устойчивость | Застройщик должен иметь достаточные финансовые ресурсы для ведения строительства многоквартирного дома. Это включает наличие собственных средств, доступ к кредитам и инвестиционным источникам. |
| Строительные нормы и правила | Застройщик должен строить многоквартирный дом в соответствии с установленными строительными нормами и правилами. Это включает соблюдение проектной документации, использование качественных строительных материалов и технологий, а также соблюдение требований пожарной безопасности и энергоэффективности. |
| Гарантии | Застройщик должен предоставить гарантии на качество выполненных работ и сроки готовности многоквартирного дома. Обычно это делается в виде гарантийного письма или страховки, которая покрывает возможные риски и проблемы в процессе строительства. |
| Страхование ответственности | Застройщик должен иметь страхование ответственности, которое покрывает возможные риски и претензии со стороны жильцов или третьих лиц. Это обеспечивает защиту прав и интересов покупателей жилья и минимизирует финансовые потери. |
Соблюдение данных требований является необходимым условием для получения разрешения на строительство многоквартирного дома и успешного осуществления данного проекта. Перед началом работы рекомендуется проконсультироваться с юристом или специалистом по строительству, чтобы убедиться, что все требования соблюдены.
Раздел 4: Финансовые аспекты в застройке многоквартирного дома
Первоначально, необходимо определить бюджет проекта, который будет охватывать все затраты на строительство, покупку материалов, оплату коммунальных услуг, аренду специальной техники и многие другие расходы. Не рационально начинать застройку, не имея четкого плана финансирования.
Один из способов финансирования строительства многоквартирного дома — это привлечение кредитных средств от банков или других финансовых организаций. Важно провести анализ рынка, чтобы выбрать наиболее выгодное предложение с минимальной процентной ставкой и удобными условиями погашения долга.
Кроме того, стоит обратить внимание на возможности привлечения инвестиций от сторонних инвесторов. В данном случае, необходимо убедить потенциальных инвесторов в благоприятности проекта и его прибыльности. Для этого задействуйте профессиональных аналитиков, чтобы предоставить инвесторам надежные и убедительные данные о потенциальной доходности дома.
Кроме источников финансирования, требуется уметь управлять денежными потоками и учитывать все расходы и доходы в процессе строительства. Профессионалы советуют вести строгий бухгалтерский учет, чтобы избежать непредвиденных потерь и проблем со средствами.
Наконец, следует уделить внимание продаже готовых квартир и возврату инвестиций. Чем раньше удастся продать квартиры, тем быстрее они окажутся в особой фонд или собственности разработчика, и тем скорее будут возвращены инвестиции.
Требования к застройщику
Какие требования к застройщику в 2020 году предъявляет закон? Если брать совокупность основных требований и нововведений этого года, то получается достаточно большой список:
- Девелопер может вести деятельность по возведению многоквартирного дома только если имеет разрешение на строительство, выданное органами власти региона или муниципалитета, в зависимости от местного законодательства
- Требования к заказчику застройщику – должен быть допуск СРО на ведение работ у самого заказчика, либо у генподрядчика, который привлекается для строительства многоквартирного дома. Проверяйте существование СРО, которое указывает застройщик – запрос можно отправить в министерство строительства вашего региона.
- Застройщик обязан направлять все изменения в проектной декларации в местное министерство строительство для согласования
- Все существенные изменения в проектной декларации происходят с помощью дополнительного соглашения со всеми дольщиками, которые уже зарегистрировали договор долевого участия
- Застройщик должен иметь земельный участок либо в аренде, либо в собственности. Срок аренды должен быть актуальным
- Уставной капитал должен быть не ниже минимального по его площади.
- Проектная декларация должна оформляться в соответствии с правилами, установленными министерством строительства РФ
Особенности регистрации бизнеса
Для того, чтобы работать официально и не иметь проблем с законом, необходимо пройти регистрацию либо в качестве ИП, либо зарегистрировать ООО. Выбрать форму организации бизнеса вы можете исходя из того, какие перспективы вы видите для себя. Если в планах нет работы по госзаказам, то достаточно регистрировать ИП, если вы планируете масштабный бизнес с участием в государственных программах, то необходимо регистрировать ООО. Повторюсь, что часть строительных работ требует специальных допусков и лицензирования. Огромное внимание на стройке следует обращать на вопросы по ТБ.
В строительстве достаточно много видов деятельности, связанных с повышенной опасностью, а ответственность за жизнь и здоровье рабочих несет руководитель предприятия. Специалисты советуют, прежде чем открывать строительный бизнес, получить самостоятельный опыт работы на стройке. Опыт работы позволит понять все нюансы бизнеса изнутри, проанализировать возможные проблемы, дабы избежать их в собственном деле.
Каковы многие направления развития недвижимости?
Вакансии в области развития недвижимости классифицируются в зависимости от уровня опыта. Некоторые примеры должностей начального уровня:
- Ассоциированный специалист по продажам недвижимости
- Архитектурный дизайнер
- Эксперт по управлению активами
Позиции аналитиков-разработчиков среднего уровня включают:
- Руководитель проекта
- Аналитик по недвижимости
- Агент по недвижимости
- Старший советник
Ниже приведены примеры должностей высшего уровня или руководящих должностей:
- Главный менеджер по продукту
- Старший финансовый аналитик
- Директор по стратегическим счетам
- Директор по управлению рисками
Профессия застройщика включает в себя широкий спектр возможностей трудоустройства. Найдите нишу в сфере недвижимости, пообщайтесь с людьми, которые там работают, а затем выберите подходящий путь, как только вы изучите свои возможности.