Покупка дома с земельным участком без межевания риски

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка дома с земельным участком без межевания риски». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Продать земельный участок без межевания можно, если земля поставлена на кадастровый учет, и право собственности на нее уже зарегистрировано в ЕГРН. Документами, подтверждающими это право, являются свидетельство или выписка из ЕГРН о праве собственности либо иной документ о регистрации права и учете земли, выданный до 1 марта 2008 года.

1. Проверьте самостоятельно документы. Не полагайтесь на слова продавца, каким бы достойным гражданином он вам ни казался. Потому что все проблемы, которые вы приобретете вместе с этим земельным участком и домом, лягут на вас.

2. Всегда надо проверять, как участок отражается на публичной кадастровой карте.

3. Особенно внимательно надо смотреть на наличие межевания тогда, когда дом стоит у края земельного участка. Может получиться так, что границу перенесут, например, на метр, и она окажется в доме. Придется сносить и забор, и дом.

4. Проверьте, не занимает ли забор часть общей территории, обычно это тротуар. Если Росреестр узнает, что границы земельного участка нарушены, захвачена часть общественной территории, то начнут приходить письма о вызове суд. Чаще всего это приводит к тому, что суд потребует снести этот забор.

Риски при покупке земельного участка без межевания

Как было сказано выше, покупка участка без проведенного межевания может сопровождаться определенными рисками.

Во-первых, вы покупаете «кота в мешке». Если участок не отмежеван, то его границы не внесены в ЕГРН. Это означает, что форма и площадь земельного участка могут отличаться от того, что указано в старых документах на землю. Предположим, что вы покупаете участок в СНТ площадью 6 соток стандартной прямоугольной формы без межевания. По факту оказывается, что участок меньше, чем 6 соток по площади, форма отличается от прямоугольной, и вообще, забор сильно сдвинут к дороге, что нарушает документы планировки территории садоводства. Такие ситуации встречаются достаточно часто в практике кадастрового инженера.

Также при отсутствии межевания может возникнуть ситуация с ошибками в местоположении самого земельного участка. По старым документам он может находиться в одном месте, а по факту – в другом. Так происходит вследствие ошибок в документах, например, в цифрах или обозначениях улиц, проездов и т.д. При проведении процедуры межевания кадастровый инженер производит сверку всех документов и определяет фактическое местоположение земельного участка.

Кроме этого, при межевании происходит согласование границ с соседями смежных земельных участков. При покупке участка без межевания вы можете быть ущемлены в правах на него, поскольку границы участка не установлены в законном порядке – в ЕГРН отсутствуют сведения о координатах характерных точек границ земельного участка. Поэтому велика вероятность, что недобросовестные соседи могут воспользоваться частью вашей земли, а при дальнейших разбирательствах придется обращаться в суд для разрешения конфликта. Добросовестные же соседи могут сразу напомнить вам о том, что межевание необходимо произвести, и посоветуют обратиться к кадастровым инженерам, например, в Службу Согласований.

Можно ли поставить на кадастровый учет здание при отсутствии межевания земельного участка?

Руководствуясь многолетним опытом, можно сказать, что такое практически невозможно. Случалось, что Росреестр ставил на кадастровый учет дома при отсутствии межевания земельного участка, однако это были единичные случаи. На самом деле, если у вас не проведено межевание и не уточнены границы земельного участка, то не понятно, где он расположен конкретно, т.к. в ЕГРН отсутствуют координаты границ земельного участка. Поэтому, если не понятно, где расположен земельный участок, то и не понятно, к какому земельному участку относится ваш дом. А дом, вернее, здание является объектом недвижимости, т.е. такой вещью, которая прочно прикреплена к земле (поэтому и название «недвижимость»).

Соответственно, в случае отсутствия межевания земельного участка не получится поставить дом на кадастровый учет. Прежде всего необходимо установить границы вашего земельного участка и внести эти сведения в ЕГРН с помощью кадастрового инженера. Только после успешной постановки границ земельного участка на учет Росреестр поставит ваш домик на кадастровый учет.

Нужно ли проводить межевание при наличии кадастрового паспорта?

Кадастровый паспорт – это документ, в котором содержатся сведения о характеристиках объекта недвижимости, которые требуются для его учета в кадастре недвижимости (рис. 3). На данный момент данный термин федеральным законом №218 «О государственной регистрации недвижимости» исключен из обихода – вместо него появились понятия «выписка из ЕГРН», «межевой план» и «технический план». Выписка из ЕГРН представляет собой документ, в котором представлены характеристики объекта недвижимости, сведения о зарегистрированных правах, о частях и т.д. Межевой и технический планы представляют собой пакеты документов, на основании которых проводится кадастровый учет объекта недвижимости – они содержат сведения исходно-разрешительной документации, правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы, координаты характерных точек границ земельного участка либо контура объекта недвижимости, сведения об основных характеристиках и т.д.

• Возможно несоответствие реальной и заявленной площадей ЗУ.
• Недостаточная законодательная база при проведении споров с соседями или другими заинтересованными лицами в судебном порядке.
• Все дальнейшие работы геодезистов и оплата госпошлин для оформления документации становятся ответственностью нового собственника земли.
• Снижается реальная рыночная стоимость земли, что особенно актуально, когда участок приобретается, как инвестиционная покупка.
• Могут возникнуть проблемы с дальнейшей продажей объекта, передачей его в дар или оформлением наследственного права, особенно при отсутствии завещания со стороны правообладателя.
• В случае корректировки законодательных актов, могут возникнуть споры о законности капитальных сооружений, воздвигнутых на таких объектах недвижимости.

Риски при покупке земли без межевания в 2022 году

Продать землю без межевания можно по более низкой цене. Но это может вылиться в значительные затраты для покупателя в будущем. Дело в том, что существуют определенные требованию к размещению построек. Определить законность размещения, например, бани, можно только с помощью межевания. Если же этого не сделать, то могут возникнуть проблемы с постановкой на кадастровый учет вновь возведенных строений.

Если гражданин покупает участок без межевания, это означает, что обнаруженные потом ошибки он будет согласовывать и исправлять самостоятельно. Кроме того покупателю придется самому оформлять кадастровый паспорт.

Без межевого плана невозможно узнать, не нарушены ли границы лесного фонда, муниципальной собственности или охраняемой территории. А в таких случаях возможны не только судебные разбирательства и штрафы, но даже изъятие участка.

Если построить на неразмежеванном участке строение, то может оказаться так, что часть его находится на чужой территории. Тогда придется либо сносить постройку, либо выкупать часть земли у соседа.

В настоящее время достаточно часто можно встретить, что реализуется земля, которая используется с целью ведения садоводческой деятельности. Указанная разновидность территорий чаще всего не состоит на необходимых учетах, не установлены в отношении нее права собственности конкретного садовода. По указанной причине прежде чем продать такой надел, гражданину потребуется реализовать процесс межевания и оформления собственности. Для угодий дачного типа есть возможность проведения процесса по упрощенной схеме. Главное, выполнить все условия. В частности, это обращение в кадастровую палату и предоставление выписок. Они берутся из постановлений, вынесенных муниципальными органами о том, что предоставляется земельный надел.

Далее реализуется обращение в Росреестр, где заказывают документацию кадастрового назначения. В ней прописываются основные сведения о конкретном наделе. В том числе, это параметры, такие как величина и стоимость, отметки о том, что нет установленных пределов, номерной знак, отраженный в кадастре. Кроме того, прописывается точный адрес места расположения земель. Затем приступают к подготовке проекта соглашения и вносится задаток. В нем прописываются условия, которые имеют существенное значение и происходит удостоверение сведений в нотариальной конторе. Кроме того, допустимо проведение процедуры и без такой заверки.

ВНИМАНИЕ !!! Перед тем, как поставить подпись в соглашении, потребуется проверить все ли документы есть в наличии. Только после этого можно приступать к окончательным финансовым расчетам

Часто это действие происходит в банковской организации. Последняя стадия – регистрация соглашения. Обратиться для этого нужно в отделение Росреестра. Гражданин предоставляет необходимые акты и вносит пошлину. Спустя определенное время он считается полноправным собственником территории.

Можно ли продать участок без межевания

Изменения в законодательстве о землепользовании вызвали большое количество вопросов касательно межевания, ведь данная процедура стала неотклонимой для проведения только с 1 января 2018 года. В результате большие земельные участки с оформленным правом собственности, законно введенные на кадастровый учет, остаются с неустановленными границами.

Вероятно ли передать в дар или продать такие участки? С 2018 года каждые виды сделок с не имеющей установленных межей землей запрещены. Исключений из нового положения не предусмотрено, однако, отсутствие межевания не выступает препятствием землепользованию. Данная парадоксальная ситуация складывается из-за закона о дачной амнистии, соответственно с которым проставлялись на учет многие участки. Данный закон действует с 2006 года и не один раз был продлен. Дачная амнистия должна была полностью прекратить свое существование с марта 2018 года, однако ее продлили опять.

По итогу, закон об амнистии дачных участков предоставляет проведения регистрационных процедур с землей в упрощенном порядке. До января 2018 года межевание все же не требовалось. Земля подлежала постановке на учет, а в графе данных о границах делалась заметка о том, что они не не подтверждены.

Хотя правки в земельном законодательстве обязали владельцев размежевывать границы участков, эту процедуру прошли не все владельцы. Землей они также легко пользуются, поскольку отсутствие границ не лишает права воспользоваться собственностью, но, если они принимают вердикт продать участок, то в данном случае их ждет трудность: одной лишь выписки из ЕГРП либо Свидетельства о собственности будет недостаточно при заключении сделки.

Определение и особенности сделки

При продаже доли участка без межевания в 2024 году, возникает необходимость разобраться в особенностях и последствиях такой сделки. Ниже представлены ответы на часто задаваемые вопросы по данной теме.

Что такое доли участка и зачем их продавать без межевания?

Доли участка представляют собой доли в праве собственности на земельный участок. Продажа долей участка без межевания может позволить продать участок крупнее, чем при его размежевании. Это может быть полезно, если покупатель планирует объединить несколько участков для определенных целей, таких как строительство загородного дома или организация сельскохозяйственной деятельности.

Как проводить продажу доли участка без межевания?

Для проведения неразмежеванной продажи доли участка необходимы определенные документы. В первую очередь, это договор купли-продажи, который должен быть оформлен в письменной форме и подписан сторонами. Также может потребоваться согласие всех совладельцев участка на продажу его доли. Если доли участка не являются зарегистрированной недвижимостью, то покупателю могут потребоваться такие документы, как свидетельство о праве собственности на землю и план участка.

Какие риски связаны с продажей доли участка без межевания?

Сделка по продаже доли участка без межевания может иметь определенные риски. Во-первых, покупатель может столкнуться с проблемами узаконивания продажи и возникновением прав спорными ситуациями. Во-вторых, межевание не проводится, поэтому неизвестно, какие границы участка и какие изменения земли происходили до момента сделки. Это может повлиять на цену участка и его целевое назначение.

Можно ли продавать долю участка без межевания в 2024 году?

Возможность продажи доли участка без межевания в 2024 году зависит от законодательства страны. В некоторых случаях продажа доли участка без межевания допускается, однако следует обратиться к специалистам за подробной информацией о действующих правилах и требованиях.

Какие документы нужны покупателю для продажи доли участка без межевания?

Покупателю, желающему приобрести долю участка без межевания, могут потребоваться следующие документы:

• Договор купли-продажи, оформленный в письменной форме и подписанный сторонами;
• Свидетельство о праве собственности на землю;
• План участка;
• Согласие всех совладельцев участка на продажу его доли (при необходимости).

Связанные с межеванием проблемы при продаже неразмежёванной дачи

Связанные с межеванием проблемы, которые могут возникнуть при продаже неразмежеванной дачи, включают:

• Трудности определения границ участка и его площади;
• Неясность по поводу изменений земли и возможных неправомерных действий участников сделки до момента продажи;
• Сложности при определении целевого назначения участка, так как его предыдущая история использования и изменения могут повлиять на дальнейшее использование.

Стоимость межевого плана и сколько оформить межевание?

Стоимость межевого плана зависит от различных факторов, таких как площадь участка, сложность межевания, требования к документации и регион. Определенную информацию можно получить в организациях, занимающихся межеванием или у специалистов в данной области. Время оформления межевания также может варьироваться в зависимости от различных факторов и требований и может занять от нескольких недель до нескольких месяцев.

Можно ли продать земельный участок без межевания в 2021 году

Продажа участка без межевания формально возможна. Но такая сделка несёт в себе определённые риски, которые могут спровоцировать судебные споры.

К возможным рискам относятся:

1. Из-за необозначенных границ территорий наделов часто возникают споры относительно прохождения межей.
2. Усложняется процесс перехода права собственности по договорам дарения, перехода по наследству, купле-продаже. В правовых актах государственных органов зафиксировано требования оформления кадастрового паспорта ЗУ, внесение его в Росреестр.
3. Отсутствие межевого плана создаёт юридически-правовые затруднения при регистрации доли собственности по вступлению в права по завещанию, договора дарения.
4. Приобретая участок без межевания, покупатель берёт на себя обязанности по оформлению кадастрового паспорта. Следовательно, при возникновении споров, выявлении ошибок межевания ЗУ покупатель берёт на себя хлопоты по согласованию всех выявленных недочетов. Самостоятельно решает спорные моменты.
5. После определения границ может измениться площадь надела.

Межевание земельного участка упрощает процесс юридически-правового оформления сделок по земельному участку. Предохраняет от возможных рисков.

Фиксированных тарифов на проведение процедуры межевания не существует.

На цену влияют следующие факторы:

• регион, место, где находится ЗУ, ландшафт, площадь;
• степень сложности геодезических работ, транспортные расходы;
• наличие исходных правовых документов (план, землеустройство);
• есть ли необходимость в геодезии ЗУ;
• необходимость проводить согласование спорных вопросов с соседями;
• субъект, который будет проводить процедуру регистрации в Росреестре (собственник или специалисты кадастровых центров).

Процесс межевания определяет границы, площадь ЗУ, точки, координаты отсчёта. Устанавливают специальные отметки на границах.

Обратите внимание! Если права собственности были оформлены до 1993 года, нет точного плана, границами участка будут считаться те межи, которые были зафиксированы в течение последних 15 лет. Координаты отсчёта — существующие зафиксированные объекты.

Основные ошибки при определении координат, границ:

• данные государственного кадастра не соответствуют реальным площадям;
• иногда при неправильной фиксации границ, во время межевания, они смещаются на уже существующие постройки;
• смещение межи на соседний надел.

Для выявления, фиксации ошибок необходимо заключение, выданное кадастровым инженером. Решают вопросы в индивидуальном порядке: по договорённости сторон, в суде.

Можно ли продать/подарить участок без межевания?

В новом 2020 году сделки без межевания приостановят. Если планируете на будущее продать дом с землей, задумайтесь: нужно ли провести измерения? Может случиться так, что в ближайшее время оформить договоренность не получится.

Юридически подкованный покупатель участка может отказаться от покупки: он не сможет оформить право собственности в следующем году, могут возникнуть разногласия с соседями, живущими рядом. Покупателю придется самостоятельно платить за межевание.

Есть желание продать дачу?

Формула дачи: земля, дом, постройки. Кроме вопроса межевания, проблемы появятся, если избой никто не пользовался, или здание возвели без разрешения, или абсолютно вся площадь предназначена только для садоводства. Новый землевладелец получает права на территорию и на все, что на ней находится.

У того, кто продает землю, могут возникнуть проблемы, если отсутствуют установленные границы. Главное вероятное затруднение – споры с соседями по поводу площади и линии участка. Межевание решает или предотвращает спор. В этом случае его можно сделать коллективно – есть возможность получить скидку: инженеры в основном работают в частных компаниях. Цены на услугу станут выше уже в этом году. К тому же можно не успеть совершить сделку до 2020 года.

Есть вероятность, что покупатель получит участок меньший, чем прописано в договоренности.

Продавец воспринимает межевание как вынужденную необходимость, а покупатель – как приятное дополнение к покупке.

Случаи, при которых необходимо межевание:

1. Если постройку возвели без разрешения муниципальных служб. Тогда нужно провести процедуру обозначения границ и получить соответствующий документ.
2. Площадь менялась. Если два участка были слиты в один или один разделен на несколько.
3. Дом перестраивался.

Также владельцы заказывают услуги кадастрового инженера, чтобы выделить участок из общей собственности, задокументировать прирезок – законно увеличить площадь.

Заказывать процедуру межевания или нет – решать вам. Взвесьте все за и против, посмотрите на календарь: возможно, еще успеете продать без проведения измерений. Услуга недешевая, но она реально может уберечь от земельных конфликтов и недовольных покупкой собственников.

Изменения в земельном законодательстве вызывает немало вопросов относительно межевания. Это связано с тем, что процедура установления границ стала обязательной только с 1 января 2018 года. В результате немалые площади земель, вполне законно стоят на кадастровом учете, на них зарегистрировано право собственности, но границы остаются не установленными.

Можно ли продать или подарить такую землю? С 2018 года сделки с землей, не имеющей установленных границ, невозможны. Исключений из этого правила нет. При этом, отсутствие межевания не является препятствием к использованию земли. Эта противоречивая ситуация сложилась из-за того, что многие участки ставились на учет по закону о дачной амнистии. Он действует с 2006 года, неоднократно продлевался. Полностью прекратить свое существование дачная амнистия должна была с марта 2018 года, но она была продлена еще раз.

По своей сути, закон о дачной амнистии позволяет провести все регистрационные процедуры в упрощенном порядке. И до января 2018 года обязательного межевания для этого не требовалось. Земля просто ставилась на учет и вместо информации о границах ставилась отметка «границы не определены».

Несмотря на то, что изменения в закон обязали всех собственников размежевывать земли, процедуру до сих пор прошли далеко не все. Они по-прежнему пользуются землей, не имея для этого никаких препятствий, так как отсутствие границ не лишает их права пользоваться своей недвижимостью. Решив продать недвижимость, они сталкиваются с проблемой – только выписки из ЕГРП или Свидетельства о собственности недостаточно для сделки.

Кто может покупать участок без межевания?

При покупке участка без межевания есть определенные ограничения и требования, которые нужно учитывать. Только лица, находящиеся в определенных категориях, имеют право приобрести такой участок. Вот некоторые из них:

• Граждане Российской Федерации. Для покупки участка без межевания необходимо иметь российское гражданство.
• Совершеннолетние граждане. Только лица достигшие совершеннолетия имеют право на покупку таких участков.
• Физические лица, имеющие документы, подтверждающие их личность.
• Физические лица, имеющие документы, подтверждающие их право на покупку недвижимости.

Риск недостаточного межевания земельного участка

При покупке дома с земельным участком без правильного межевания существует риск столкнуться с проблемами, связанными с недоконченным или неправильно выполненным межеванием земли.

Основные риски недостаточного межевания:

1. Оспаривание права собственности. Если земельный участок не был правильно межеван, то существует возможность, что соседи или другие заинтересованные стороны могут оспорить ваше право владения участком. Это может привести к длительным и сложным судебным процессам и потере собственности на участок.
2. Ограничения использования земли. Если земельный участок не имеет четких границ и меж, то может возникнуть ситуация, в которой соседи начинают использовать часть вашей земли или ограничивают вас в использовании своей собственности. Одним из примеров может быть ситуация, когда соседи начинают строить на вашей земле или устанавливают ограду, ограничивая ваш доступ и использование участка.
3. Проблемы с продажей или перепродажей. Если вы решите продать свой дом и земельный участок, недостаточное межевание может создать трудности при продаже. Покупатели могут требовать дополнительной информации о межах и четкости границ участка, что может затянуть процесс продажи и снизить стоимость недвижимости.
4. Финансовые потери. В случае обнаружения проблем с межеванием земли, вам может потребоваться обратиться к специалистам для проведения дополнительных изысканий и межевания участка. Это может повлечь за собой дополнительные финансовые затраты, которые не были учтены при покупке дома.

Как избежать риска недостаточного межевания:

• Проверьте документы. Перед покупкой дома и земельного участка внимательно изучите документы, связанные с межеванием земли. Убедитесь, что все необходимые разрешения и документы были получены, и межевание было проведено в соответствии со всеми требованиями законодательства.
• Консультируйтесь с юристом. При покупке недвижимости всегда полезно обратиться к квалифицированному юристу, специализирующемуся в сделках с недвижимостью. Он сможет рассмотреть документы, связанные с межеванием и помочь определить, есть ли какие-либо потенциальные проблемы, связанные с недостаточным межеванием.
• Проведите обследование участка. Прежде чем совершить сделку, рекомендуется провести обследование земельного участка с участием специалиста-геодезиста или кадастрового инженера. Они смогут точно определить границы участка и нанести их на план или кадастровую карту.
• Получите страховку. Возможно, вы захотите застраховать свою недвижимость, включая земельный участок, от потенциальных проблем, связанных с межеванием. Проверьте возможность приобретения страховки, покрывающей такие риски.

Похожие записи:

• Увеличение окладов военным в 2024 году
• Облагается ли больничный страховыми взносами в 2024 году за счет работодателя
• Недопустимые доказательства в гражданском процессе судебная практика