Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Подводные камни при покупке квартиры у родственника». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для покупателя приобретение наследственной квартиры нередко сопряжено с рисками. Стоит понимать, что квартиры могут наследоваться несколькими способами. Во-первых, согласно законодательству, в зависимости от степени родства, во-вторых — по завещанию. Перед продажей квартиры свидетельство о праве на наследство должно быть зарегистрировано в Росреесте, но некоторые продавцы забывают это сделать, говорит руководитель офиса «Митино» департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Наталия Борзенкова.
Главный риск при покупке наследуемой квартиры — возможное наличие скрытых, неучтенных наследников, которые могут претендовать на имущество. «Проверить круг потенциальных наследников довольно сложно, и приобретение такого жилья может быть потенциально опасным», — отмечает она. В таком случае наследник может оспорить свое право через суд, а покупатель рискует остаться без квартиры и в лучшем случае вернуть потраченные деньги. В худшем — остаться без них.
Как правильно оформить покупку доли в квартире?
Чтобы грамотно оформить покупку доли в квартире, рекомендуется обратиться к юристу, специализирующемуся на недвижимости. Только квалифицированный юрист сможет дать исчерпывающие ответы на все вопросы, связанные с покупкой доли в квартире.
- Сначала необходимо установить, в какой доле покупается квартира. Владельцы квартиры должны составить соглашение о продаже доли, которое должно быть нотариально удостоверено.
- Затем покупатель должен составить договор купли-продажи доли в квартире с продавцом. Договор также должен быть нотариально удостоверен.
- Оформление доли в квартире осуществляется путем внесения изменений в Устав ОСББ или долевое строительство. Для этого необходимо предоставить все необходимые документы в управляющую компанию или ОСББ.
Однако, необходимо помнить, что при покупке доли в квартире могут возникнуть различные нюансы и особенности, влияющие на оформление и права покупателя. Поэтому важно иметь правильные документы и консультироваться со специалистом в данной области.
Нужно ли идти к нотариусу
По общему правилу купля-продажа квартиры, в том числе между родней, не требует нотариального удостоверения. Стороны вправе обратиться к нотариусу по желанию, он поможет правильно осуществить сделку и гарантирует ее законность.
Обязательным удостоверение договора по отчуждению недвижимой собственности будет только при наличии особых обстоятельств:
● оформляется купля-продажа доли в праве на объект;
● продается собственность несовершеннолетнего ребенка — помимо официального удостоверения в таком случае потребуется еще и согласие органов опеки и попечительства.
Кроме того, к нотариусу придется обратиться за удостоверением доверенности на представителя, если кто-то из участников действует не сам, а через уполномоченное лицо. В таком случае удостоверяется именно доверенность, а не договор.
Получение налогового вычета
Стандартно покупатель имеет право возместить 13% уплаченного подоходного налога в максимально установленной сумме в 206 тыс. руб., а также проценты по ипотечному кредиту в сумме до 390 тыс. руб. Особенностью заключения сделок, является законодательно установленное ограничение по выплатам возмещения. Налоговой вычет нельзя оформить, если договор заключен между близкими родственниками.
Пример:
Супруги решили приобрести у сестры мужа квартиру. Они находятся в браке, квартира будет являться общей собственностью, независимо от того, на кого она оформлена. Но получить налоговый вычет сможет только супруга, поскольку она не является близкой родственницей сестры мужа.
Особенности покупки доли в квартире у родственника
Сегодня на вторичном рынке недвижимости представлено много квартир, находящихся в долевой собственности, или же отдельно продающихся комнат в многокомнатных квартирах.
Произошло это по нескольким причинам:
- продажа приватизированной комнаты, входящей в состав коммунальной квартиры;
- приватизация квартиры, повлекшая разделение ее на доли между всеми в ней проживающими;
- раздел совместно нажитой квартиры при разводе супругов;
- наследование части квартиры, когда недвижимость делилась между наследниками, как правило, при отсутствии нотариально заверенного завещания.
Квартира с несовершеннолетним ребенком
В случае, когда в сделке с жилой недвижимостью принимает участие несовершеннолетний ребенок, родственные связи не играют большого значения. Поскольку по закону категорически запрещено законным представителям в лице родителей или опекунов проводить какие-либо сделки с несовершеннолетними детьми (исключением являются лишь безвозмездные сделки).
Помимо этого законом запрещено подписывать возмездные договоры от лица несовершеннолетнего ребенка с близкими родственниками. И если, например, квартиру покупает дочь со своим трехлетним ребенком у своей матери, то договор ей нужно будет подписывать не только за себя, но и за своего ребенка, при этом мать является близким родственником.
И подобные проблемы нередко появляются при приобретении квартиры с применением материнского капитала. И в таком случае несовершеннолетний ребенок должен в обязательном порядке получить долю в приобретенном жилье.
Вам предлагают заключить договор дарения доли в квартире
Во-первых, при дарении доли в квартире вы рискуете стать объектом оспаривания сделки. Если один из законных наследников дарителя не согласен с таким дарением, он может обратиться в суд с иском об оспаривании договора. Оспаривание дарения может быть основано на различных основаниях, таких как недостаточность дарительной силы воли, психические заболевания у дарителя или другие факторы.
Во-вторых, договор дарения доли в квартире может иметь ограничение на дальнейшую продажу этой доли. Если при заключении договора вы не учли такое ограничение, вы можете столкнуться с проблемами при попытке продать свою долю в будущем. Обязательно уточните наличие любых ограничений на дальнейшую сдачу, продажу или передачу своей доли.
В-третьих, вам следует помнить о налогообложении при дарении доли в квартире. Дарение имущества облагается налогом на доходы физических лиц. Возможны различные освобождения и льготы от уплаты такого налога, но они должны быть прописаны в договоре дарения и соответствовать требованиям законодательства.
Особенности покупки недвижимости у родственника
- Как правило, расчеты между покупателем и продавцом осуществляются не наличными. Это может стать требованием для кредиторов, чтобы убедиться, что сделка не является виртуальной.
- Несовершеннолетние не могут быть вовлечены в сделку с недвижимостью. Если квартира принадлежит ребенку, она не может быть заложена или продана. Это одна из причин, почему людям трудно продать жилье, приобретенное на материнский капитал.
- Имущество супругов считается общей собственностью. Вы не можете купить имущество у своего супруга, а ваш супруг не может купить имущество у вас. С другой стороны, бывшие супруги могут совершать сделки купли-продажи друг с другом.
- Получить налоговый вычет при покупке недвижимости у родственника-родителя практически невозможно. В большинстве случаев такая возможность ограничена законом, но в вашем случае рекомендуется обратиться в налоговую инспекцию для прояснения ситуации.
- Как правило, на рынок жилья по родственникам родителей не распространяются государственные ипотечные программы.
Супругам лучше оформить свою долю в совместную собственность
См. также пример выше. При покупке квартиры каждый ребенок решает выделить долю 3/50.
На оставшуюся долю 22/25 супругам лучше сделать два совместных наследства, чем на свои доли. Если супруги хотят определить отдельные доли (из примера выше — 11/25 каждому), они должны подписать брачный договор. Согласно статьям 33(1) и 42 Семейного кодекса, супруги имеют совместный статус в приобретаемом имуществе, однако брачным договором может быть предусмотрен иной статус.
Брачный договор подписывается у нотариуса и стоит около 10 000 рублей. На мой взгляд, это ненужные расходы.
В случае совместной собственности в договоре купли-продажи должно быть указано следующее. «Покупатель приобретает квартиру в совместной собственности в следующих пропорциях: 22/25 доли — в совместной собственности первого и второго супругов, 3/50 доли на имя первого и второго ребенка». Образец соглашения приведен ниже.
МФЦ часто пишут мне, что отказываются принимать договоры купли-продажи с указанием совместной собственности на доли, и чиновники МФЦ не правы: статья 110 N П/0241 Приказа Росреестра от 1 июня 2021 года гласит, что Права — слова «в общей совместной собственности» в отношении вида прав при регистрации прав — после определения прав собственности, слова «в общей совместной собственности» нуждаются в уточнении …. Таким образом, если МФЦ отказывается принять договор, см. К этой команде.
Напомним, что мы описали, как покупатель отправляет деньги продавцу. Способ оплаты должен быть указан в договоре купли-продажи.
Наличными в кассе или банковским переводом.
Здесь все просто. Из-за сильного доверия между близкими родственниками деньги обычно выдаются таким образом в день подписания договора купли-продажи или после регистрации сделки.
Перед подписанием контракта обе стороны идут в любой банк и берут сейф на имя покупателя. Банкир составляет договор о том, что продавец может получить доступ к сейфу только при предъявлении зарегистрированной купчей или выписки из реестра, т.е. если покупатель станет владельцем акций.
Ключ от коробки остается у продавца. Цены на эту услугу варьируются от банка к банку — от 1, 500 рублей. Обычно арендуется на один месяц.
Это то же самое, что арендовать шкафчик. Однако при безопасном кредитовании все операции осуществляются посредством банковского перевода. Покупатель переводит деньги компании, гарантирующей кредит.
После совершения сделки продавец приносит зарегистрированный договор или выписку из ЕГРЮЛ в банк, где сотрудник банка переводит деньги на счет покупателя. Стоимость услуги составляет примерно 2 000 рублей + расходы на доставку.
Понравилась ли вам статья? Вы знаете, что делать?
Вопросы? Вы можете связаться с нами бесплатно. Используйте окно онлайн-консультанта, форму ниже или телефонный номер (круглосуточно).
Почему банки не поощряют «родственные сделки»?
- Российские банки крайне неохотно предоставляют деньги гражданам, планирующим заключение сделок с родственниками. Причинами подобного отношения являются следующие моменты:
- Финансовые организации предполагают, что подобные операции могут являться результатом сговора с целью занижения рыночной стоимости жилья. Именно поэтому, законодательно запрещена покупка жилья у супругов или детей с использованием ипотечных ресурсов. Дети могут совершить подобную сделку, если у родителей имеется другая недвижимость.
- При попытке взять кредит придется доказать банку, что планируемая сделка не ставит своей целью получение материальной выгоды для семьи. Самым простым доказательством может служить осуществление расчетов в безналичной форме.
- Если объект недвижимости находится в долевой собственности, и некоторые из его владельцев не имеют с заемщиком родственных связей, проблем при получении денег у банка не возникает.
Преимущественное право собственника
Рассмотрим, как проходит покупка доли в квартире у родственника. Преимущественное право покупки распространяется как на родственников, так и на супругов и бывших супругов. Наличие/отсутствие родственных связей не влияет на гражданские права.
Принцип реализации преимущественного права:
- собственник составляет уведомление;
- направляет документ всем сособственникам;
- получает письменный отказ или согласие на совершение сделки в течение 30 дней;
- не получает ответа.
Гражданский кодекс устанавливает 30-дневный срок для принятия решения о покупке доли в объекте долевой собственности. Если один из владельцев дает согласие на выкуп доли в квартире у родственников, то другие могут оформить письменный отказ.
Если сособственники отказались от приобретения доли, то владелец имеет право продать долю посторонним гражданам. Обязательным условием является соблюдение условий, указанных в уведомлении.
Что делать, если один из собственников против продажи квартиры?
Как купить долю в квартире, если один из сособственников против, рассмотрим подробнее. Закон не наделяет других собственников объекта правом запрета на продажу долей третьим лицам.
Гражданин может либо выкупить долю самостоятельно, либо отказаться от ее приобретения. В таком случае владелец реализует право собственника на распоряжение имуществом и подбирает покупателя из числа посторонних граждан.
Закон не защищает права несовершеннолетних собственников объекта. Если один из родителей продает свою долю в квартире после развода, то наличие несовершеннолетних детей в числе сособственников, не запрещает ему реализовать свою часть без учета мнения бывшей жены и детей.
Какие документы нужны для проведения изучаемой операции? Ни для кого не секрет, что большинство родственников охотно доверяют друг другу. И поэтому процедура продажи имущества отменяет бумажную волокиту. Можно обойтись без разных справок и выписок из БТИ.
Соответственно, договор купли-продажи квартиры между близкими родственниками готов к подписанию после представления следующих бумаг:
- соглашения;
- паспортов сторон;
- документов о правах собственности на имущество;
- кадастрового паспорта;
- свидетельств о браке.
При участии в сделке несовершеннолетних потребуются:
- разрешения от органов опеки (не всегда);
- свидетельства о рождении;
- паспорт одного законного представителя.
В ряде случаев от граждан могут попросить:
- согласие остальных собственников на продажу доли;
- согласие супруга на осуществление сделки;
- отказ прочих хозяев квартиры от выкупа доли.
Желательно приносить документы вместе с их копиями. Заверять бумаги не нужно. Перечисленные бумаги должны быть при каждой сделке с имуществом.
Отличия от дарения и завещания
Когда речь идет о приобретении доли в квартире, часто возникает вопрос: как это отличается от дарения или завещания? Действительно, процесс приобретения доли имеет свои особенности и риски.
Отличие от дарения заключается в том, что при покупке доли в квартире вы обязаны выплатить определенную сумму деньги владельцу этой доли. Дарение же подразумевает передачу имущества безвозмездно. Таким образом, при покупке доли в квартире вы получаете право собственности, однако это связано с определенными материальными затратами.
Отличие от завещания заключается в том, что в случае приобретения доли в квартире вы покупаете долю у живого собственника, а не умершего человека. Также, при покупке доли вам необходимо заплатить сумму, которая договорена со собственником, в то время как при завещании доля передается указанным в завещании лицам безвозмездно.
Итак, вы решили приобрести долю в квартире у другого собственника. Что же вам нужно сделать? Прежде всего, составить договор купли-продажи доли. В договоре должны быть указаны все существенные условия сделки, включая размер доли, сумму, условия оплаты и другие важные детали.
После подписания договора вы должны зарегистрировать его в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Затем выясните, нужно ли получать согласие других собственников квартиры на ваше приобретение доли. В некоторых случаях это может понадобиться.
Не забывайте также о налоговых аспектах. При приобретении доли в квартире вы можете столкнуться с налоговыми обязательствами, поэтому важно заранее проконсультироваться с налоговым специалистом.
Если все процедуры выполнены правильно, вы станете собственником определенной доли в квартире. Но не забывайте, что у такой сделки могут быть и подводные камни и риски. Поэтому перед покупкой доли рекомендуется внимательно изучить все детали и проконсультироваться с юристом.